2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第五章教材考點:房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度
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第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策
第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?辈、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項目建設(shè)的主體,是整個活動的組織者。盡管在建設(shè)環(huán)節(jié)許多工作都由勘察設(shè)計、施工等單位承擔(dān),出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任可能是由于勘察設(shè)計、施工或者材料供應(yīng)商的責(zé)任,但開發(fā)商是組織者,其他所有參與部門都是由開發(fā)商選擇的,都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系,出現(xiàn)問題也理應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決。此外,消費者是從開發(fā)商手里購房,就如同在商店購物,出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對消費者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任一樣,購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,理應(yīng)由開發(fā)企業(yè)對購房者承擔(dān)責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目,必須要經(jīng)過工程建設(shè)環(huán)節(jié),必須符合《建筑法》及建筑方面的有關(guān)法律規(guī)定,符合工程勘察、設(shè)計、施工等方面的技術(shù)規(guī)范,符合工程質(zhì)量、工程安全方面的有關(guān)規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準,這是對房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)過程中的基本要求,同時還要嚴格遵守合同的約定。
(二)對質(zhì)量不合格房地產(chǎn)項目的處理方式
房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程勘察設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)部門等,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量的好壞直接影響房屋的合理使用和購房者的生命財產(chǎn)安全。房屋竣工后,必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后,購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房人有權(quán)退房,給購房人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣規(guī)定的目的主要是為了保護購買商品房的消費者的合法權(quán)益。
應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題:一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后,是指辦理了交付使用手續(xù)之后,可以是房屋所有權(quán)證辦理之前,也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時間關(guān)系不大,主要是設(shè)計和施工原因造成的,因而,只要在合理的使用年限內(nèi),只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題,都可以申請質(zhì)量部門認定,房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的.均可申請退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題有很多種,一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決,而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗,以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論為依據(jù)。這里的
質(zhì)量監(jiān)督部門是指專門進行質(zhì)量驗收的質(zhì)量監(jiān)督站,其他單位的核驗結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定,應(yīng)只包含直接損失,不應(yīng)含精神損失等間接性損失。
對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗,確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,消費者有權(quán)要求退房,終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法,如雙方協(xié)商換房等。選擇退房還是換房,權(quán)利在消費者。
以上這些規(guī)定的目的也是為了保護購買商品房的消費者的合法權(quán)益。
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