2019年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》模擬練習(xí)卷四

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一、單項(xiàng)選擇題

1 下列關(guān)于中心地的說法正確的是( )。

(A)一般泛指城鎮(zhèn)或居民點(diǎn)

(B)指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)

(C)主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動(dòng)為主

(D)是對(duì)幾個(gè)區(qū)域而言的中心點(diǎn)

2 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押處分，下列描述正確的是( )。

(A)抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，抵押?dāng)事人可以通過協(xié)商，以拍賣等合法方式處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)

(B)處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押人有優(yōu)先受理權(quán)

(C)因拍賣抵押財(cái)產(chǎn)而取得建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，可以不辦理過戶登記

(D)抵押人死亡，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)要求處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)

3 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，應(yīng)首先支付的費(fèi)用是( )。

(A)抵押權(quán)人的債權(quán)本息及違約金

(B)抵押的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費(fèi)

(C)處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的費(fèi)用

(D)該宗土地使用權(quán)有償取得應(yīng)繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金

4 對(duì)于處理抵押土地使用權(quán)時(shí)，若同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上經(jīng)過登記的抵押權(quán)時(shí)，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款清償?shù)捻樞蚴? )。

(A)按債權(quán)期限長(zhǎng)短清償

(B)以抵押登記的先后順序清償

(C)以辦理公證的先后順序清償

(D)按各方商定的順序清償

5 國(guó)家對(duì)建設(shè)用地使用者依法取得的土地使用權(quán)在特殊情況下提前收回時(shí)，一般( )。

(A)不需補(bǔ)償

(B)給予相應(yīng)補(bǔ)償

(C)可無(wú)條件執(zhí)行

(D)不需依照法律程序

6 由于非人力和自然力量，造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變的是( )。

(A)協(xié)議滅失

(B)土地滅失

(C)混同

(D)拋棄

7 下列各項(xiàng)不屬于集體建設(shè)用地使用范圍的是( )。

(A)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地

(B)農(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體所有的土地

(C)鄉(xiāng)政府為當(dāng)?shù)卮迕窠ㄔ鞂W(xué)校使用本集體所有的土地

(D)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地

8 集體建設(shè)用地的使用原則不包括( )。

(A)維護(hù)社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益

(B)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地

(C)依法辦理審批手續(xù)

(D)特殊情況下可突破計(jì)劃控制指標(biāo)

9 因撤銷、遷移等原因而停止使用的土地不包括( )。

(A)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不再需要使用的土地

(B)公益事業(yè)不再需要使用的土地

(C)公共設(shè)施無(wú)法使用的土地

(D)企業(yè)的破產(chǎn)和兼并的土地

10 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求表述中，( )是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。

(A)購(gòu)買者

(B)購(gòu)買能力

(C)購(gòu)買欲望

(D)購(gòu)買行為

11 下列各項(xiàng)不能單獨(dú)作為凋研報(bào)告附件的是( )。

(A)數(shù)據(jù)的匯總表

(B)參數(shù)選擇的依據(jù)

(C)研究方法

(D)整體環(huán)境資料

12 相比于單因素敏感性分析，多因素敏感性分析的主要特點(diǎn)不包括( )。

(A)要求各不確定性因素相互獨(dú)立

(B)能反映幾個(gè)因素同時(shí)變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生的綜合影響

(C)考慮了各個(gè)因素之間的相關(guān)性

(D)更全面地揭示了事物的本質(zhì)

13 樂觀一悲觀分析法屬于( )。

(A)線性盈虧平衡分析法

(B)非線性盈虧平衡分析法

(C)單因素敏感性分析法

(D)多因素敏感性分析法

14 敏感性分析法的主要缺陷是( )。

(A)計(jì)算復(fù)雜

(B)分析方法不容易掌握

(C)未考慮收益

(D)未考慮各種不確定性因素變動(dòng)的概率

15 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)稱為( )。

(A)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

(B)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

(C)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

(D)持有期風(fēng)險(xiǎn)

16 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)階段，最常用的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法是( )。

(A)主觀概率估計(jì)

(B)客觀概率估計(jì)

(C)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

(D)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

17 下列關(guān)于運(yùn)用差額投資內(nèi)部收益率法比選方案的說法，不正確的是( )。

(A)在進(jìn)行方案排列時(shí)，通常要設(shè)一個(gè)投資額為零的方案，即零投資方案

(B)若△IRR

(C)由于基準(zhǔn)收益率是獨(dú)立確定的，不依賴于具體待比方案的差額內(nèi)部收益率，故用內(nèi)部收益率最大準(zhǔn)則比選方案是不可靠的

(D)在對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)，不能：直接用各方案的內(nèi)部收益率作為比選的標(biāo)準(zhǔn)，只能用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行比選

18 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)以( )為出發(fā)點(diǎn)。

(A)客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的需求

(B)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

(C)土地規(guī)劃利用條件

(D)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征

19 ( )是最基本的房地產(chǎn)定價(jià)方法。

(A)成本加成定價(jià)法

(B)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

(C)顧客感受定價(jià)法

(D)隨行就市定價(jià)琺

20 下列各項(xiàng)關(guān)于人員促銷的步驟排列正確的是( )。

(1)談判及成交;

(2)介紹及應(yīng)付異議;

(3)尋找目標(biāo)客戶;

(4)接近目標(biāo)客戶;

(5)事前準(zhǔn)備;

(6)事后跟蹤。

(A)(3)(5)(4)(2)(1)(6)

(B)(3)(4)(2)(5)(6)(1)

(C)(3)(1)(4)(2)(5)(6)

(D)(3)(5)(2)(1)(4)(6)

21 由市場(chǎng)比較法估價(jià)得到的價(jià)格稱為( )。

(A)市場(chǎng)價(jià)格

(B)成本價(jià)格

(C)比準(zhǔn)價(jià)格

(D)基準(zhǔn)價(jià)格

22 ( )是利用建筑成本指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。

(A)單位比較法

(B)分部分項(xiàng)法

(C)工料測(cè)量法

(D)指數(shù)調(diào)整法

23 估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的方法可采剛類似于( )的方法。

(A)收益法

(B)成本法

(C)開發(fā)法

(D)市場(chǎng)法

24 業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式是( )。

(A)包干制

(B)傭金制

(C)酬金制

(D)分成制

25 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起( )日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

(A)30

(B)20

(C)15

(D)10

26 房地產(chǎn)抵押貸款證券化中，將抵押貸款整合和信用增級(jí)后在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券的機(jī)構(gòu)是( )。

(A)商業(yè)銀行

(B)房地產(chǎn)公司

(C)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

(D)特殊目的機(jī)構(gòu)

27 下列關(guān)于房地產(chǎn)股票的論述錯(cuò)誤的是( )。

(A)普通股的股息是固定的，不受企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響

(B)房地產(chǎn)股份有限公司的股東承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任以所持股票為限

(C)房地產(chǎn)股票融資的缺點(diǎn)之一是資本成本較高

(D)按房地產(chǎn)股票持有人擁有權(quán)利的差異，股票可分為普通股和優(yōu)先股及兩者的混合等

28 土地與房屋交換，雙方價(jià)值相同時(shí)( )。

(A)征收契稅

(B)免征契稅

(C)征收耕地占用稅

(D)征收營(yíng)業(yè)稅

答案見第四頁(yè)

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二、多項(xiàng)選擇題

29 關(guān)于韋伯的工業(yè)區(qū)位論，下列說法正確的有( )。

(A)討論工業(yè)區(qū)位時(shí)，要注意特殊集中因素，而不必注意一一般集中因素

(B)集聚因素形成的聚集經(jīng)濟(jì)效益，也可使運(yùn)費(fèi)和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離

(C)當(dāng)分散因素存在時(shí)，集中與分散的比較利益大小決定著工廠是否離開工業(yè)集聚區(qū)

(D)當(dāng)勞工成本在穩(wěn)定區(qū)位對(duì)工廠配置有利時(shí)，可能使工廠離開運(yùn)輸成本最小的區(qū)位

(E)在韋伯的工業(yè)區(qū)位論中，生產(chǎn)集聚是固定的內(nèi)在因素

30 房地產(chǎn)征收的類型包括( )。

(A)集體所有的土地征收

(B)個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收

(C)企業(yè)所有的土地征收

(D)建筑用地征收

(E)基本農(nóng)田征用

31 征用的特征包括( )。

(A)必須是因緊急需要

(B)國(guó)家必須依法行使征用權(quán)

(C)不移轉(zhuǎn)所有權(quán)

(D)既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)

(E)僅適用于動(dòng)產(chǎn)

32 征收與征用的相同點(diǎn)包括( )。

(A)強(qiáng)制性

(B)補(bǔ)償性

(C)所有權(quán)都發(fā)生了轉(zhuǎn)移

(D)產(chǎn)生的效果

(E)既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)

33 下列關(guān)于國(guó)有土地租賃的說法中，正確的有( )。

(A)國(guó)有土地租賃，可以采取招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式

(B)國(guó)有土地租賃，租賃期限六個(gè)月以上的，必須簽訂租賃合同

(C)承租人將土地轉(zhuǎn)租給第三人的，承租土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓

(D)承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期

(E)國(guó)家因社會(huì)公共利益的需要，可依法提前無(wú)償收回承租土地使用權(quán)

34 下列( )情況下，出讓人有權(quán)予以糾正，并可根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、處以地價(jià)款一定比例的罰款，直至無(wú)償收回土地使用權(quán)。

(A)受讓人未按期支付全部土地使用權(quán)出讓金的

(B)受讓人未按合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的

(C)受讓人未按合同規(guī)定的條件開發(fā)利用土地的

(D)受讓人不履行合約的

(E)受讓人未及時(shí)利用土地的

35 下列( )情形下，可以收回土地使用權(quán)。

(A)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地經(jīng)過批準(zhǔn)的

(B)不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的

(C)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的

(D)因土地性質(zhì)發(fā)生改變的

(E)因國(guó)際土地政策發(fā)生調(diào)整的

36 整理分析調(diào)研資料的工作，包括( )。

(A)實(shí)地調(diào)研

(B)進(jìn)行編輯整理

(C)撰寫調(diào)研報(bào)告

(D)進(jìn)行分類編號(hào)

(E)對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析

37 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告導(dǎo)言中，通常包括進(jìn)行調(diào)查的原因和( )。

(A)背景

(B)工作范圍

(C)設(shè)計(jì)方案成果

(D)要達(dá)到的目的

(E)假設(shè)

38 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行線性盈虧平衡分析時(shí)，劃定固定成本與可變成本可采用( )。

(A)費(fèi)用分解法

(B)高低點(diǎn)法

(C)盈虧平衡圖解法

(D)凈現(xiàn)值法

(E)回歸分析法

39 采用綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)可分為( )。

(A)Kill

(B)Modify plan

(C)Trigger

(D)Review and Reconsider

(E)None

40 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)，需準(zhǔn)備的招標(biāo)文件有( )。

(A)工程施工招的標(biāo)底

(B)合同的通用條款

(C)技術(shù)規(guī)格和圖紙

(D)工程量清單

(E)施工技術(shù)方案及措施

41 房地產(chǎn)廣告預(yù)算的影響因素主要有( )。

(A)商品房銷售進(jìn)度

(B)企業(yè)品牌

(C)競(jìng)爭(zhēng)程度

(D)廣告頻率

(E)廣告質(zhì)量

42 某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估某套商品的價(jià)值，選取了另一很有成效類似商品住宅作為實(shí)例。對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行區(qū)位狀況修正，包括( )修正。

(A)樓層

(B)朝向

(C)戶型

(D)層高

(E)景觀

43 當(dāng)凈收益在未來的前若干年有變化時(shí)，收益年限無(wú)限年的公式為此公式的假設(shè)前提有( )。

(A)凈收益在未來的前t年(含t年)有變化，在t年以后無(wú)變化為A

(B)報(bào)酬率大于0為Y

(C)報(bào)酬率不等于0為Y

(D)收益年限n為有限年

(E)收益年限n為無(wú)限年

44 住宅專項(xiàng)維修基金可以用于商品住房的( )項(xiàng)目。

(A)住戶的屋頂面翻修

(B)每戶封陽(yáng)臺(tái)

(C)電梯更新

(D)換戶內(nèi)暖氣片

(E)供氣管線的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

45 采用可變利率抵押貸款方式，當(dāng)月還款額小于月貸款利息，或低于按市場(chǎng)利率計(jì)算的月還款額時(shí)，將其差額計(jì)入下一期貸款余額的行為，稱為本金負(fù)攤還，本金負(fù)攤的情況有( )。

(A)當(dāng)按實(shí)際貸款利率計(jì)算所得的月還款額的增長(zhǎng)超過對(duì)月還款額增長(zhǎng)的限制時(shí)，超過的部分也將被加到本期的貸款余額之中，發(fā)生本金負(fù)攤還

(B)當(dāng)按實(shí)際貸款利率所計(jì)算的月還款額的增長(zhǎng)超過對(duì)月還款額增長(zhǎng)的限制時(shí)，超過的部分也將被加到下期的貸款余額之中，發(fā)生本金負(fù)攤還

(C)當(dāng)下期的月還款額不足以償還貸款的利息支出部分時(shí)，將差額計(jì)入到本期的貸款余額之中，發(fā)生本金負(fù)攤還

(D)市場(chǎng)利率指標(biāo)上漲超過了合同規(guī)定的貨款利率浮動(dòng)上線，按實(shí)際利率計(jì)算的目還款額與合同約定貸款利率計(jì)算的月還款額的差額，加到卜期的貸款余額之中，從而發(fā)生本金負(fù)攤還

(E)當(dāng)本期的月還款額不足以償還貸款的利息支出部分時(shí)，將差額計(jì)入到下期的貸款余額之中，發(fā)生本金負(fù)攤還

46 決定房屋保險(xiǎn)費(fèi)的因素包括( )。

(A)保險(xiǎn)金額

(B)保險(xiǎn)類別

(C)保險(xiǎn)費(fèi)率

(D)保險(xiǎn)期限

(E)保險(xiǎn)價(jià)值

答案見第四頁(yè)

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三、案例分析

46 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使朋權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價(jià)格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3。經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元(不含土地成本)，銷售稅費(fèi)率10%。在具體實(shí)施項(xiàng)目前，公司高層管理者提出要以市場(chǎng)營(yíng)銷觀念指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷活動(dòng)，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽汀了委托代理合同。

47 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，房地產(chǎn)訂市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)研包括( )等內(nèi)容。

(A)項(xiàng)目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格

(B)房地產(chǎn)商品需求價(jià)格彈性

(C)地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)

(D)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的變化趨勢(shì)

48 項(xiàng)目若采用成本加成定價(jià)法定價(jià)，企業(yè)預(yù)期成本利潤(rùn)率為25%，則項(xiàng)目的最低售價(jià)不得低于( )元/平方米。

(A)4000

(B)4400

(C)4444

(D)4600

49 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有( )等特點(diǎn)。

(A)委托方協(xié)調(diào)工作量大

(B)誰(shuí)先代理成功誰(shuí)取得傭金

(C)傭金結(jié)算簡(jiǎn)單

(D)代理成本低

50 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)有( )。

(A)法定代表人經(jīng)歷

(B)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)

(C)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)

(D)代理費(fèi)用

答案見第四頁(yè)

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一、單項(xiàng)選擇題

1 【正確答案】 B

【試題解析】 中心地是指相對(duì)于一個(gè)區(qū)域而言的中心點(diǎn)，不是一般泛指的城鎮(zhèn)或居民點(diǎn)。更確切地說，中心地是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

2 【正確答案】 A

【試題解析】 B項(xiàng)，處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受理權(quán);C項(xiàng)，因拍賣抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)該按規(guī)定辦理過戶登記;D項(xiàng)，抵押人死亡，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的土地使用權(quán)。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

3 【正確答案】 C

【試題解析】 處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，分配的順序是：①支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費(fèi)用;②扣除抵押建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費(fèi);③償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金;④賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害;⑤剩余金額交還抵押人。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

4 【正確答案】 B

【試題解析】 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款清償?shù)囊?guī)定是：①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

5 【正確答案】 B

【試題解析】 《物權(quán)法》第一百四十八條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，岡公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。”

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

6 【正確答案】 B

【試題解析】 土地滅失主要是指由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。由于土地使用權(quán)應(yīng)以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)享用土地，使用權(quán)自然終止。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

7 【正確答案】 C

【試題解析】 集體建設(shè)用地是指集體土地中建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。使用集體建設(shè)用地有三種情況：①興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地;②農(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體所有的土地;③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

8 【正確答案】 D

【試題解析】 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅，使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的都必須遵循的原則包括：

①維護(hù)社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益;

②按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地;

③按計(jì)劃用地，不得突破計(jì)劃控制指標(biāo);

④依法辦理審批手續(xù);

⑤如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

9 【正確答案】 D

【試題解析】 因撤銷、遷移等原因而停止使用的土地是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益事業(yè)、公共設(shè)施的所有者因某種原因被撤銷，或遷移到其他地方，不再需要使用或無(wú)法使用該土地的，可以由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)，重新安排使用，但不包括企業(yè)的破產(chǎn)和兼并等情形。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

10 【正確答案】 B

【試題解析】 市：場(chǎng)需求由購(gòu)買者、購(gòu)買欲望、購(gòu)買能力三者組成。購(gòu)買者是需求的主體，是需求行為的實(shí)施者;購(gòu)買欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉;購(gòu)買能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

11 【正確答案】 C

【試題解析】 報(bào)告附件是指調(diào)研報(bào)告正文包含不了的內(nèi)容或?qū)φ慕Y(jié)淪的說明，是正文報(bào)告的補(bǔ)充或更為詳細(xì)的專題性說明。例如，數(shù)據(jù)的匯總表、統(tǒng)計(jì)公式或參數(shù)選擇的依據(jù)，與本調(diào)研題目相關(guān)的整體環(huán)境資料或有直接對(duì)比意義的完整數(shù)據(jù)等，均可單獨(dú)成為報(bào)告的附件。C項(xiàng)屬于報(bào)告正文應(yīng)包含的內(nèi)容。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

12 【正確答案】 A

【試題解析】 A項(xiàng)是兩種敏感性分析共同的假設(shè)條件。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

13 【正確答案】 D

【試題解析】 多因素敏感性分析的方法主要有兩種：①敏感面分析法，是把一次改變一個(gè)參數(shù)的敏感性分析方法應(yīng)用到多個(gè)參數(shù)的敏感性分析;②樂觀-悲觀分析法。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

14 【正確答案】 D

【試題解析】 敏感性分析具有分析指標(biāo)具體、能與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)緊密結(jié)合、分析方法容易掌握、便于分析、便于決策等優(yōu)點(diǎn)，有助于找出影響投資方案經(jīng)濟(jì)效益的敏感因素及其影響程度，對(duì)于提高投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可靠性具有重大意義。但是敏感性分析沒有考慮各種不確定因素未來發(fā)生變動(dòng)的概率，這可能會(huì)影響分析結(jié)論的準(zhǔn)確性。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

15 【正確答案】 B

【試題解析】 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者急于將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn);資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)是指收益率的變化使得預(yù)期資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異而導(dǎo)致的的風(fēng)險(xiǎn);持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

16 【正確答案】 A

【試題解析】 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)可分為主觀概率估計(jì)和客觀概率估計(jì)。主觀慨率估計(jì)是指人們根據(jù)自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)事件的了解和認(rèn)識(shí)，對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象未來發(fā)生可能性的大小作一個(gè)主觀估計(jì)值?？陀^概率估計(jì)是根據(jù)大量的試驗(yàn)數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計(jì)的方法計(jì)算某一風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性，它是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在的概率。由于很難計(jì)算出事件發(fā)生的客觀概率，因此，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和可行性研究階段，風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)最常用的方法是主觀概率估計(jì)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

17 【正確答案】 B

【試題解析】 用投資差額內(nèi)部收益率法比選方案的判別準(zhǔn)則是：若△IRR>iC，則投資大的方案為優(yōu);若△IRR

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

18 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)是客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定、營(yíng)銷策略的選擇以及營(yíng)銷計(jì)劃的安排、執(zhí)行和控制，都應(yīng)以客戶的需求為基礎(chǔ)，以滿足客戶的需求為目標(biāo)。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

19 【正確答案】 A

【試題解析】 成本加成定價(jià)法是在商品房單位成本的基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益和銷售稅費(fèi)，確定商品房單位價(jià)格的方法。成本加成定價(jià)法是最基本的房地產(chǎn)定價(jià)方法。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

20 【正確答案】 A

【試題解析】 人員促銷要達(dá)到較理想的效果，一般遵循的步驟是：①尋找目標(biāo)客戶;②事前準(zhǔn)備;③接近目標(biāo)客戶;④介紹及應(yīng)付異議;⑤談判及成交;⑥事后跟蹤。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

21 【正確答案】 C

【試題解析】 市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為比準(zhǔn)價(jià)格。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

22 【正確答案】 D

【試題解析】 指數(shù)調(diào)整法是指利用有關(guān)成本指數(shù)或變動(dòng)率，將被估價(jià)建筑物的歷史成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本來求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法，此法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

23 【正確答案】 D

【試題解析】 估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可以采用類似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營(yíng)期來估算。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

24 【正確答案】 A

【試題解析】 物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式有兩種：①酬金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式;②包干制，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

25 【正確答案】 C

【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

26 【正確答案】 D

【試題解析】 住房抵押貸款證券化的主體一共有五個(gè)，分別是發(fā)起者、服務(wù)機(jī)構(gòu)、特殊目的機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者。其中，特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)是進(jìn)行住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的載體，由它組織進(jìn)行貸款整合和信用增級(jí)后在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

27 【正確答案】 A

【試題解析】 普通股的股息不是固定的，受企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

28 【正確答案】 B

【試題解析】 土地使用權(quán)交換、房屋交換的，計(jì)稅依據(jù)為所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。當(dāng)雙方價(jià)值相同時(shí)，差額為零，則免征契稅。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)稅收

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二、多項(xiàng)選擇題

29 【正確答案】 B,C,D,E

【試題解析】 A項(xiàng)，韋伯認(rèn)為，生產(chǎn)集聚是一般集中因素，是集聚的固定內(nèi)在因素。社會(huì)集聚則是特殊集中因素，是偶然的外在因素。在討論工業(yè)區(qū)位時(shí)，主要注意一般集中因素，而不必注意特殊集中因素。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

30 【正確答案】 A,B

【試題解析】 《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”因此，房地產(chǎn)征收可分為集體所有的土地征收和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收兩類。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

31 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 征用具有四個(gè)方面的特征：

①征用必須是因緊急需要。緊急需要是指搶險(xiǎn)、救災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等在社會(huì)整體利益遭遇危機(jī)的情況下，需要?jiǎng)佑靡磺腥肆?、物力進(jìn)行緊急救助;

②國(guó)家必須依法行使征用權(quán)。征用權(quán)是專屬政府的公權(quán)力，任何單位和個(gè)人不得享有;

③不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對(duì)單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的臨時(shí)使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生移轉(zhuǎn);

④既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)。《物權(quán)法》第四十四條規(guī)定，征用適用于“單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)”。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

32 【正確答案】 A,B

【試題解析】 征收是國(guó)家強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn);征用是國(guó)家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。兩者的共同點(diǎn)為：①?gòu)?qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;②補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予補(bǔ)償。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

33 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 C項(xiàng)，承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利;E項(xiàng)，國(guó)家因社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回土地使用權(quán)，但應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

34 【正確答案】 B,C

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

35 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 按照《土地管理法》的規(guī)定，下列情況下可以收回土地使用權(quán)：①為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)過批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回集體建設(shè)用地使用權(quán)，但對(duì)土地使用權(quán)人造成損失的應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償，原土地使用者及地上建筑物需要搬遷的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)給予負(fù)責(zé)搬遷;②不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的;③因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

36 【正確答案】 B,D,E

【試題解析】 整理分析調(diào)研資料是將調(diào)研搜集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析，具體內(nèi)容包括：

①進(jìn)行編輯整理。就是把零碎、雜亂、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性;

②對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，以確保資料的真實(shí)和準(zhǔn)確;

③進(jìn)行分類編號(hào)。就是把調(diào)研資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，以便于查找、歸檔和使用;

④進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。將已分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖;

⑤對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

37 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 導(dǎo)言部分通常包括進(jìn)行調(diào)查的原因、背景、工作范圍、要達(dá)到的目的以及所做的假設(shè)。這一部分的目的主要是引導(dǎo)閱讀者了解實(shí)情的概況，引導(dǎo)他們進(jìn)入下面的分析。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

38 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 固定成本和變動(dòng)成本的劃分必須結(jié)合具體分析的問題來確定，其確定的方法主要有：①費(fèi)用分解法;②高低點(diǎn)法;③同歸分析法。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

39 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為K、M、T、R、I五個(gè)等級(jí)：

①K(Kill)表示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很強(qiáng)，出現(xiàn)這類風(fēng)險(xiǎn)就要放棄項(xiàng)目;

②M(Modify plan)表示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)，需要修正擬議中的方案，通過改變項(xiàng)目定位或設(shè)計(jì)采取補(bǔ)償措施;

③T(Trigger)表示風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)，需要設(shè)定某些指標(biāo)的臨界值，指標(biāo)一旦達(dá)到臨界值，就要變更設(shè)計(jì)或?qū)ω?fù)面影響采取補(bǔ)償措施;

④R(Review and Reconsider)表示風(fēng)險(xiǎn)適度(較小)，適當(dāng)采取措施后不影響項(xiàng)目;

⑤I(Ignore)表示風(fēng)險(xiǎn)弱，可忽略。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

40 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 招標(biāo)文件一般應(yīng)包括的內(nèi)容有：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標(biāo)保函及履約保函格式等)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

41 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 廣告費(fèi)用預(yù)算與企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)、廣告活動(dòng)和市場(chǎng)環(huán)境密切相關(guān)。在確定房地產(chǎn)廣告預(yù)算前，應(yīng)考慮的岡素有：①企業(yè)品牌;②廣告頻率;③競(jìng)爭(zhēng)程度;④商品房銷售進(jìn)度。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

42 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在被估價(jià)房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。CD兩項(xiàng)屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況的修正。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

43 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 當(dāng)凈收益在未來的前若干年有變化時(shí)，收益年限無(wú)限年的公式的假設(shè)前提有：①凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無(wú)變化為A;②報(bào)酬率大于零為Y;③收益年限n為無(wú)限年。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

44 【正確答案】 A,C

【試題解析】 住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住戶的屋頂面和電梯屬于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，專項(xiàng)維修基金可用于其維修。

【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

45 【正確答案】 B,D,E

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

46 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 決定房屋保險(xiǎn)費(fèi)的三大因素是保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)率和保險(xiǎn)期限。投保人在辦理投保手續(xù)時(shí)，應(yīng)一次繳清保險(xiǎn)費(fèi)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

三、案例分析

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

47 【正確答案】 A,B,D

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

48 【正確答案】 C

【試題解析】 根據(jù)成本加成定價(jià)法的公式：商晶房單位價(jià)格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費(fèi)率)，則該房地產(chǎn)項(xiàng)目的最低售價(jià)為：(2100÷3+2500)×(1+25%)÷(1-10%)≈4444(元/平方米)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

49 【正確答案】 A,B

【試題解析】 該案例中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同，屬于共同代理方式。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰(shuí)先代理成功，誰(shuí)享有傭金的一種代理方式。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間是平行的關(guān)系，委托人需要進(jìn)行各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)工作量較大，傭金結(jié)算也相對(duì)復(fù)雜。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

50 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 委托人選擇代理機(jī)構(gòu)要依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)包括：①具有同類項(xiàng)目良好的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī);②較廣泛的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò);③服：務(wù)質(zhì)量良好;④收費(fèi)合理。

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