2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第一章考點(diǎn):對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)
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第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)
一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義(熟悉)
1.專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別
客觀合理、令人信服的估價(jià)結(jié)果,就需要專業(yè)估價(jià)。任何人都可以做的,就是非專業(yè)估價(jià)。
專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià):由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力,實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。
專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的五大不同點(diǎn)(考點(diǎn)):
①由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員完成——前者指具備足夠數(shù)量的專業(yè)估價(jià)人員等條件、專門從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的單位。后者指具有估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、專門從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人。
②提供專業(yè)意見——專業(yè)估價(jià)不是用直覺或僅憑經(jīng)驗(yàn)得出的,而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦,采用科學(xué)的方法,經(jīng)過審慎的分析、測(cè)算和判斷得出的,較客觀合理。
③具有公信力——專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員完成,估價(jià)結(jié)果較客觀合理,所以具有證明效力,能使人們相信、認(rèn)可或接受。
④實(shí)行有償服務(wù)——是一種接受他人委托而提供有償服務(wù),要向委托人收取一定的費(fèi)用。
⑤承擔(dān)法律責(zé)任——責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。
【例題·判斷題】某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房,該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析,運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià),并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為,不是由專業(yè)機(jī)構(gòu)完成,無公信力,不承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。
【例題·多選題】與非專業(yè)估價(jià)相比,專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有( )。
A.是一種專業(yè)意見
B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值
C.實(shí)行有償服務(wù)
D.承擔(dān)法律責(zé)任
E.估價(jià)作業(yè)日期長
『正確答案』ACD
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià):專業(yè)機(jī)構(gòu)、人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力,實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。參見教材P2。
2.專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念
是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托,為了特定的目的(估價(jià)目的),遵循公認(rèn)的原則(估價(jià)原則),按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?估價(jià)程序),依據(jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料(估價(jià)依據(jù)),在合理的假設(shè)下(估價(jià)假設(shè)),采用科學(xué)的方法(估價(jià)方法),對(duì)特定的房地產(chǎn)(估價(jià)對(duì)象)在特定的時(shí)間(價(jià)值時(shí)點(diǎn))的特定價(jià)值或價(jià)格(價(jià)值類型)進(jìn)行分析測(cè)算和判斷,并提供專業(yè)意見(估價(jià)結(jié)果)。
3.估價(jià)與評(píng)估的異同
房地產(chǎn)估價(jià)也稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估值。一般情況下,房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不作區(qū)分,能夠交換使用。相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng),估價(jià)專指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。
房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、房屋完損等級(jí)、房屋使用功能、房地產(chǎn)周圍環(huán)境等評(píng)估的基礎(chǔ)上,以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估,稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或者簡稱房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)估值。
除了房地產(chǎn)估價(jià)以外,房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以從事:
1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值(成交價(jià)格或購買價(jià)格,包含土地價(jià)格和建筑物價(jià)格)在其不同部分之間進(jìn)行分配。
例如:1)把包含土地和建筑物價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配,把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配;2)采用成本法測(cè)算住宅小區(qū)的平均房價(jià),然后在各個(gè)樓棟、單元、樓層、戶型間分配;3)開發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開發(fā)完成后的各個(gè)宗地間分配;4)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟取?/p>
2)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)(如,對(duì)房屋進(jìn)行重新裝飾裝修、更新房屋中的設(shè)備、改變房地產(chǎn)用途、相鄰房地產(chǎn)合并等)。
3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)(如污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估)。
4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)(如征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)評(píng)估)。
5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭力分析、房地產(chǎn)狀況評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)
這些房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù),不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事,而且是有能力從事并應(yīng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(五點(diǎn))(重點(diǎn)掌握)
特點(diǎn)1 評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值,不是價(jià)格
價(jià)值是物的真實(shí)所值,是內(nèi)在的、相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的,是價(jià)格波動(dòng)的中心。價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn),圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因,時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。
房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。價(jià)值決定價(jià)格,估價(jià)實(shí)際一般是通過外表的價(jià)格來推測(cè)內(nèi)在的價(jià)值。
特點(diǎn)2 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
定價(jià)是當(dāng)事人個(gè)人行為。市場(chǎng)營銷學(xué)中的4PS,其中很重要的一個(gè)P就是定價(jià),而定價(jià)方法也非常繁多。
而房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定、是客觀的,由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成,而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。要排除個(gè)別因素。
房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀隨意定價(jià),而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為,在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過程,以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上,通過科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng),把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。
房地產(chǎn)價(jià)值本來就客觀存在,房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用估價(jià)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值,而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。
估價(jià)師具體模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”時(shí),需要換位思考,考慮估價(jià)對(duì)象的潛在目標(biāo)客戶群是如何思考和分析其價(jià)格的,模擬估價(jià)對(duì)象潛在目標(biāo)客戶群的思維進(jìn)行估價(jià),而不是依據(jù)自己的偏好來判斷,更不應(yīng)把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。
特點(diǎn)3 房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見,不作價(jià)格保證
估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和老師的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的專業(yè)意見,而不是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
不能曲解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)責(zé)任地隨意發(fā)表意見。
根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用,可以分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià):一是鑒證性估價(jià)(或稱公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)),二是咨詢性估價(jià)(或稱參考性估價(jià))。為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(jià),即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的第三方(特別是眾多的不特定第三方)使用,如為證券發(fā)行、上市、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房屋征收補(bǔ)償、房地產(chǎn)抵押貸款、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)(也稱為房地產(chǎn)司法拍賣)提供參考依據(jù)的估價(jià),通常屬于鑒證性估價(jià)。
區(qū)別:鑒證性估價(jià),為第三方使用;咨詢性估價(jià),多為委托人自用。
為委托人自己使用而提供的估價(jià),即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用,如為委托人購買房地產(chǎn)確定出價(jià)、出售房地產(chǎn)定價(jià)提供參考的估價(jià),通常屬于咨詢性估價(jià)。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任,鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。
鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”,咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。
【例題·單選題】下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,不屬于鑒證性估價(jià)的是( )。
A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考
B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考
C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考
D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。鑒證性估價(jià)的對(duì)象是委托人之外的第三方,而咨詢性估價(jià)的對(duì)象是委托人自己。參考教材P7。
特點(diǎn)4 估價(jià)有誤差,但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)
(必考考點(diǎn))
不同的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,得出的評(píng)估值往往有所不同,并且與實(shí)際成交價(jià)格有差異,甚至差異很大;這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。
對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括5點(diǎn):
①即使都是合格的估價(jià)師,也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值,只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值(誤差不可避免)。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和不確定因素下作出的,并且估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。
②所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差。即評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。
③不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差,但估價(jià)的誤差又要適度。不過這個(gè)度較難把握。
④判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性,理論上是將評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較,實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。
由于真實(shí)價(jià)值不可得知,出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇:一是實(shí)際成交價(jià)格;二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。
評(píng)估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格,而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常,實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格,所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格,而應(yīng)采用合格的估價(jià)師(通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)老師)對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的重新估價(jià)結(jié)果。(對(duì)比法,復(fù)核)
⑤間接方法——考察履行估價(jià)程序是否存在瑕疵。即通過考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏、估價(jià)參數(shù)是否合理、估價(jià)方法是否適用等,間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。
防止出現(xiàn)較大誤差的方法——制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。
目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有3個(gè):①《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(國家標(biāo)準(zhǔn));②《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》;③《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。
【例題·單選題】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法,錯(cuò)誤的是( )。
A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性,理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較
B.估價(jià)會(huì)有誤差,可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)
C.所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差,因此可以說所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值
D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度,因此需要確定合理的誤差范圍
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。估價(jià)會(huì)有誤差,但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn),估價(jià)是門藝術(shù),關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn),沒有這么客觀。參見教材P9。
【例題·單選題】不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同,這主要是因?yàn)? )。
A.掌握的有關(guān)信息不同
B.做出的估價(jià)師聲明不同
C.估價(jià)對(duì)象狀況不同
D.委托人不同
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。由于信息的不完全與不確定,使得合格的估價(jià)師也只能得出近似的評(píng)估價(jià)值(估價(jià)不可避免)。參見教材P8~9。
【例題·判斷題】一般來說,不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷估價(jià)誤差大小,一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比,因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不見得是正常合理價(jià)格,判斷方法一般是與其他合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材P9。
【例題·單選題】從科學(xué)可操作性上看,能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是( )。
A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值
B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格
C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值
D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示,沒有這個(gè)提示,A也是正確的,但是有了操作性的限制,則只有D為正確答案。參見教材P8~9。
本題給我們的啟示——細(xì)心審題,注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。
特點(diǎn)5 既是科學(xué)也是藝術(shù)
估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),需要將理論方法與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)完美的結(jié)合起來。應(yīng)該增加其科學(xué)的成分,減少其藝術(shù)的成分。
【例題·多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中,正確的有( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差,但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
『正確答案』ADE
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤,房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程,而不是代替市場(chǎng)定價(jià);選項(xiàng)C錯(cuò)誤,房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見,而不做價(jià)格保證。參見教材P5~10。
三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性(熟悉)
1.專業(yè)估價(jià)存在的前提——獨(dú)一無二、價(jià)值量大
一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性,相同的很多,價(jià)格普遍存在、人人皆知,通過簡單的比較,便可以得知,就不需要專業(yè)估價(jià)。
一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性,但如果價(jià)值量不夠大,聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高,甚至超過資產(chǎn)本身的價(jià)值,聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì),則也不需要專業(yè)估價(jià)。
2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)
真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說,由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二和價(jià)值量大等特性,房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。
“完全市場(chǎng)”條件:①同質(zhì)商品;②買者賣者人數(shù)眾多;③進(jìn)出市場(chǎng)自由;④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息,并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格;⑤就成交總額而言,單個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費(fèi)者追求總效用最大化,銷售者追求總利潤最大化;⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。
不符合任何一條,就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。
房地產(chǎn)作為商品,其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外,房地產(chǎn)實(shí)物無法移動(dòng),不符合第⑧條。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。
不完全市場(chǎng),有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素,不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格,需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息,進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià),推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正;龠M(jìn)公平交易,保障當(dāng)事人合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
3.房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)中占主體地位
(1)房地產(chǎn)量大面廣,其他資產(chǎn)數(shù)量相對(duì)較少
房地產(chǎn)數(shù)量龐大,社會(huì)保有量(存量)和每年的新增量(增量)都很大。房地產(chǎn)是我國居民保有財(cái)富的主要手段和工具之一。
(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形
房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為,在交易的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了交易行為,還有抵押、征收、稅收、保險(xiǎn)等行為。這些活動(dòng)都需要房地產(chǎn)估價(jià)。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。
(3)房地產(chǎn)估價(jià)還能提供咨詢顧問服務(wù),這使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有著更廣闊的發(fā)展空間。
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