2016年房地產估價師《理論與方法》土地、建筑物和其他地上定著物的含義考點
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土地、建筑物和其他地上定著物的含義知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點,現整理如下:
(一)土地的含義
人們對于什么是土地,有許多不同的認識和定義。從房地產估價的角度看,土地是一個空間,但該空間不是平面的,而是三維立體的,具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。一宗土地的空間范圍如圖2-1所示,可分為以下3層:①地球表面,簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內的空間,簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內的空間,簡稱地下空間。
(二)建筑物的含義
建筑物是最主要的土地定著物,有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋,也包括構筑物。狹義的建筑物主要指房屋,不包括構筑物。在房地產估價中一般將建筑物作廣義理解,對建筑物的定義是:人工建造的供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所,包括房屋和構筑物兩大類。其中,房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗,起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用,供人們在里面居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物,一般是由建筑材料、建筑構配件和建筑設備 (如給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、電氣等設備)等組成的空間場所。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物,如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。
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(三)其他土地定著物的含義
土地定著物也稱為地上定著物、土地附著物、地上附著物。其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物,是指附屬于或結合于土地或建筑物,從而成為土地或建筑物的從物,應在房地產交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓的物,但當事人另有約定的除外。
其他土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離,或者雖然可以分離,但這種分離是不經濟的,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物的價值明顯減損。例如,為了提高土地或建筑物的使用價值或功能,埋設在地下的管線、設施,建造在地上的圍墻、假山、水池,種植在地上的樹木、花草等。僅僅是放進土地或者建筑物中,置于土地或者建筑物的表面,或者與土地、建筑物毗連者,例如,擺放在房屋內的家具、電器,掛在墻上的畫,在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等,不屬于其他土地定著物。在實際房地產估價中,估價對象的范圍如果不包含屬于房地產范疇的其他土地定著物的,應逐一列舉說明,未作說明的,應理解為在估價對象的范圍內;如果包含房地產以外的財產的,也應逐一列舉說明,未作說明的,應理解為不在估價對象的范圍內。
在現實中,其他土地定著物往往被視為土地或建筑物的構成或附屬部分。因此,本書通常把房地產簡化為包括土地和建筑物兩大部分。
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