2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：投資概述

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第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險

第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資

投資概述：

(一)投資的概念

投資是指經(jīng)濟(jì)主體(個人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨�，�?jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。在商品經(jīng)濟(jì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。從金融角度理解，投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價格賣出的行為。從經(jīng)濟(jì)角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。

相對于投機(jī)來說，投資所經(jīng)歷的時間一般較長，趨向在未來一定時期內(nèi)獲得某種比較持續(xù)穩(wěn)定的收獲得某種比較持續(xù)穩(wěn)定的收益。

(二)投資的分類

按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資。預(yù)期在短期(通常是一年內(nèi))能收回的投資，屬于短期投資。長期投資是指投資期限在一年以上的投資。一般說來，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小，但收益率也較低。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險較高，但盈利能力也更強(qiáng)。

在一定條件下，短期投資和長期投資之間是可以轉(zhuǎn)化的。如購買股票是一種長期投資，無償還期限;但股票持有者可以在二級市場進(jìn)行短線操作，賣出股票，這又是短期投資。選擇短期投資還是長期投資，主要取決于投資者的投資偏好。

2.直接投資和間接投資

按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動以實現(xiàn)預(yù)期收益。直接投資的特點是資金所有者和資金使用者為同一個人或機(jī)構(gòu)。這樣，投資人能有效控制資金的使用，并能實施全過程的管理。間接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況。間接投資的主要特點是資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。

3.金融投資和實物投資

按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資。金融投資是指投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，金融投資不僅有資本市場的股票、債券、基金、期貨、信托、保險等投資形式，還有貨幣市場的存款、票據(jù)、外匯等投資形式，還可以包括風(fēng)險投資、彩票投資等。實物投資是指投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項事業(yè)，預(yù)先墊付貨幣或其他資產(chǎn)(有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn))以形成實物資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。實物投資大致可分為固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等。金融投資與實物投資的主要區(qū)別在于：前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者通過投資直接實現(xiàn)社會積累。

4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。生產(chǎn)性投資是指投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資，它一般又分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性投資通過循環(huán)和周轉(zhuǎn)，不僅能收回投資，而且能實現(xiàn)投資的增值和積累。非生產(chǎn)性投資是指投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。其中.對學(xué)校、政府辦公樓、國防工程、社會福利設(shè)施等的投資不能收回，是純服務(wù)性投資，其再投資依靠社會積累。

此外，投資還可以按照國內(nèi)投資和國際投資等多種方式進(jìn)行分類。房地產(chǎn)投資領(lǐng)域幾乎涉及了各種投資形式，尤其是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的不斷發(fā)展，使得傳統(tǒng)上不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的短期投資、間接投資和金融投資形式越來越得到普遍的應(yīng)用。

(三)投資的特性

1.投資是一種經(jīng)濟(jì)行為。從靜態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金;從動態(tài)的角度來說，投資則是為了獲得未來的收益。

2.投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現(xiàn)在的，而獲得的價值或消費是將來的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得收益，總要經(jīng)過一定的時間間隔，表明投資是一個行為過程。一般來說，這個過程越長，未來收益的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險就越大。

3.投資目的是獲取收益。投資活動是以犧牲現(xiàn)在價值為手段，以賺取未來價值為目標(biāo)。未來價值超過現(xiàn)在價值，投資者方能得到正收益。投資收益可以是利潤、利息、股息等各種形式的收入，可以是資本利得，也可以是資本增值，還可以是各種資產(chǎn)或權(quán)利。

4.投資具有風(fēng)險性�，F(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性就是投資風(fēng)險。

(四)投資的作用

1.投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力

首先，增加投資可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的要素和動力。由于反映國家經(jīng)濟(jì)總量的國內(nèi)生產(chǎn)總值( GDP)由消費、投資、政府支出和進(jìn)出口凈值構(gòu)成，增加投資一方面可以直接為GDP增長做出貢獻(xiàn)，另一方面則通過投資的乘數(shù)效應(yīng)，導(dǎo)致收入和消費增加，并通過社會再生產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)效應(yīng)，最終引致GDP的進(jìn)一步增長。其次，投資是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。主要表現(xiàn)在：合理引導(dǎo)投資流向可以優(yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu);通過政策調(diào)整增大投資比重可以確保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重點項目的投資。例如，為了應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的影響，1998年中國政府實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，在增加政府投資的同時，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革和住宅建設(shè)投資支持力度，提出將住宅建設(shè)培育為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。

2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，而投資是社會和經(jīng)濟(jì)生活的血液，二者的關(guān)系極為密切。從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力，因為企業(yè)的建立和發(fā)展都離不開投資，企業(yè)的運(yùn)行也離不開投資活動。

3.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

一方面，投資為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造了條件。生產(chǎn)性投資可以擴(kuò)大生產(chǎn)能力，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，直接為改善人民生活水平提供物質(zhì)條件;非生產(chǎn)性投資可以促進(jìn)社會福利和服務(wù)設(shè)施建設(shè)，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂等方面提高人民生活水平。另一方面，投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，增加勞動者收入，從而使人民生活水平得到改善和提高。

4.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往

經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展必然有利于國家政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，最終使社會呈現(xiàn)出安定團(tuán)結(jié)的局面。此外，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化以及科學(xué)技術(shù)、交通和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個狹小的國內(nèi)概念，而是逐漸趨于國際化，國際投資成為現(xiàn)代國際交往的主要形式。通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經(jīng)濟(jì)資源，還可以學(xué)習(xí)國際上的先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗，并使本國經(jīng)濟(jì)融人世界經(jīng)濟(jì)體系，從而大大加快本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，在國際交往和競爭中樹立本國形象。