2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

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　　房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)：

　　區(qū)位選擇異常重要。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)特征，不僅受到地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響。位置決定了房地產(chǎn)的投資價(jià)值。當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶(hù)都具有吸引力，投資具備基本的可行性。房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預(yù)測(cè)區(qū)域未來(lái)環(huán)境的可能變化。

　　適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資：投資者的土地權(quán)益通常在40年以上，且該權(quán)益的期限還可依法延長(zhǎng)，地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性，故房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，從開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始，就重視其長(zhǎng)期投資價(jià)值的創(chuàng)造、維護(hù)和保持，以使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的全壽命周期利益最大化。

　　需要適時(shí)的更新改造投資：要適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化。按照租戶(hù)意愿及時(shí)調(diào)整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能十分重要。

　　投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致投資價(jià)值不易判斷，投資面臨價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，需專(zhuān)業(yè)人員判斷，還要結(jié)合自身的眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行獨(dú)立判斷。

　　變現(xiàn)性差：房地產(chǎn)的流動(dòng)性差，致使房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差。偏好與價(jià)格的匹配。

　　易受政策影響：指房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響。不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來(lái)的影響。

　　依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理：指房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)。

　　存在效益外溢和轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。