2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第三章考點：房地產(chǎn)損害賠償估價

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第五節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

近年來隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財產(chǎn)之一，其一般占社會總財富的50%～70%，據(jù)保守估計，中國城鎮(zhèn)居民住房財產(chǎn)占家庭總財產(chǎn)的比重超過50%。

隨著《物權法》的出臺和實施，人們的財產(chǎn)保護意識越來越強，對用法律保護自己的財產(chǎn)有了更加迫切的要求，越來越多的業(yè)主開始重視自己所擁有的物業(yè)價值以及其在市場上的價格變化，對于因各種各樣原因而造成物業(yè)價值的減損尤為敏感，因物業(yè)價值的減損而涉及索賠和訴訟需要對其進行估價的情況也越來越多。

房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經(jīng)濟損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實體貶值、功能貶值、經(jīng)濟貶值的同時，連同房屋占用的土地也會帶來經(jīng)濟價值貶值。房地產(chǎn)價值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質量問題導致的估價對象房地產(chǎn)的價值和正常房地產(chǎn)之間的差值。

引起房地產(chǎn)價值損失的原因和種類主要有：

(一)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權利人的合法權益造成損失

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。

經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見;因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償”。

因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

導致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設計方案變更等等，主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標的調(diào)整上。

對房屋造成的價值損失主要包括：

①房屋產(chǎn)生預期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來的總收益降低。

②因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如：原來規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對結構和設施等進行重新改造;若項目為在建工程，則需要對在建工程修改建筑設計，這都需要新增投入。

2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

導致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設計方案變更及小區(qū)配套設施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，價值損失內(nèi)容與前述類似，同時需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對房地產(chǎn)價值的影響;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將改變房屋外部性，即通過房屋周圍環(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價值。

3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會直接影響房地產(chǎn)實體，主要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。具體包括：小區(qū)周邊市政配套設施規(guī)劃變更、公用設施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周邊土地利用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導致住宅樓價值下降。又如：小區(qū)周邊道路限行，將降低房地產(chǎn)道路通達性，也會造成房地產(chǎn)價值損失。

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標的調(diào)整;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)損失相似，同時應考慮區(qū)域職能定位變更等方面對房地產(chǎn)價值的影響。比如：某區(qū)域原來是商務中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價值可能會有所降低。

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

城市大型基礎設施建設的修改和變更主要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路;原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道;小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氛圍被破壞，相關住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價值往往會發(fā)生明顯減損。

(二)因在相鄰土地建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價值減損;又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時未能兌現(xiàn)，對面又修了一棟樓，購房者自身房屋的采光、通風受到損害使其居住品質降低。

(三)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導致房地產(chǎn)價值減損。例如開發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地(如化工工業(yè)用地)直接轉變?yōu)樽≌�用地進行開發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開發(fā)商將小區(qū)花園變成了停車場使鄰近房屋經(jīng)常受到噪聲的影響等。

(四)因工程質量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

工程質量缺陷損失是指由于房屋工程質量缺陷造成房屋買受人的權利、使用功能、人身安全受到侵害導致的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的減損。例如，預售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質量問題，如墻體開裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內(nèi)空氣質量不符合國家標準等而對購房人造成價值損失。

(五)因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎結構、房屋主體結構，導致相鄰房屋的價值減損甚至報廢。

(六)因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害

《物權法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”如開發(fā)商往往對小區(qū)建筑物共有部分的所有權登記缺失、登記模糊，將應當屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設施對外進行銷售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產(chǎn)權;又如開發(fā)商將已經(jīng)設定了抵押權等他項權利的商品房對外銷售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風險，使受讓人權利受到損害。

(七)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。

(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關當事人造成損失。

(九)因對房地產(chǎn)權利行使不當限制，給房地產(chǎn)權利人造成損失

如法院在進行房地產(chǎn)查封處理時，錯誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進行查封，由此給房地產(chǎn)權利人造成損失。

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二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

(一)房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：

①實物損害(又可分為實體損害和功能損害);

②權益損害;

③區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。

2.按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分

房地產(chǎn)可修復的損害是指恢復到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即預計采用最合理的修復方案予以修復的必要費用(包括正常的成本、費用、稅金和利潤等，以下簡稱修復費用)小于或者等于修復所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復的，即：

修復費用≤損害前的房地產(chǎn)價值—損害后的房地產(chǎn)價值

房地產(chǎn)不可修復的損害是指技術上不可能或經(jīng)濟上不可行，因而不能修復的損害。即：

修復費用>損害前的房地產(chǎn)價值—損害后的房地產(chǎn)價值

3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

暫時性房屋損害是指房屋修復后，因質量缺陷造成的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、適用等方面能夠符合國家相應標準以及合同約定的質量缺陷。

永久性房屋損害是指不可修復，或雖經(jīng)修復后房屋可以安全使用，但在耐久性、適用性等方面達不到原標準的質量缺陷。

(二)房地產(chǎn)損害的賠償金額

房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價值減損和相關經(jīng)濟損失，房地產(chǎn)損害賠償金額的確定主要有以下幾種方法：

(1)可修復的賠償金額為修復費用加上相關經(jīng)濟損失，即：適用于暫時性損害

賠償金額=修復費用+相關經(jīng)濟損失

(2)不可修復的賠償金額為房地產(chǎn)價值減損額，即：適用于永久性損害

賠償金額=損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值

(3)可一定程度修復的，但不能完全恢復房地產(chǎn)價值的，賠償金額為部分修復費用、房地產(chǎn)價值減損額、相關經(jīng)濟損失之和，即：

賠償金額=部分修復費用+房地產(chǎn)價值減損額+相關經(jīng)濟損失

(4)造成不可挽回損失的，賠償金額為重置成本。

三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

(一)房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵

房地產(chǎn)損害估價是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟價值貶值的共同體貶值估價。房地產(chǎn)損害估價主要有賠償性房地產(chǎn)損害估價、房地產(chǎn)價值減損估價、各種類型的房屋質量缺陷損失估價等。

(二)房地產(chǎn)損害賠償估價價值定義

房地產(chǎn)損害估價的價值標準采用公開的市場價值標準。商品房質量缺陷估價的價值定義應當是價值時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房價值減損的市場值。

(三)損害賠償估價的特點

損害賠償估價與一般價值估價相比，其估價的不同點主要體現(xiàn)在以下幾點：

1.損害賠償估價包括正價值估價與負價值估價;

2.損害賠償估價不僅包括負價值估價，通常還包括相關經(jīng)濟損失估價;

3.損害賠償估價的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例;

4.損害賠償估價對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定;

5.損害當事人雙方對估價結果都很關注，要求估價更加精準，說服力強。通常需要出庭作證(老師證人)，要求有較強的語言表達能力。

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四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

損害賠償估價通常采用修復費用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。

(一)修復費用法(成本法)

修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。

V=C1+C2+C3+C4-C5

式中V——房地產(chǎn)損害估價值;

C1——拆除工程費用;

C2——修繕工程費用;

C3——恢復工程費用;

C4——直接經(jīng)濟損失;

C5——被拆除物殘值。

拆除、修繕、恢復工程費用應當參照房屋修繕工程預算定額，并通過廣泛搜集價值時點的建筑工程市場價格水平確定。

拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。

直接費包括人工費、材料費、機械設備使用費和措施費，間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。直接費應當參照房屋修繕工程預算定額中相關規(guī)則進行測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測算。

直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，包括：

(1)房屋使用人周轉安置費用;

(2)房屋空置的收益損失;

(3)房屋使用面積減少的損失;

(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失;

(5)房屋采光面積減少的損失;

(6)房屋耐久性降低的損失;

(7)鄰近房屋損壞的補償;

(8)施工影響的補償;

(9)其他直接經(jīng)濟損失。

被拆除物殘值應當根據(jù)價值時點的回收市場價格合理確定。

(二)損失資本化法

損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差估價房地產(chǎn)的價值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。

1.凈收益減少收益年期不變型

公式中P——商品房價值減損值;

n——凈收益損失年限;

A——預期年末凈收益減少額;

Y——資本化率。

2.凈收益不變收益年期減少型

公式中P——商品房價值減損值：

m——無質量缺陷經(jīng)濟耐用年限：

n——有質量缺陷經(jīng)濟耐用年限;

b——預期年末正常凈收益;

Y——資本化率。

3.凈收益、收益年期減少型

公式中P——商品房價值減損值。

t——凈收益損失年限;

A——預期年末凈收益減少額;

m——無質量缺陷經(jīng)濟耐用年限：

n——有質量缺陷經(jīng)濟耐用年限：

b——預期年末正常凈收益;

Y——資本化率。

(三)賠償實例比較法

賠償實例比較法也稱比較法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即指將估價對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)質量缺陷價值減損案例進行比較，對這些類似房地產(chǎn)質量缺陷價值減損作適當?shù)男拚�，以此估算估價對象的房地產(chǎn)質量缺陷價值減損。

即：V=P×F1×F2×F3

式中V——房屋價值損失估價值;

P——可比實例補償金額;

F1——補償情況修正系數(shù);

F2——補償日期修正系數(shù);

F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

(四)損害前后價差法

損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場價值可采用市場法或收益法等方法進行估價。即：

商品房價值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場價值-損害后的房地產(chǎn)市場價值

五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術路線及難點的處理

(一)規(guī)劃變更導致房地產(chǎn)價值損失的估價技術路線及難點處理

因規(guī)劃變更所致的房地產(chǎn)損失估價，既要計算直接損失，也要考慮間接損失;既要計算有形損失，也要考慮無形損失;既要計算當前損失，也要考慮未來預期損失。同時，為了客觀確定估價結果，應當把損失和收益加以綜合考慮。在測算過程中，各類損失的量化，是估價測算的關鍵。

(二)商品房質量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

商品房質量缺陷價值減損的經(jīng)濟意義是效益的減少、費用的增加與經(jīng)濟壽命的減少，因此導致效益的減少和費用的增加的商品房質量缺陷估價可采用減損資本化法來估價;對可修復的商品房質量缺陷可采用重置成本法估價;對不可修復的商品房質量缺陷可考慮采用影子工程投資法進行估價;

對有類似商品房質量缺陷價值減損案例的，可采用比較法進行估價，也可以將存在質量缺陷的商品房價值與不