2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)估價(jià)的含義

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第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論

第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)估價(jià)的含義

(一)專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別

對(duì)估價(jià)通俗而簡單的理解，就是估價(jià)商品或資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。這是任何人都可以做的，不論他估價(jià)得是否正確，也不論人們是否相信他估價(jià)的結(jié)果。例如，你看上了某個(gè)房子或某塊土地，想知道它價(jià)值多少錢，或者判斷賣方的要價(jià)是否合理，或者自己出價(jià)多少合適，你可以自己估計(jì)，也可以詢問親朋好友的意見。這種意義上的估價(jià)，不妨稱為非專業(yè)估價(jià)。然而，如果想要獲得科學(xué)準(zhǔn)確、具有公信力、承擔(dān)法律責(zé)任的估價(jià)結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價(jià)。

房地產(chǎn)不僅是一種重要的資源(如上地)或財(cái)產(chǎn)(如房屋)，生產(chǎn)要素(如廠房)或消費(fèi)品(如住宅)，而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對(duì)象之一，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值因此成為人們普遍關(guān)注的問題，進(jìn)而房地產(chǎn)估價(jià)不儀是人們有興趣了解以至掌握的知識(shí)，而且發(fā)展成了一門學(xué)問和學(xué)科。作為提供專業(yè)意見、具有公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，還成了一個(gè)職業(yè)和行業(yè)。由于這種估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)性很強(qiáng)，需要估價(jià)者具有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)結(jié)果正確與否直接關(guān)系到有關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至關(guān)系到人民財(cái)產(chǎn)安全和社會(huì)公共利益，例如，為征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋確定補(bǔ)償金額提供依據(jù)的估價(jià)(以下稱房屋征收評(píng)估)，不僅關(guān)系到被征收人的切身利益還關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，為房地產(chǎn)抵押貸款確定貸款額度提供參考依據(jù)的估價(jià)(以下稱房地產(chǎn)抵押估價(jià))不僅關(guān)系到信貸風(fēng)險(xiǎn)還關(guān)系到金融安全，所以這種估價(jià)活動(dòng)不是任何單位和個(gè)人都可以從事的，只能由相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員來從事。

概括起來，與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)具有下列特點(diǎn)：

(1)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成。專業(yè)機(jī)構(gòu)是指具有一定數(shù)量的估價(jià)專業(yè)人員等條件，專門從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的單位。專業(yè)人員是指具有估價(jià)專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，專門從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人。

(2)提供的是專業(yè)意見。專業(yè)估價(jià)提供的意見不是用直覺或儀憑經(jīng)驗(yàn)得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，根�?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測(cè)算和判斷得出的，較科學(xué)準(zhǔn)確、客觀合理。

(3)具有公信力。專業(yè)估價(jià)由于是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價(jià)結(jié)果較科學(xué)準(zhǔn)確、客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。

(4)實(shí)行有償服務(wù)。專業(yè)估價(jià)是接受他人委托而提供的一種有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費(fèi)用。

(5)承擔(dān)法律責(zé)任。專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員要對(duì)其提供的估價(jià)結(jié)果等專業(yè)意見負(fù)責(zé)，違反有關(guān)規(guī)定的，不僅會(huì)被責(zé)令限期改止，還會(huì)依法受到行政處罰，承擔(dān)民事賠償責(zé)任，甚至被迫究刑事責(zé)任。

(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。更為具體地說，它是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍�依�?jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)問的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

通常把上述概念中的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和委托人，統(tǒng)稱為估價(jià)當(dāng)事人;特定目的，稱為估價(jià)目的;公認(rèn)的原則，稱為估價(jià)原則;嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，稱為估價(jià)程序;依據(jù)的有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料.稱為估價(jià)依據(jù);合理的假設(shè)，稱為估價(jià)假設(shè);科學(xué)的方法，稱為估價(jià)方法;特定房地產(chǎn)，稱為估價(jià)對(duì)象;特定時(shí)問，稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn);特定價(jià)值或價(jià)格，稱為價(jià)值類型;分析、測(cè)算和判斷出的特定價(jià)值或價(jià)格以及提供的相關(guān)專業(yè)意見，簡稱估價(jià)結(jié)果。因此，估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果，可以說是構(gòu)成房地產(chǎn)估價(jià)的必要因素，即房地產(chǎn)估價(jià)要素。其中，估價(jià)目的、估價(jià)列象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型是在分析、測(cè)算和判斷價(jià)值或價(jià)格之前需要確定的兒個(gè)最主要的要素，因此又稱為估價(jià)基本事項(xiàng)。

上述概念中的“分析、測(cè)算和判斷”，還可以用估計(jì)、估算、推測(cè)、測(cè)量、計(jì)量，度量、評(píng)定、判定、鑒定等詞來理解、說明或替代。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)問稱為房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)量學(xué)。但是，同時(shí)使用分析、測(cè)算和判斷來表達(dá)，要更全面、具體且易于理解。其中，“分析”即價(jià)值或價(jià)格分析，主要是對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的各種因素進(jìn)行分析，包括對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的分析，對(duì)人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素的分析，對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的分析等;“測(cè)算”即價(jià)值或價(jià)格測(cè)算.主要是利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行計(jì)算;“判斷”即價(jià)值或價(jià)格判斷，主要是根據(jù)測(cè)算結(jié)果以及市場(chǎng)行情和估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格作出判定。“分析”、“測(cè)算”和“判斷”三者之間通常有一定的邏輯關(guān)系，其中“分析”是“測(cè)算”和“判斷”的基礎(chǔ).“測(cè)算”是“判斷”的基礎(chǔ)。

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(三)估價(jià)與評(píng)估的異同

房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)常稱為房地產(chǎn)評(píng)估，也稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估值。一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用，但是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，兩者的含義有所不同。相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)來說，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確，就是指對(duì)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。而評(píng)估的含義較寬泛，不只是限于對(duì)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙�、某物、某�?xiàng)工作或活動(dòng)，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

目前，評(píng)估一詞還廣泛用于其他領(lǐng)域，一些法律法規(guī)還規(guī)定了許多其他評(píng)估活動(dòng)。例如，1990年1 0月31日原國家教育委員會(huì)發(fā)布了《普通高等學(xué)校教育評(píng)估暫行規(guī)定》�！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2007年l0月28日中華人民共和國主席令第74號(hào)，簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)第四十六條規(guī)定：“省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的組織編制機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門和老師定期對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)估，并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求公眾意見。組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)、鎮(zhèn)人民代表大會(huì)和原審批機(jī)關(guān)提出評(píng)估報(bào)告并附具征求意見的情況。”《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》(2008年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第526號(hào))第三章為“調(diào)查評(píng)估”，并規(guī)定“國務(wù)院有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)組織開展地震災(zāi)害調(diào)查評(píng)估工作”，“地震災(zāi)害調(diào)查評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)及時(shí)上報(bào)國務(wù)院”�！秶�有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(2011年1月21日中華人民共和國國務(wù)院令第590號(hào))第十二條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”。與此類似，房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)}平估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估、房地產(chǎn)政策效果評(píng)估等。因此，雖然房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)建立在房尾工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評(píng)估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)把以得出房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格為曰標(biāo)或最終結(jié)論的評(píng)估，稱為房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，或簡稱房地產(chǎn)估價(jià)、估值。同理，以其他某個(gè)方面作為目標(biāo)或最終結(jié)論的評(píng)估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評(píng)估。只有當(dāng)評(píng)估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或目前還沒有恰當(dāng)?shù)脑~語來準(zhǔn)確表述時(shí)，才可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評(píng)估。例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營管理狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合法性、可行性等進(jìn)行的調(diào)查、分析和評(píng)價(jià)，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評(píng)估。需要指出的是，區(qū)分估價(jià)和評(píng)估并不意味著房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)。實(shí)際七，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)(包括為了各種需要，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：

(1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)。例如：①把包含土地價(jià)格和建筑物價(jià)格在內(nèi)的房地產(chǎn)成交價(jià)格或購買價(jià)款(如通常所說的房價(jià))，把包含土地收益和建筑物收益在內(nèi)的房地產(chǎn)租金(如通常所說的房租)，把評(píng)估出的包含土地價(jià)值和建筑物價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值，在土地和建筑物之間進(jìn)行分配;②把采用成本法測(cè)算出的一個(gè)住宅小區(qū)的平均房價(jià)，在各個(gè)樓幢、單元、樓層、朝向、戶型之間進(jìn)行分配;③把采用成本法測(cè)算出的一個(gè)開發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)，在開發(fā)完成后的各宗土地之間進(jìn)行分配;④把一宗土地的價(jià)值或價(jià)格在其上建筑物的各個(gè)單位(套)之間進(jìn)行分配，即所謂“高層建筑地價(jià)分?jǐn)?rdquo;。

(2)房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)。例如，對(duì)房屋進(jìn)行更新改造、改變用途、增加容積率、將相鄰房地產(chǎn)合并等帶來的房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估。

(3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)。例如，因環(huán)境污染、新建建筑物、工程施工、工程質(zhì)量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯(cuò)誤查封、異議登記不當(dāng)、房地產(chǎn)分割等造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。

(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)。例如，因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)所造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估。

(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。例如，開展房地產(chǎn)政策法規(guī)咨詢，出具相關(guān)咨詢報(bào)告或意見書;對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研(包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)等)，提供市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告;編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告;開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利川分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭力分析、房地產(chǎn)狀況調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。

上述與房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事，而且是其有能力從事并應(yīng)努力開展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

還需要指出的是，《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過，簡稱《資產(chǎn)評(píng)估法》)頒布實(shí)施后，“資產(chǎn)評(píng)估”不僅包括財(cái)政部門管理的狹義的資產(chǎn)評(píng)估，還包括房地產(chǎn)估價(jià)等其他評(píng)估領(lǐng)域和評(píng)估專業(yè)，并且該法第四條、第十三條和第十七條規(guī)定開展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。但由于投資價(jià)值等某些價(jià)值價(jià)格評(píng)估，嚴(yán)格地說并不需要遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，所以為了防止不應(yīng)有的違法，有必要將估價(jià)與評(píng)估區(qū)分開來，可將《資產(chǎn)評(píng)估法》所稱的評(píng)估范圍理解為鑒證性估價(jià)，而不包括咨詢性估價(jià)。因此。從這個(gè)方面看，估價(jià)的范圍大，評(píng)估的范圍反而小。鑒證性估價(jià)(或稱為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢性估價(jià)(或稱為參考性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。

(四)國外和中國港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱呼及定義

國外和中國中國香港、中國臺(tái)灣對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱呼及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“The act 0r process of developing an opinion of value(得出一種價(jià)值意見的行為或過程)”。歐洲和英聯(lián)邦國家大多稱為Property Valuation。日本和韓國通常稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，其中日本把不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)定義為“判定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并將其結(jié)果用貨幣額表示”。中國中國香港習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。中國中國臺(tái)灣一般稱為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，通常把不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)定義為“依據(jù)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之各種資料，判定對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會(huì)上之一連串價(jià)格秩序中，指出估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格或租金額之行為。”