2015年房地產估價師《經營與管理》房地產作為抵押物的條件命題點

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　　房地產作為抵押物的條件

　　房地產抵押的抵押物隨土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同。《城市房地產管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押。”從上述規(guī)定可以看出，房地產抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產權屬合法，即可將房地產作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

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　　《城市房地產抵押管理辦法》(建設部令第98號)規(guī)定下列房地產不得設定抵押權：(1)權屬有爭議的房地產;(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產;(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;(6)依法不得抵押的其他房地產。

　　例題：下列房地產不得設定抵押權的包括( )

　　A、權屬有爭議的房地產

　　B、權屬沒有爭議的房地產

　　C、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物

　　D、已依法公告列入拆遷范圍的房地產E、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產

　　答案：ACDE

　　解析：權屬沒有爭議的房地產，應該可以設定抵押權。

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　　房地產抵押的一般規(guī)定

　　(1)房地產抵押，抵押人可以將幾宗房地產一并抵押，也可以將一宗房地產分割抵押。以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押物，在抵押關系存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。以一宗房地產分割抵押的，首次抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產已抵押的，再次抵押前，抵押人應將抵押事實告知抵押權人。

　　(2)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將該國有土地上的房屋同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押?！稉７ā愤€規(guī)定，“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng) (鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”

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　　(3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額為限。

　　(4)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規(guī)定。

　　(5)以集體所有制企業(yè)的房地產抵押的，必須經集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過。并報其上級主管機關備案。

　　(6)以中外合資企業(yè)、合作經營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

　　(7)以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

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