2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第六章教材考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押估價(jià)
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第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策
第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理
房地產(chǎn)抵押估價(jià):
房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價(jià)值。根據(jù)原建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定,商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值,為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。通過(guò)委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的,原則上南商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,但商業(yè)銀行與借款人另有約定的,也可以按照約定,由約定方委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?鄢姆ǘ▋(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款,即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí).法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額.以及其他法定優(yōu)先受償款。
在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé),包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況;必要時(shí)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查;全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象,對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘,將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照,做好實(shí)地查勘記錄,拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀的照片;處置房地產(chǎn)時(shí),除評(píng)估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值,同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值的意見(jiàn)及其理由等。
房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告要全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況;披露估價(jià)對(duì)象已設(shè)定的抵押權(quán);分析估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力;披露已作為假設(shè)和限制條件,對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素,并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響;將法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價(jià)報(bào)告的附件。對(duì)由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的,應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì),不得超過(guò)一年。房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的,應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。
此外,按照《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》要求,商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)。為及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況,商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。處置抵押房地產(chǎn)前,商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求,信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營(yíng)和信托業(yè)務(wù),涉及房地產(chǎn)抵押估價(jià)的,也要按照上述規(guī)定執(zhí)行。
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