2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材講義：第五章第七節(jié)

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房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押是擔保債權(quán)債務履行的手段。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務的履行，明確雙方權(quán)利與義務的協(xié)議，是債權(quán)債務合同的從合同。債權(quán)債務的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。

房地產(chǎn)抵押合同一般應載明下列內(nèi)容：

(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所;

(2)被擔保債權(quán)種類、數(shù)額;

(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬等;

(4)抵押房地產(chǎn)的價值;

(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

(6)債務人履行債務的期限;

(7)擔保的范圍;

(8)違約責任;

(9)爭議解決的方式;

(10)抵押合同訂立的時間與地點;

(11)雙方約定的其他事項。

抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押的房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。

【例題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同都是要式合同。

【2014年真題】當事人在訂立抵押合同時，不得在合同中約定(　)。

A.債務履行期限

B.被擔保的債權(quán)數(shù)額

C.抵押權(quán)人為抵押物保險賠償?shù)膬?yōu)先受益人

D.債務履行期屆滿時抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押的房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有。參見教材P124。

五、房地產(chǎn)抵押估價(考點、掌握)

房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價值。根據(jù)原建設部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》的規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，也可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。

通過委托估價方式確定房地產(chǎn)抵押價值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。

房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

【例題】在房地產(chǎn)抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

A.拖欠的建筑工程材料費

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔保債權(quán)

D.出租房屋租金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。在房地產(chǎn)抵押估價中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P125。

在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況;必要時對委托人提供的有關情況和資料進行核查;全面、細致地了解估價對象，對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片;處置房地產(chǎn)時，除評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由等。

【例題】在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應盡的職責是(　)。

A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性

B.對估價對象進行實地查看

C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

D.將估價對象現(xiàn)狀與相關權(quán)屬證明材料進行對照

E.拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。必要時對委托人提供的有關情況和資料進行核查。參見教材P125。

房地產(chǎn)抵押估價報告要全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權(quán)益狀況;披露估價對象已設定的抵押權(quán);對估價對象的變現(xiàn)能力分析;披露已作為假設和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響;將法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價報告的附件。

對由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計算，不得超過一年 。房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

【例題】房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從(　)起計，不得超過一年。

A.估價時點　　　　　　　

B.估價委托日

C.估價報告出具日　　　　

D.估價開始作業(yè)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。參見教材P125。

此外，按照《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》要求，商業(yè)銀行要加強對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測。為及時掌握抵押價值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場價格變化較快時委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值。處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行還應當委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營和信托業(yè)務，涉及房地產(chǎn)抵押估價的，也要按照上述規(guī)定執(zhí)行。

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六、最高額抵押權(quán)(考點、掌握)

最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔保。

最高額抵押所擔保的最高債權(quán)額是確定的，但實際發(fā)生額不確定。 設定最高額抵押權(quán)時，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔保將來債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權(quán)擔保。

《物權(quán)法》規(guī)定，最高額抵押權(quán)設立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍。 最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外。最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔保未來三年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有(　)。

A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

B.該抵押是最高額抵押

C.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元

D.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元

E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔保。設定最高額抵押權(quán)時，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔保將來債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權(quán)擔保。

有下列情形之—的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設立之日起滿二年后請求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P124。

【例題】最高額抵押權(quán)確定的情形有(　)。

A.最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓

B.新的債權(quán)不可能發(fā)生

C.抵押人破產(chǎn)

D.約定的債權(quán)確定期限屆滿

E.抵押財產(chǎn)被查封

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。有下列情形之—的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設立之日起滿二年后請求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P125。

【例題】甲銀行以1億元授信額度與乙公司設定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務履行期滿后，若乙公司未履行債務，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是(　)億元。

A.0.3　　　　

B.0.5

C.0.8　　　　

D.1.0

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。有下列情形之—的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設立之日起滿二年后請求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P125。

【2012年真題】根據(jù)《物權(quán)法》，最高額抵押權(quán)設立前已經(jīng)存在的債權(quán)不能轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。最高額抵押權(quán)設立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的范圍。參見教材P124。

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七、房地產(chǎn)抵押登記(考點、掌握)

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。

《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時設立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效，抵押權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)。

【2014年真題】當事人簽訂的房屋抵押合同，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生法律效力。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押登記?！段餀?quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時設立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。參見教材P124。

八、房地產(chǎn)抵押的效力(考點、掌握)

抵押權(quán)為價值權(quán)而非實體權(quán)。 設定抵押權(quán)后，并不轉(zhuǎn)移抵押權(quán)人對抵押物的占有。抵押人設定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可以對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但抵押人所享有的所有權(quán)受到限制。

抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

房地產(chǎn)抵押關系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應當維護抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿?。抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務人提前清償債務。

九、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)(考點、掌握)

抵押是一種民事法律關系，抵押權(quán)人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規(guī)定的平等、自愿、等價、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。

依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償; 順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

【例題】《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式有(　)。

A.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償

B.抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)

D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人

E.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。參見教材P125。

【2012年真題】同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣抵押房地產(chǎn)所得價款的清償原則有(　)。

A.抵押權(quán)已登記的，按照債權(quán)比例清償

B.抵押權(quán)已登記的，先于未登記的受償

C.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償

D.抵押權(quán)已登記的，按照登記時間的先后順序清償

E.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)發(fā)生時間的先后順序清償

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的清償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見教材P126。

人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。

對于設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。 需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。土地承包經(jīng)營權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

【例題】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。參見教材P126。

抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。

【例題】抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。參見教材P126。

抵押權(quán)人應當在主債權(quán)訴訟時效期內(nèi)行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護。

人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。

被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。

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據(jù)自2015年5月5日起施行的《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

(法釋〔2015〕10號)第二十條規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

(一)對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;

(二)執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的;

(三) 申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋， 自執(zhí)行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

【例題】人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應由(　)確定。

A.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

B.人民法院

C.抵押權(quán)人

D.人民法院和房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。參見教材P126。

【例題】人民法院對經(jīng)估價機構(gòu)估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由(　)參照評估價確定。

A.人民法院

B.估價機構(gòu)

C.拍賣師

D.競買人

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。參見教材P126。

【例題】下列關于抵押的表述中，不正確的是(　)。

A.抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務人

B.在建工程抵押時，登記機關不得核發(fā)《房屋他項權(quán)證》

C.因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔?；蛘咴黾訐Ｒ詮浹a不足

D.抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定，抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈人履行到期債務的，就不一定意味著要處分抵押的房地產(chǎn)。

【例題】如果抵押房地產(chǎn)是抵押人扶養(yǎng)家屬生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。參見教材P126。

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