2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》講義國有土地上房屋征收評估3.3

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　　第三節(jié) 國有土地上房屋征收評估

　　一、房屋征收中的評估工作

　　房屋征收中需要或者可以由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估、測算的內(nèi)容主要有：

　　(1)被征收房屋的價值。根據(jù)《房屋征收條例》的規(guī)定，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。這也是房屋征收評估中的最主要內(nèi)容。

　　(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值?！斗课菡魇諚l例》第二十一條規(guī)定：“被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。”因此，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，為了結(jié)算被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價，除了評估被征收房屋價值外，還要對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值進(jìn)行評估。

　　(3)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！斗课菡魇諚l例》第十九條規(guī)定：

　　“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”因此，為了保證對被征收房屋價值的補(bǔ)償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，需要對類似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行測算。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)

　　此外，還有一些可以通過評估確定的補(bǔ)償內(nèi)容，如當(dāng)房屋征收當(dāng)事人對機(jī)器設(shè)備、物資搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償協(xié)商不成時，可以通過委托評估機(jī)構(gòu)評估確定。房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案時，也可以委托評估機(jī)構(gòu)對征收范圍內(nèi)的房屋價值進(jìn)行預(yù)評估。

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　　二、房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定及委托

　　根據(jù)《房屋征收條例》，房屋征收評估應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》，除三級暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)當(dāng)科學(xué)、合理。首先由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)沒有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達(dá)不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，如進(jìn)行搖號、抽簽、招投標(biāo)等。評估機(jī)構(gòu)選用的具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門要在規(guī)定時間內(nèi)向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與承接的房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房屋征收評估報告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)

　　三、房屋征收評估原則和要求

　　(一)房屋征收評估原則

　　(二)房屋征收評估基本事項

　　(三)實地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

　　(四)評估結(jié)果和報告送達(dá)

　　四、房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處

　　《房屋征收條例》第十九條規(guī)定：“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估老師委員會申請鑒定。”

　　(一)房屋征收評估異議處理

　　(二)房屋征收評估爭議調(diào)處

　　(三)評估老師委員會及其工作機(jī)制

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　　五、房屋征收評估收費(fèi)

　　委托房屋征收評估、鑒定，應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付費(fèi)用。房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，即房屋征收評估的費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由進(jìn)行委托的房屋征收當(dāng)事人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受托進(jìn)行復(fù)核評估的，不再收取評估費(fèi)用。

　　六、對違規(guī)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員的處罰

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，要按照《房屋征收條例》的規(guī)定進(jìn)行處罰。具體的法律責(zé)任包括：

　　一是給予警告、罰款、吊銷證書等行政處罰。即由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師的發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告;對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)

　　二是將有關(guān)處罰記入信用檔案。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師接受行政處罰或有犯罪記錄的，將作為不良記錄分別記人房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師信用檔案，并向社會公示。

　　三是造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師出具

　　虛假或者有重大差錯的評估報告，造成實際損失的，應(yīng)當(dāng)按照民事法律的規(guī)定，承擔(dān)一定形式的民事賠償責(zé)任。

　　四是構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假評估報告的，可能構(gòu)成提供虛假證明文件罪;出具有重大差錯的評估報告的，可能構(gòu)成出具證明文件重大失實罪，應(yīng)當(dāng)依照《刑法》予以處罰。

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