2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識第七章4節(jié)

　　【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統的掌握2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識點，環(huán)球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識第七章4節(jié)"，本文系統闡述了凈收益的測算的知識點，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　第七章 收益法及其運用

　　第四節(jié) 凈收益的測算

　　凈收益測算的基本原理：

　　針對本知識點提問?運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象未來各期的凈收益。在實際估價中，測算凈收益甚至比求取報酬率更困難，特別是針對不同的估價對象，測算凈收益時應從收入中扣除哪些、不扣除哪些。

　　收益性房地產獲取收益的方式，可分為出租和營業(yè)兩大類。據此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，如存在大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫等類房地產;二是基于營業(yè)收入測算凈收益，如賓館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產。在英國，將前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產既有大量租賃實例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農地等。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收人來測算凈收益。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。

　　不同收益類型房地產凈收益的測算：

　　針對本知識點提問?估價對象的收益類型不同，凈收益的測算會有所不同，可歸納為4種情況：①出租的房地產;②自營的房地產;③自用或空置的房地產;④混合收益的房地產。

　　(一)出租的房地產凈收益測算

　　出租的房地產是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。

　　(二)自營的房地產凈收益測算

　　自營的房地產的最大特點是，房地產所有者同時也是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。

　　(三)自用或空置的房地產凈收益測算

　　自用或空置的房地產是指住宅、寫字樓等目前為業(yè)主自用或暫時空置的房地產，而不是指寫字樓、賓館的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。

　　(四)混合收益的房地產凈收益測算

　　現實中包含上述多種收益類型的房地產，如賓館一般有客房、會議室、餐廳、商場、商務中心、娛樂中心等

　　凈收益測算應注意的問題：

　　針對本知識點提問?(一)有形收益和無形收益

　　房地產收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是指房地產帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高聲譽和信用、增強融資能力等。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。

　　無形收益通常難以貨幣化，難以在測算凈收益時予以考慮，但可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。此外值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。例如，在當地能顯示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。

　　(二)實際收益和客觀收益

　　房地產收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在當前經營管理狀況下實際取得的收益，它一般不能直接用于估價。因為具體經營管理者的能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結果。例如，城市中有一塊尚未利用的空地，實際收益為零，甚至為負數(因為要繳納有關稅費)，但如此并不表示該塊空地無價值。再如，一個交通便利的商場或酒店，由于經營不善，由收入減去費用所得的結果可能為負數，這也不意味著該房地產無價值。相反的情況，如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，因有特殊關系能將一些會議、活動指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。

　　客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價的依據。因此，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運營費用或者凈收益，除有租約限制外，一般應采用正?？陀^的數據。為此，除有租約限制外，利用估價對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應將它們與類似房地產在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正?？陀^的情況不符，應對它們進行適當的修正，使其成為正?？陀^的。

　　凈收益流模式的確定：

　　針對本知識點提問?運用報酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應根據估價對象的凈收益在過去和現在的變動情況及預測的收益期限，預測估價對象未來各期的凈收益，并判斷該凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應的報酬資本化法公式進行計算：①凈收益每年基本上固定不變;②凈收益每年基本上按某個固定數額遞增或遞減;③凈收益每年基本上按某個固定比率遞增或遞減;④其他有規(guī)律變動的情況。

　　在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A可能的求取方法有下列3種：

　　(1)“過去數據簡單算術平均法”。這是通過調查，求取估價對象過去若干年的凈收益，如過去3年或5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數作為A。

　　(2)“未來數據簡單算術平均法”。這是通過調查，預測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數作為A。

　　(3)“未來數據資本化公式法”。