房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)?
【摘要】"房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)"知識(shí)點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15日-16日,為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)?",供大家參考,希望對(duì)您有所幫助,?荚図樌!
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問(wèn)題:
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)?
答疑:
含義:指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn),個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。包括:通脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。
㈠通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn))
指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。投資周期較長(zhǎng),只要存在通貨膨脹因素,就要面臨通脹風(fēng)險(xiǎn)。收益是通過(guò)其他人分期付款方式獲得時(shí),投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè),都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng),投資者所承擔(dān)的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)就越大。通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降,按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者,承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率,所以房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響,并通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來(lái)降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性,又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。
、媸袌(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 從總體上來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng),當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的,對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理,每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)自的觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì),即房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來(lái)收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、科學(xué)地使用投資分析結(jié)果,來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。
、缰芷陲L(fēng)險(xiǎn)
指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18~20年,中國(guó)香港為7~8年,日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段,進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況,給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮,常使實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。
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㈣變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn),具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大的特性,銷(xiāo)售過(guò)程復(fù)雜,其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備,必然使投資者蒙受折價(jià)損失。
㈤利率風(fēng)險(xiǎn)
利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:⑴導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損,利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn),會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)值;⑵會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。 我國(guó)商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。
、暾唢L(fēng)險(xiǎn)
政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等,均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響,從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效的方法,是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。
、胝物L(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生,直接給建筑物造成損害,會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。
㈧或然損失風(fēng)險(xiǎn)
指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象,因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保,盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。
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