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2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》第一章考點(diǎn):投資與房地產(chǎn)投資

更新時(shí)間:2018-11-14 10:01:54 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽87收藏17

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摘要 教材是備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試的重要參考資料,環(huán)球網(wǎng)校小編給大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》第一章考點(diǎn):投資與房地產(chǎn)投資,希望對(duì)考生們備考有所幫助。

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1.投資的概念

(1)概念

·投資是指經(jīng)濟(jì)主體(個(gè)人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的,預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨,?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。

(2)理解(三個(gè)角度)

通俗角度-投資就是用錢來獲取更多的錢。

金融角度-投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。

經(jīng)濟(jì)角度-投資是利用資源或通過購買資本貨物,以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為。

2.投資的分類(四種分類)

3.投資的特性(四特性)

投資是一種經(jīng)濟(jì)行為

投資具有時(shí)間性(犧牲即期消費(fèi)獲得將來消費(fèi))

投資目的是獲取收益

投資具有風(fēng)險(xiǎn)性

4.房地產(chǎn)投資的分類(三種分類)

【重點(diǎn)難點(diǎn)】不同投資主體的投資目的顯著差異

投資主體

投資目的

政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)

社會(huì)效益
環(huán)境生態(tài)效益

企業(yè)和個(gè)人

經(jīng)濟(jì)效益

【2013年真題】按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括( )。

A.居住物業(yè)投資

B.商用物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

E.酒店投資

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。按物業(yè)用途類型劃分,房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。參見教材P5。

4.1 居住物業(yè)投資

內(nèi)涵

主要類型

特點(diǎn)

供人們生活居住的房地產(chǎn)

■公共住房
◆廉租住房(低收入家庭出租)
◆經(jīng)濟(jì)適用住房(低收入家庭出售)
◆限價(jià)商品住房(中等收入家庭出售)
◆公共租賃住房(中等收入家庭出租)
■商品住房
◆普通住宅
◆高檔住宅
◆公寓
◆別墅

自用或出租,投資風(fēng)險(xiǎn)小

【2014年真題】下列住房類型中,屬于合法供給的城市住房有( )。

A.廉租住房

B.公共租賃住房

C.經(jīng)濟(jì)適用住房

D.商品住房

E.小產(chǎn)權(quán)房

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。公共住房:廉租住房;經(jīng)濟(jì)適用住房;限價(jià)商品住房;公共租賃住房。商品住房:普通住宅;高檔住宅;公寓;別墅。參見教材P5。

4.2 商業(yè)物業(yè)投資

內(nèi)涵

主要類型

特點(diǎn)

指能出租經(jīng)營,,為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)

■寫字樓
■零售商業(yè)用房
■出租公寓

1.開發(fā)-出售的模式越來越缺乏生命力,而開發(fā)-持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢(shì)。
2.收益多來自經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值,適合長期投資。收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。
3.商用物業(yè)交易涉及資金量大,常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。
4.位置對(duì)此類物業(yè)有特殊的重要性

【2012年真題】關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法,正確的有( )。

A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢(shì)

B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行

C.區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性

D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資

E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。A選項(xiàng),開發(fā)—持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢(shì)。D、E選項(xiàng),由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值,因而更適合作為長期投資。參見教材P5。

4.3 工業(yè)物業(yè)投資

內(nèi)涵

主要類型

特點(diǎn)

為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間

■工業(yè)廠房
■倉儲(chǔ)用房
■高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房
■研究與發(fā)展用房

1.可開發(fā)-銷售,也可開發(fā)-持有出租經(jīng)營
2.重工業(yè)廠房設(shè)計(jì)特殊,不容易轉(zhuǎn)手交易
3.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與研發(fā)用房適應(yīng)性較強(qiáng)
4.輕工業(yè)廠房介于兩者之間

4.4 酒店和休閑娛樂設(shè)施投資

內(nèi)涵

主要類型

特點(diǎn)

為商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供空間的投資

·酒店
·休閑度假中心
·康體中心
·賽馬場(chǎng)
·高爾夫球場(chǎng)

1.本質(zhì)上屬于商業(yè)物業(yè)投資
2.運(yùn)營管理很重要,所以在開發(fā)階段,未來運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)就會(huì)介入

4.5 特殊物業(yè)投資

內(nèi)涵

種類

特點(diǎn)

指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)

·加油站
·飛機(jī)場(chǎng)
·車站
·橋梁
·碼頭
·公路

1.這類房地產(chǎn)交易少,多屬長期投資
2.靠經(jīng)營活動(dòng)收益回收投資并獲利

【2014年真題】因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差,所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。 ( )

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。土地不會(huì)毀損,投資者在其上擁有的權(quán)益通常在40年以上,而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此,房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。參見教材P7。

序號(hào)

特性

解析

1

區(qū)位選擇異常重要

■房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,決定了其區(qū)位的重要性
■區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位(決定其收益水平和升值潛力)

2

適于進(jìn)行長期投資

■土地不會(huì)毀損,建筑物具有耐久性,所以適合作為長期投資

【2014年真題】因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差,所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。 ( )

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。土地不會(huì)毀損,投資者在其上擁有的權(quán)益通常在40年以上,而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此,房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。參見教材P7。

序號(hào)

特性

解析

3

需要適時(shí)的更新改造投資

■投資者通過及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,或更新改造,使之適合市場(chǎng)的需求,才能在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位
■如寫字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、購物中心改善環(huán)境、增加商品展示空間、公寓內(nèi)增加洗衣房等

4

易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(價(jià)值難以判斷)

■異質(zhì)性使每宗房地產(chǎn)的價(jià)值不可能一致,對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷是困難的
■由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)的不同,導(dǎo)致相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值

【2015年真題】房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因,是房地產(chǎn)具有( )。

A.異質(zhì)性

B.用途廣泛性

C.類型多樣性

D.弱流動(dòng)性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性,也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難,使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P8。

5. 房地產(chǎn)投資的特性(8大特點(diǎn))

序號(hào)

特性

解析

5

變現(xiàn)性差
(流動(dòng)性差)

由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價(jià)值量大,市場(chǎng)交易分散、信息不完備等原因,導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差

6

易受政策影響

房地產(chǎn)容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響

7

依賴專業(yè)管理

開發(fā)、經(jīng)營等各環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與服務(wù)

8

存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

■房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。
■如地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤價(jià)格上漲,小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價(jià)等典型案例

【2014年真題】房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因,是房地產(chǎn)投資具有( )。

A.依賴專業(yè)管理

B.效益外溢和轉(zhuǎn)移

C.異質(zhì)性明顯

D.變現(xiàn)性較差

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。存在效益外溢和轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資的特性之一,主要是房地產(chǎn)投資效益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。參見教材P9。

【2013年真題】新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房價(jià)迅速上漲,表明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。

A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)    

B.易受政策影響

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移    

D.適于長期投資

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響,稱之為存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見教材P9。

【2015年真題】房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括( )。

A.需要適時(shí)的更新改造投資

B.易受政策影響

C.依賴專業(yè)管理

D.適于短期投資

E.變現(xiàn)性差

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤,房地產(chǎn)適用于長期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括:區(qū)位選擇異常重要;適于進(jìn)行長期投資;需要適時(shí)的更新改造投資;易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn);變現(xiàn)性差;易受政策影響;依賴專業(yè)管理;存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見教材P6~9。

【重點(diǎn)難點(diǎn)】兩個(gè)壽命

概念

概念

開始時(shí)間

終止時(shí)間

經(jīng)濟(jì)壽命

地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期(即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間)

從地上建筑物竣工之日開始

出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用

自然壽命

 

從地上建筑物竣工之日開始

到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為止的持續(xù)時(shí)間

【重點(diǎn)難點(diǎn)】自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系

一般自然壽命要比經(jīng)濟(jì)壽命長(有空置的情況)

可以通過對(duì)建筑進(jìn)行更新改造,延長其自然壽命,從而獲得幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

房地產(chǎn)投資追求項(xiàng)目全壽命周期利益最大化

【2012年真題】收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn),是地上建筑物 ( )之日。

A.開始施工   

B.竣工

C.登記     

D.開始營業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn),是地上建筑物竣工之日。參見教材P7。

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