2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第五章3節(jié)

　　【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第五章3節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了資金等效值與復(fù)利計(jì)算的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第五章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

　　第三節(jié) 資金等效值與復(fù)利計(jì)算

　　1.資金等效值的概念：

　　等效值是資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算中一個(gè)十分重要的概念。資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。在以后的討論中，把等效值簡(jiǎn)稱為等值。

　　例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15%，一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對(duì)值不等，但它們是等值的，即其實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等。

　　通常情況下，在資金等效值計(jì)算的過程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值，而把資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。

　　2.復(fù)利計(jì)算：

　　(一)常用符號(hào)在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中，常用的符號(hào)包括P、F、A、G、

　　s、n和i等，各符號(hào)的含義是：

　　P——現(xiàn)值;

　　F——終值(未來值);

　　A——連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值;

　　G——每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值;

　　s——每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值;

　　n——計(jì)息周期數(shù);

　　i——每個(gè)計(jì)息周期的利率。

　　在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的兩項(xiàng)。比較不同投資方案的經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，常常換算成P值或A值，也可換算成F值來進(jìn)行比較。

　　(二)公式與系數(shù)

　　1.一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

　　一次支付的現(xiàn)金流量圖如圖5-8所示。如果在時(shí)點(diǎn)t=0時(shí)的資金現(xiàn)值為P，并且利率i已定，則復(fù)利計(jì)息的n個(gè)計(jì)息周期后的終值F的計(jì)算公式為：

　　F=P(1+i)n

　　上式中的(1+i)n稱為“一次支付終值系數(shù)”。

　　2.等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

　　3.等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)

　　4.等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

　　等差序列是一種等額增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量發(fā)生變化。例如物業(yè)的維修費(fèi)用往往隨著房屋及其附屬設(shè)備的陳舊程度而逐年增加，物業(yè)的租金收入通常隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐年增加等。逐年增加的收入或費(fèi)用，雖然不能嚴(yán)格地按線性規(guī)律變化，但可根據(jù)多年資料，整理成等差序列以簡(jiǎn)化計(jì)算。

　　5.等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

　　等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。

　　(三)復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法

　　為了減少書寫上述復(fù)利系數(shù)時(shí)的麻煩，可采用一種標(biāo)準(zhǔn)表示法來表示各種系數(shù)。這種標(biāo)準(zhǔn)表示法的一般形式為(X/Y，i，n)。斜線前的X表示所求的是什么，斜線后的Y、i、n表示已知的是什么。

　　3.復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用：

　　復(fù)利系數(shù)在房地產(chǎn)投資分析與評(píng)估中的應(yīng)用非常普遍，尤其是在房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資活動(dòng)中，經(jīng)常涉及利息計(jì)算、月還款額計(jì)算等問題。下面通過例題，來介紹一下復(fù)利系數(shù)在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用情況。