2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材講義：第六章第一節(jié)

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不動產(chǎn)登記概述

一、不動產(chǎn)登記的概念和范圍

(一)不動產(chǎn)登記概念

不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

不動產(chǎn)登記采取登記的方式將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅等情況在不動產(chǎn)登記簿上予以記錄，達到物權(quán)公示的目的，以保護不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。不動產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中一項重要的制度。我國土地、房屋等不動產(chǎn)交易早就采取訂立契約的形式予以確認，并由人與人的自然行為發(fā)展到官方介入的社會行為。

1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，對土地和房屋兩種最主要的不動產(chǎn)登記做出規(guī)定�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》，確定了國家對土地、房屋等不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記的制度，并進一步明確了不動產(chǎn)登記的效力。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)《物權(quán)法》，2014年11月24日，國務(wù)院公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，對不動產(chǎn)登記的范圍、程序等做出了原則性規(guī)定。

【例題】不動產(chǎn)是指(　)等定著物。

A.土地　　　　

B.海域

C.房屋　　　　

D.林木

E.汽車

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的概念和范圍。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。參見教材P130。

(二)不動產(chǎn)登記范圍

不動產(chǎn)登記范圍為不動產(chǎn)的物權(quán)。按照物權(quán)法定原則，不動產(chǎn)的物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律規(guī)定，任何人不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動產(chǎn)登記的范圍是：1.集體土地所有權(quán);2.房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);3.森林、林木所有權(quán);4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);5.建設(shè)用地使用權(quán);6.宅基地使用權(quán);7.海域使用權(quán);8.地役權(quán);9.抵押權(quán);10.法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

【例題】下列不屬于不動產(chǎn)物權(quán)的是(　)。

A.所有權(quán)

B.用益物權(quán)

C.擔(dān)保物權(quán)

D.生存權(quán)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的概念和范圍。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。參見教材P130。

二、不動產(chǎn)登記模式

根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國不動產(chǎn)登記主要可分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

三、不動產(chǎn)登記的目的

(一)保護不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)

物權(quán)是一種對世權(quán)與絕對權(quán)。物權(quán)取得、變動需要通過一定方式向外界加以展示。登記就是一種展示的方法。通過登記可以清晰準(zhǔn)確地展現(xiàn)出不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，保護權(quán)利人依法取得的物權(quán)。

(二)維護交易安全

不動產(chǎn)登記后，不動產(chǎn)上的物權(quán)歸屬和內(nèi)容在不動產(chǎn)登記簿上準(zhǔn)確地展現(xiàn)。不動產(chǎn)登記簿具有公信效力。即便不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容與真實情況不一致，只要權(quán)利人、利害關(guān)系人沒有申請更正登記或異議登記，善意信賴登記簿記載的當(dāng)事人不動產(chǎn)交易就應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo。

因此，不動產(chǎn)物權(quán)交易的當(dāng)事人通過查詢不動產(chǎn)登記簿，就可以判斷作為交易標(biāo)的物的不動產(chǎn)上的物權(quán)歸屬與內(nèi)容，可以正確判斷能否進行交易，避免受到他人欺詐。不動產(chǎn)登記為交易當(dāng)事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完，交易效率得到極大的提高。

(三)利于國家對不動產(chǎn)進行管理、征收賦稅和進行宏觀調(diào)控

首先，城市規(guī)劃、建設(shè)和管理要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，需要了解建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設(shè)用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關(guān)規(guī)定對拆遷的房屋給予合理補償。

房地產(chǎn)買賣和物業(yè)管理等一系列活動都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況，這就需要向不動產(chǎn)登記機構(gòu)了解該房地產(chǎn)的位置、權(quán)界、面積、建筑年代等準(zhǔn)確的資料。

其次，不動產(chǎn)登記制度使得國家能夠細致全面掌握境內(nèi)不動產(chǎn)情況，為征收各種賦稅服務(wù)。如我國《契稅暫行條例》第十一條第二款規(guī)定：在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記中，當(dāng)事人沒有提交契稅完稅憑證，土地或房產(chǎn)登記機構(gòu)不能辦理轉(zhuǎn)移登記�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第十二條規(guī)定：納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

最后，不動產(chǎn)登記的信息能夠為國家進行宏觀調(diào)控，推行各種調(diào)控政策提供了決策的依據(jù)。例如，通過不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)，國家可以準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)交易的實際情況，城鎮(zhèn)居民的居住情況等，以便進行相應(yīng)的宏觀調(diào)控。

【例題】不動產(chǎn)登記的目的是(　)。

A.保護不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)

B.維護交易安全

C.利于國家對不動產(chǎn)征收賦稅和進行宏觀調(diào)控

D.利于國家對不動產(chǎn)進行管理

E.有利于開發(fā)商促銷

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的目的。不動產(chǎn)登記的目的包括：保護不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán);維護交易安全;利于國家對不動產(chǎn)進行管理、征收賦稅和進行宏觀調(diào)控。參見教材P132。

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四、不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定

(一)不動產(chǎn)登記載體

不動產(chǎn)登記的載體有不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明。不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。

不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護措施應(yīng)當(dāng)定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。采用紙質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設(shè)施。不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)指定專人負責(zé)管理、永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時補造。

【例題】下列不屬于不動產(chǎn)登記的載體是(　)。

A.不動產(chǎn)登記簿

B.不動產(chǎn)權(quán)證書

C.不動產(chǎn)登記證明

D.不動產(chǎn)購買協(xié)議

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)登記的載體有不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明。參見教材P133。

【例題】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。參見教材P133。

【例題】不動產(chǎn)登記簿必須采用電子介質(zhì)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。參見教材P133。

不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明是不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人或登記申請人作為其享有權(quán)利或已辦理登記的憑證，是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;如記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

(二)不動產(chǎn)物權(quán)生效時間

根據(jù)原因行為不同，不動產(chǎn)物權(quán)生效時間分為兩種。一是，基于法律行為的物權(quán)生效時間為，自記載于不動產(chǎn)登記簿生效。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模�自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。如房屋買賣、房地產(chǎn)抵押，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生物權(quán)效力。

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。二是，一些基于事實行為發(fā)生的物權(quán)變動，只要事實行為發(fā)生，不經(jīng)登記，物權(quán)變動也發(fā)生效力。

這些事實行為主要有：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。但權(quán)利人基于事實行為取得物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依據(jù)法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

(三)不動產(chǎn)登記信息查詢

不動產(chǎn)登記是以維護不動產(chǎn)交易安全與效率為目的的法律制度。不動產(chǎn)登記簿也是為了貫徹物權(quán)公示目的而設(shè)立的。因此，不動產(chǎn)登記信息應(yīng)當(dāng)是公開的。從國家慣例上看，不動產(chǎn)登記公開有兩種模式。一是完全公開，是指不動產(chǎn)登記簿完全公開，任何人都可以查詢、復(fù)制登記簿。奧地利、法國、我國中國臺灣采取此種模式。二是有限公開。

《物權(quán)法》頒布前，國土資源部、建設(shè)部分別頒布了《土地登記資料公開查詢辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》。這兩個辦法區(qū)分了不同的登記資料而確定了不同的公開原則。《物權(quán)法》出臺后，確定了權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料�！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》也沿用了《物權(quán)法》的規(guī)定。

“權(quán)利人”，是指不動產(chǎn)的登記權(quán)利人，即在不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬人，如房屋的所有權(quán)人、房屋的抵押權(quán)人、地役權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人等。權(quán)利人可以自己申請查詢、復(fù)制登記資料，也可以委托他人查詢、復(fù)制登記資料。“利害關(guān)系人”，是指與登記的不動產(chǎn)具有法律上的利害關(guān)系之人，它不僅包括交易的當(dāng)事人，也包括與登記權(quán)利人發(fā)生其他法律糾紛的人。

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