造價工程師考試《造價管理》考點精講第五章

　　三.資金成本與資本結(jié)構

　　(一)資金成本

　　1.資金成本及其構成

　　(1)資金募集成本：包括發(fā)行股票或債券支付的印刷費、發(fā)行手續(xù)費、律師費、資信評估費、公證費、擔保費、廣告費。

　　(2)資金使用成本：股息和紅利，向債權人支付的貸款利息以及支付給其他債權人的利息費用。具有經(jīng)常性、定期性的特征，是資金成本的主要內(nèi)容。

　　資金募集成本是在籌措資金時一次支付的，在使用資金過程中不再發(fā)生，因此可作為籌措資金的一項扣除，而資金使用成本是在資金使用過程中多次、定期發(fā)生。

　　2.資金成本的性質(zhì)

　　(1)資金成本是資金使用者向資金所有者或中介機構支付的占用費和籌資費。

　　(2)資金成本與資金的時間價值既有聯(lián)系又有區(qū)別：1)資金的時間價值表現(xiàn)為資金所有者的利息收入，資金成本是資金使用者的籌資費用和利息費用;2)資金的時間價值是時間的函數(shù)，資金成本是資金占用額的函數(shù)。

　　(3)資金成本具有一般產(chǎn)品成本的基本屬性，資金成本只有一部分具有產(chǎn)品成本的性質(zhì)計入產(chǎn)品成本，而另一部分則作為利潤的分配不能列入產(chǎn)品成本。

　　3.資金成本的作用

　　(1)個別資金成本主要用于比較各種籌資方式資金成本的高低，是確定籌資方式的重要依據(jù)。

　　(2)綜合資金成本是項目公司資本結(jié)構決策的依據(jù)。

　　(3)邊際資金成本是追加籌資決策的重要依據(jù)。

　　4.資金成本的計算

　　(1)一般形式：資金成本率K=使用費D/(籌資資金總額P-籌資費F)或資金成本率K=使用費D/籌資資金總額P*(1-籌資費費率f)

　　(2)個別形式：

　　1)權益資金成本

　?、賰?yōu)先股成本 Kp=Dp/P0(1-f)或 Kp=P0*i/P0(1-f)=i/1-f;式中：Kp—優(yōu)先股成本率，Dp—優(yōu)先股每年股息，P0—優(yōu)先股票面值，i—股息率，f—籌資費費率

　?、谄胀ü沙杀荆汗衫鲩L模型法，稅前債務成本加風險溢價法和資本資產(chǎn)定價模型法

　　股利增長模型法： Ks=D1/Pc(1-f)+g=i1/(1-f)+g;式中：Ks—普通股成本率，Pc—普通股票面值，D1—普通股預計年股利額，i1—普通股預計年股利率，g—普通股股利年增長率，f—籌資費費率

　?、郾Ａ粲喑杀荆?KR=Dc/Pc+g=i+g

　　2)債務資金成本

　?、匍L期貸款成本： Kg=It(1-T)/(G-F)=ig*(1-T)/(1-f);式中：Kg—借款成本率，It—貸款年利息，T—公司所得稅稅率，G—貸款總額，F(xiàn)—貸款費用，f—籌資費費率，ig—貸款年利率

　?、趥杀荆?Kb=It(1-T)/B(1-f)=ib*(1-T)/(1-f);式中：Kb—債券成本率，It—債券年利息，B—債券籌資額，T—公司所得稅稅率，f—籌資費費率，ib—債券年利率

　?、圩赓U成本： Kl=(E/Pl)*(1-T);式中：Kl—租賃成本率，E—年租金額，Pl—租賃資產(chǎn)價值，T—公司所得稅稅率

　　(3)加權平均資金成本 KW=Σωi*Ki

　　(二)資本結(jié)構

　　資本結(jié)構是指項目融資方案中各種資金來源的構成及其比例關系，又稱資金結(jié)構。廣義的資金結(jié)構是指項目公司全部資本的構成，不但包括長期資本，還包括短期資本，主要是短期債務資本。狹義的資本結(jié)構是指項目公司所擁有的各種長期資本的構成及其比例關系，尤其是指長期的股權資本與債務資本的構成及其比例關系。

　　1. 項目資本金與債務資金比例：從權益投資人的角度考慮，項目融資的資金結(jié)構應追求以較低的資本金投資爭取較多的債務資金，同時要爭取盡可能低得對股東的追索。既能滿足權益投資者獲得期望投資回報的要求，又能較好地防范財務風險的比例是較理想的資本金與債務資金比例。

　　2. 項目資本金結(jié)構：項目資本金內(nèi)部結(jié)構比例是指項目投資各方的出資比例。

　　3. 項目債務資金結(jié)構：項目債務資金的籌集是解決項目融資的資金結(jié)構問題的核心。在其確定項目債務資本結(jié)構比例時，需要在融資成本和融資風險之間取得平衡，既要降低融資成本又要控制融資風險。

　　選擇債務融資的結(jié)構應該考慮一下方面：債務期限配比;債務償還順序：在時間上，由于較高的利率意味著較重的利息負擔，所以應當先償還利率較高的債務，后償還利率較低的債務。對于有外債的項目，由于有匯率風險，通常應先償還硬貨幣的債務，后償還軟貨幣的債務;境內(nèi)外借款占比;利率結(jié)構;貨幣結(jié)構：外幣貸款的借款幣種和還款幣種可以不同，通常應考慮還款幣種，選擇幣值軟弱的幣種作為還款幣種。

　　評價項目融資中應該采用何種利率結(jié)構，需要考慮一下因素：

　　1) 項目現(xiàn)金流量的特征起著決定性作用，對于一些工程項目而言，項目的現(xiàn)金流量相對穩(wěn)定，可預測性很強，采用固定利率機制。

　　2) 對進行市場中利率的走向分析在決定債務至今利率結(jié)構時也起到很重要的作用。

　　3) 任何一種利率結(jié)構都有可能為借款人帶來一定的利益，但也會相應增加一定的成本，最終取決于借款人如何在控制融資風險和減少融資之間的權衡。

　　4. 資本結(jié)構的比選方法：資本結(jié)構是否合理，一般是通過分析每股收益的變化來進行衡量的。凡是能夠提高每股收益的資本結(jié)構就是合理的，反之則是不合理的。一般來說，每股收益一方面受資本結(jié)構的影響，同樣也受銷售水平的影響。因此，可運用融資的每股收益分析方法分析三者的關系。每股收益分析是利用每股收益的無差別點進行的。所謂每股收益的無差別點是指每股收益不受融資方式影響的銷售水平。

　　第二節(jié) 工程項目融資

　　一. 項目融資的特點和程序

　　(一) 項目融資的特點：項目導向、有限追索、風險分擔、非公司負債型融資、信用結(jié)構多樣化、融資成本高、可利用稅務優(yōu)勢。

　　(二) 項目融資程序

　　1. 投資決策分析階段：工業(yè)部門分析、項目可行性研究、投資決策，初步確定項目投資結(jié)構。

　　2. 融資決策分析階段：選擇項目的融資方式(決定是否采用項目融資)，任命項目融資顧問(明確融資任務和目標要求)。

　　3. 融資結(jié)構設計階段：評價項目風險因素，評價項目的融資結(jié)構和獎金結(jié)構(修正項目融資結(jié)構)。

　　4. 融資談判階段：選擇銀行、發(fā)出項目融資建議書，組織貸款銀團，起草融資法律文件，融資談判。

　　5. 融資執(zhí)行階段：簽署銀行融資文件，執(zhí)行項目投資計劃，貸款銀團經(jīng)理人監(jiān)督并參與項目決策，項目風險管理與控制。

　　注：項目融資的信用結(jié)構的基礎是由項目本身的經(jīng)濟強度以及與之有關的各個利益主體與項目的契約關系和信用保證構成的。

　　項目融資的主要方式

　　(一)BOT方式

　　BOT基本思路是，由項目所在國政府或其所屬機構為項目的建設和經(jīng)營提供一種特許權協(xié)議作為項目融資的基礎，由本國公司或者外國公司作為項目的投資者和經(jīng)營者安排融資，承擔風險，開發(fā)建設項目并在特許權協(xié)議期間經(jīng)營項目獲取商業(yè)利潤。特許期滿后，根據(jù)協(xié)議將該項目轉(zhuǎn)讓給相應的政府機構。

　　通常所說的BOT主要包括以下三種基本形式：

　　(1)標準BOT(Build-Operate-Transfer)。即建設-經(jīng)營-移交。

　　(2)BOOT(Build-Own-Operate-Transfer)。即建設-擁有-經(jīng)營-移交。BOOT與BOT的區(qū)別在于：BOOT在特許期內(nèi)既擁有經(jīng)營權，又擁有所有權。此外，BOOT的特許期要比BOT的長一些。

　　(3)BOO(Build-Own-Operate)。即建設-擁有-經(jīng)營。該方式特許項目公司根據(jù)政府的特許權建設并擁有某項基礎設施，但最終不將該基礎設施移交給項目所在國政府。

編輯推薦：

　　(二)PPP方式

　　PPP融資方式強調(diào)政府與民營機構間的長期合作關系，也正因為民營機構參與到項目的建設過程中，為保證自身利益，項目建設過程中會積極選取最佳方式提供公共服務，使得服務質(zhì)量得到提升，PPP強調(diào)的是優(yōu)勢的互補、風險的分擔和利益的共享。PPP與BOT在本質(zhì)上區(qū)別不大，都是通過項目的期望收益進行融資。

　　當然，PPP與BOT在細節(jié)上也有一些差異。例如在PPP項目中，民營機構做不了的或不愿做的，需要由政府來做;其余全由民營機構來做，政府只起監(jiān)管作用。而在BOT項目中，絕大多數(shù)工作由民營機構來做，政府則提供支持和擔保。但無論PPP或BOT方式，都要合理分擔項目風險，從而提高項目的投資、建設、運營和管理效率，這是PPP或BOT的最重要目標。

融資方式	機構	融資責任	風險	關系協(xié)調(diào)	控制權	決策	設計	建造	融資	運營
PPP	政府	共同	共同	強	共同
BOT	民營	共同	共同	強	共同
PPP	政府	小	小	弱	小
BOT	民營	大	大	弱	大

　　(三)TOT方式

　　即移交--經(jīng)營--移交，是指通過出售現(xiàn)有投產(chǎn)項目在一定期限內(nèi)的現(xiàn)金流量，從而獲得資金來建設新項目的一種融資方式。具體說來，是東道國將已經(jīng)投產(chǎn)運行的項目在一定期限內(nèi)移交(T)給外資經(jīng)營(O)，以項目在該期限內(nèi)的現(xiàn)金流量為標的，一次性地從外商那里融得一筆資金，用于建設新的項目;外資經(jīng)營期滿后，再將原來項目移交(T)回東道國。項目發(fā)起人設立SPC或SPV。

　　與BOT方式相比，TOT有以下特點：

　　(1) 從項目融資的角度看，TOT是通過轉(zhuǎn)讓已建成項目的產(chǎn)權和經(jīng)營權來融資，而BOT是政府給予投資者特許經(jīng)營權的許諾后，由投資者融資新建項目。

　　(2) 從具體運作過程看，TOT只涉及轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權，不存在產(chǎn)權、股權等問題，在項目融資談判過程中比較容易使雙方意愿達成一致，并且不會威脅國內(nèi)基礎設施的控制權和國家安全。

　　(3) 從東道國政府的角度看，通過TOT吸引國外或民間投資者購買現(xiàn)有的資產(chǎn)，將從兩個方面進一步緩解中央和地方政府財政支出的壓力：1)通過經(jīng)營權的轉(zhuǎn)讓得到一部分外資或民間資本;2)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權后，可大量減少基礎設施運營的財政補貼支出。

　　(4) 從投資者的角度看，TOT方式即可回避建設中的超支、停建或建成后不能正常運營、現(xiàn)金流量不足以償還債務等風險，又能盡快取得收益。采用BOT，投資者先要投入資金建設，并要設計合理的信用保證結(jié)構，時間長，風險大;采用TOT，投資者購買的是正在運營的資產(chǎn)和對資產(chǎn)的經(jīng)營權，資產(chǎn)收益具有確定性，不需太復雜的信用保證結(jié)構。

　　(四)ABS方式

　　1.運作過程：1)組建特殊目的機構SPV;2)SPV與項目結(jié)合;3)進行信用增級;4)SPV發(fā)行債券;5)SPV償債

　　2.BOT與ABS的比較：

　　(1)項目所有權、運營權歸屬：BOT項目的所有權、運營權在特許期內(nèi)屬于項目公司，特許期屆滿，所有權將移交給政府。因此，通過外資BOT進行基礎設施項目融資可以帶來國外先進的技術和管理，但會使外商掌握項目控制權。

　　ABS方式中，在債券的發(fā)行期內(nèi)，項目資產(chǎn)的所有權屬于SPC，而項目的運營決策權屬于原始收益人，原始收益人有義務把項目的現(xiàn)金收入支付給 SPC，待債券到期，用資產(chǎn)產(chǎn)生的收入還本付息后，資產(chǎn)的所有權又復歸原始權益人。因此，利用ABS進行基礎設施國際項目融資，可以使東道國保持對項目運營的控制，但卻不能得到國外先進的技術和管理經(jīng)驗。

　　(2)適用范圍：對于關系國家經(jīng)濟命脈或包括國防項目在內(nèi)的敏感項目，采用BOT是不可行的;SPV不參與運營，不必擔心外尚或私營機構控制。

　　(1) 資金來源：BOT和ABS的資金來源都是民間資本，ABS強調(diào)通過證券市場發(fā)行債券進行融資。

　　(2) 對項目所在國的影響：BOT會給東道國帶來一些負面影響，而ABS不會。

　　(3) 風險分散度：BOT風險主要由政府、投資者/經(jīng)營者、貸款機構承擔;ABS由眾多的投資者承擔。

　　(4) 融資成本：BOT比ABS高。

　　(五)PFI方式

　　PFI方式的核心旨在增加包括私營企業(yè)參與的公共服務或者是公共服務的產(chǎn)出大眾化。

　　1. 典型模式：1)在經(jīng)濟上自立的項目(政府財政不支持，但政策支持);2)向公共部門出售服務的項目;3)合資經(jīng)營項目

　　2. 優(yōu)點：1)適用范圍廣泛;2)吸引民間資本緩解財政壓力;3)吸引先進管理技術和方法，合理配置資源;4)政府公共項目投融資和建設管理方式的制度創(chuàng)新，是PFI最大的優(yōu)勢。

　　3. 比較：

　　(1) 適用領域：BOT用于基礎設施或市政設施;PFI更廣泛。

　　(2) 合同類型：BOT采用的是特許經(jīng)營合同，PFI是服務合同。

　　(3) 承擔風險：BOT中私營企業(yè)不參與設計，設計風險政府承擔，PFI參與設計承擔此風險。

　　(4) 合同期滿處理方式：BOT合同期滿無償移交政府，PFI保持運營。

　　注：需要設立SPC的：ABS、TOT;政府對擬建項目具有完全控制權的：ABS、TOT; 能夠引入國外先進管理和技術的：BOT、TOT

編輯推薦：

　　第三節(jié) 與工程項目有關的稅收及保險規(guī)定

　　一. 稅收

　　(一) 營業(yè)稅

　　作為營業(yè)稅納稅義務人的單位是指發(fā)生應稅行為、并向?qū)Ψ绞杖∝泿?、貨物和其他?jīng)濟利益的單位，無論其是否獨立核算，均為營業(yè)稅的納稅義務人。

　　2. 納稅對象

　　包括在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)三個方面：

　　(1)提供應稅勞務。主要包括交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)和服務業(yè)等7項。

　　(2)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權或使用權。具體包括轉(zhuǎn)讓土地使用權、商標權、專利權、非專利技術、著作權和商譽等。

　　(3)銷售不動產(chǎn)。是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權。具體包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物;單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn);以不動產(chǎn)投資入股，在轉(zhuǎn)讓該項股權時，也視同銷售不動產(chǎn)。

　　3. 計稅依據(jù)和稅率

　　(1)計稅依據(jù)。我國營業(yè)稅計稅依據(jù)為計稅營業(yè)額。營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，建筑業(yè)和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅計稅依據(jù)的具體規(guī)定如下：

　　1)總承包企業(yè)將工程分包時，以全部承包額減去付給分包單位價款后的余額為營業(yè)額;

　　2)從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的，無論是“包工包料”還是“包工不包料”，營業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動力的價格;從事安裝工程作業(yè)的，凡安裝的設備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，營業(yè)額包括設備價款營業(yè)額;

　　3)自建自用的房屋不納營業(yè)稅;自建房屋對外銷售(不包括個人自建自用住房銷售)的，其自建行為應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅;

　　4)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。

　　(2)稅率。營業(yè)稅實行差別比例稅率。交通運輸業(yè) 3%建筑業(yè) 3%金融保險業(yè) 3%郵電通信業(yè) 3%文化體育業(yè) 5%娛樂業(yè) 5%~20%服務業(yè) 5%轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5%銷售不動產(chǎn) 5%

　　4. 應納稅額計算

　　營業(yè)稅應納稅額一般根據(jù)計稅營業(yè)額和適用稅率計算，基本計算公式為：

　　應納稅額=計稅營業(yè)額×適用稅率 (3.4.1)

　　基本建設單位和從事建筑安裝業(yè)務的企業(yè)附設的工廠、車間生產(chǎn)的水泥預制構件、其他構件或建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應在移送使用時征收增值稅。但對其在建筑現(xiàn)場制造的預制構件，凡直接用于本單位或本企業(yè)建筑工程的，征收營業(yè)稅，不征收增值稅。

　　5. 納稅地點

　　(1)納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅。

　　(2)納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。

　　(3)納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申報納稅。

　　6.營改增稅率：有形動產(chǎn)租賃服務17%，交通運輸服務11%，現(xiàn)代服務業(yè)6%，財政部和國家稅務總局規(guī)定的應稅服務為零。

　　(二)所得稅

　　1.計稅依據(jù)。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額。計算公式為：

　　應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-彌補以前年度虧損

　　1)收入總額。是指企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，包括：銷售貨物收入;提供勞務收入;轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入;股息、紅利等權益性投資收益;利息收入;租金收入;特許權使用費收入;接受捐贈收入;其他收入。

　　2)不征稅收入。①財政撥款;②依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金;③國務院規(guī)定的其他不征稅收入。

　　3)免稅收入。①國債利息收入;②符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益;③在中國境內(nèi)設立機構、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權益性投資收益;④符合條件的非營利組織的收入。

　　4)各項扣除。①企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。②企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。

　　5)彌補以前年度虧損。根據(jù)利潤的分配順序，企業(yè)發(fā)生的年度虧損，在連續(xù)5年內(nèi)可以用稅前利潤彌補進行彌補。

　　6)在計算應納稅所得額時，不得扣除的支出：①向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項;②企業(yè)所得稅稅款;③稅收滯納金;④罰金、罰款和被沒收財物的損失;⑤允許扣除范圍以外的捐贈支出;⑥贊助支出;⑦未經(jīng)核定的準備金支出;⑧與取得收入無關的其他支出。

　　(2)稅率。企業(yè)所得稅實行25%的比例稅率。對于非居民企業(yè)取得的應稅所得額，適用稅率為20%。

　?、俜蠗l件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。②國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。③此外，企業(yè)的下列所得可以免征、減征企業(yè)所得稅：從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目的所得;從事國家重點扶持的公共基礎設施項目投資經(jīng)營的所得;從事符合條件的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目的所得;符合條件的技術轉(zhuǎn)讓所得。

　　(一) 城市維護建設稅與教育費附加

　　1. 城市維護建設稅

　　計稅依據(jù)和稅率：納稅人實際繳納的“三稅(營業(yè)稅、消費稅和增值稅)”稅額;城市7%，縣鎮(zhèn)5%，農(nóng)村1%。

　　2. 教育費附加：納稅人實際繳納的“三稅(營業(yè)稅、消費稅和增值稅)”稅額;稅率為3%。

　　(二) 房產(chǎn)稅

　　計稅依據(jù)和稅率

　　(1) 從價計征：計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%。

　　需要注意的特殊問題：

　　1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應區(qū)別對待：

　　①以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔經(jīng)營風險的，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

　?、谝苑慨a(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此，應由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　2)融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。

　　3)新建房屋空調(diào)設備價值計入房產(chǎn)原值的，應并入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　(2)從租計征

　　計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(三) 城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，采用定額稅率。

　　(四) 土地增值稅

　　納稅對象：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標準來判定：

　　(1)轉(zhuǎn)讓的土地使用權是否國家所有。

　　(2)土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

　　計稅依據(jù)：土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

　　所謂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權支付的金額：

　?、偌{稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，是實際支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

　?、诎磭医y(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。

　　4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除

　　6)舊房及建筑物的評估價格。指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度后的價格。

　　(七)契稅：計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格;實行3~5%幅度稅率。

編輯推薦：

　　二.保險

　　(一)建筑工程一切險

　　建筑工程一切險是承保以土木建筑為主體的工程項目在整個建筑期間因自然災害或意外事故造成的物質(zhì)損失，以及依法應承擔的第三者責任的保險。

　　1. 被保險人與投保人

　　(1)被保險人。建筑工程保險一張保單下可以有多個被保險人，這是工程保險區(qū)別于其他財產(chǎn)保險的特點之一。建筑工程一切險的被保險人一般可包括以下：

　　1)業(yè)主：建設單位或工程所有人;2)承包商：總承包商及分包商;3)技術顧問：業(yè)主聘請的建筑師、設計師、工程師和其他專業(yè)顧問;4)其他關系方，如貸款銀行或其他債權人。

　　(2)投保人：1)全部承包方式，由承包方負責投保;2)部分承包方式，在合同中規(guī)定由某一方投保;3)分段承包方式，一般由業(yè)主投保;4)施工單位只提供勞務的承包方式，一般也由業(yè)主投保。

　　2. 保險項目與保險金額

　　建筑工程一切險的保險項目包括物質(zhì)損失部分、第三者責任及附加險三部分。

　　(1)物質(zhì)損失。

　　1)建筑工程。包括永久和臨時性工程及物料。這是建筑工程保險的主要保險項目。該部分保險金額為承包工程合同的總金額，也即建成該項工程的實際價格。

　　2)業(yè)主提供的物料及項目。是指未包括在工程合同價格之內(nèi)的，由業(yè)主提供的物料及負責建筑的項目。該項保險金額應按這一部分標的的重置價值確定。

　　3)安裝工程項目。是指承包工程合同中未包含的機器設備安裝工程項目。該項目的保險金額為其重置價值。

　　4)施工用機器、裝置及設備。是指施工用的推土機、鉆機、腳手架、吊車等機器設備。此類物品一般為承包商所有，其價值不包括在工程合同價之內(nèi)，因而作專項承保。該項保險金額應按機器、裝置及設備的重置價值確定。

　　5)場地清理費。指發(fā)生承保風險所致?lián)p失后，為清理工地現(xiàn)場所必須支付的一項費用，不包括在工程合同價格之內(nèi)。該項保險金額一般按大工程不超過其工程合同價格的5%，小工程不超過工程合同價格的10%計算。

　　6)工地內(nèi)現(xiàn)成的建筑物。是指不在承保的工程范圍內(nèi)的，業(yè)主或承包單位所有的或由其保管的工地內(nèi)已有的建筑物或財產(chǎn)。該項保險金額由雙方共同商定，但最高不得超過該建筑物的實際價值。

　　7)業(yè)主或承包商在工地上的其他財產(chǎn)，是指上述五項范圍之外的其他可保財產(chǎn)。該項保險金額由雙方共同商定。

　　以上各部分之和為建筑工程一切險物質(zhì)損失部分的總保險金額。貨幣、票證、有價證券、文件、賬簿、圖表、技術資料，領有公共運輸執(zhí)照的車輛、船舶以及其他無法鑒定價值的財產(chǎn)，不能作為建筑工程一切險的保險項目。

　　(2)第三者責任。

　　第三者責任是指被保險人在工程保險期內(nèi)因意外事故造成工地及工地附近的第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失依法應負的賠償責任。保險金額一般通過一個賠償限額來確定，該限額根據(jù)工地責任風險的大小確定。通常有兩種方式：

　　1)只規(guī)定每次事故的賠償限額，不具體限定為人身傷亡或財產(chǎn)損失的分項限額，也不規(guī)定在保險期限內(nèi)的累計賠償限額，這種方式適用于責任風險較低的第三者責任。

　　2)先規(guī)定每次事故人身傷亡及財產(chǎn)損失的分項賠償限額，進而規(guī)定對每人的限額，然后將分項的人身傷亡限額與財產(chǎn)損失限額組成每次事故的總賠償限額，最后再規(guī)定保險期限內(nèi)的累計賠償限額，這種方式適用于責任風險較大的第三者責任。

　　3. 保險責任與除外責任

　　(1)物質(zhì)損失的保險責任與除外責任。

　　1)責任范圍：因發(fā)生除外責任之外的任何自然災害或意外事故造成的物質(zhì)損失，保險人應負責賠償。包括必要的場地清理費和專業(yè)費用。

　　2)除外責任。保險人對以下情況不承擔賠償責任：

　　①設計錯誤引起的損失和費用;

　　②自然磨損、內(nèi)在或潛在缺陷、物質(zhì)本身變化、自燃、自熱、氧化、銹蝕、滲漏、鼠咬、蟲蛀、大氣(氣候或氣溫)變化、正常水位變化或其他漸變原因造成的被保險財產(chǎn)自身的損失和費用;

　?、垡蛟牧先毕莼蚬に嚥簧埔鸬谋槐ｋU財產(chǎn)本身的損失以及為換置、修理或矯正這些缺點錯誤所支付的費用;

　?、芊峭饬σ鸬臋C械或電氣裝置的本身損失，或施工用機具、設備、機械裝置失靈造成的本身損失;

　?、菥S修保養(yǎng)或正常檢修的費用;

　?、迿n案、文件、賬簿、票據(jù)、現(xiàn)金、各種有價證券、圖表資料及包裝物料的損失;

　?、弑P點時發(fā)現(xiàn)的短缺;

　?、囝I有公共運輸行駛執(zhí)照的，或已由其他保險予以保障的車輛、船舶和飛機的損失;

　?、岢褜⒐さ貎?nèi)現(xiàn)成的建筑物或其他財產(chǎn)列入保險范圍，在被保險工程開始以前已經(jīng)存在或形成的位于工地范圍內(nèi)或其周圍的屬于被保險人的財產(chǎn)的損失。

　?、獬橇碛屑s定，在保險期限終止以前，被保險財產(chǎn)中已由工程所有人簽發(fā)完工驗收證書或驗收合格或?qū)嶋H占有或使用或接收的部分。

　　(2)第三者責任的保險責任與除外責任。

　　1)責任范圍。

　?、僭诒ｋU期限內(nèi)，因發(fā)生與承保工程直接相關的意外事故引起工地內(nèi)及鄰近區(qū)域的第三者人身傷亡、疾病或財產(chǎn)損失，依法應由被保險人承擔的經(jīng)濟賠償責任，保險公司負責賠償。

　　②對被保險人因上述原因而支付的訴訟費用以及事先經(jīng)保險公司書面同意而支付的其他費用，保險公司亦負責賠償。

　　2)除外責任。

　　①物質(zhì)損失項下或本應在該項下予以負責的損失及各種費用;

　?、谟捎谡饎?、移動或減弱支撐而造成的任何財產(chǎn)、土地、建筑物的損失及由此造成的任何人身傷害和物質(zhì)損失;

　?、巯铝性蛞鸬馁r償責任：

　　a. 工程所有人、承包商或其他關系方或他們所雇傭的在工地現(xiàn)場從事與工程有關工作的職員、工人以及他們的家庭成員的人身傷亡或疾病;

　　b. 工程所有人、承包商或其他關系方或他們所雇傭的職員、工人所有的或由其照管、控制的財產(chǎn)發(fā)生的損失;

　　c. 領有公共運輸行駛執(zhí)照的車輛、船舶、飛機造成的事故;

　　d. 被保險人根據(jù)與他人的協(xié)議應支付的賠償或其他款項。但即使沒有這種協(xié)議，被保險人仍應承擔的責任不在此限。

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　　(3)總除外責任。保險人對以下各項不承擔賠償責任：

　?、賾?zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭行為、敵對行為、武裝沖突、恐怖活動、謀反、政變引起的任何損失、費用和責任;政府命令或任何公共當局的沒收、征用、銷毀或毀壞;罷工、暴動、民眾騷亂引起的任何損失、費用和責任;

　　②被保險人及其代表的故意行為或重大過失引起的任何損失、費用和責任;

　?、酆肆炎?、核聚變、核武器、核材料、核輻射及放射性污染引起的任何損失、費用和責任;

　?、艽髿?、土地、水污染及其他各種污染引起的任何損失、費用和責任;

　?、莨こ滩糠滞９せ蛉客９ひ鸬娜魏螕p失、費用和責任;

　?、蘖P金、延誤、喪失合同及其他后果損失;

　?、弑ｋU單明細表或有關條款中規(guī)定的應由被保險人自行負擔的免賠額。

　　4. 保險期限

　　保險期限是在保險單列明的建筑期限內(nèi)，自投保工程動工日或自被保險項目被卸至建筑工地時起生效，直至建筑工程完畢經(jīng)驗收合格時終止。

　　(1)建筑期。

　　1)保險責任的開始有兩種情況：①工程破土動工之日;②保險工程材料、設備運抵至工地時。以先發(fā)生者為準，但不得超過保單規(guī)定的生效日期。

　　2)保險責任的終止也有兩種情況：①工程所有人對部分或全部工程簽發(fā)驗收證書或驗收合格時;②工程所有人實際占有或使用或接受該部分或全部工程時。以先發(fā)生者為準且最遲不得超過保單規(guī)定的終止日期。

　　(2)試車期。①若被保險設備本身是在本次安裝前已被使用過的設備或轉(zhuǎn)手設備，則自其試車之日起，保險責任即告終止。②如安裝的是新機器，保險人按保單列明的試車期，對試車和考核期限內(nèi)引起的損失、費用和責任負責賠償。

　　(3)保證期。保證期的保險期限一般與工程合同中規(guī)定的質(zhì)量保修期一致。

　　5. 保險費率

　　建筑工程一切險的費率應分項確定，一般可分為以下幾項：

　　(1)建筑工程、安裝工程、場地清理費、業(yè)主提供的物質(zhì)及項目、工地內(nèi)現(xiàn)成的建筑物、業(yè)主或承包商在工地上的其他財產(chǎn)，各項為一個總的費率，整個工期實行一次性費率;

　　(2)施工用機器、裝置及設備為單獨的年費率。保期不足一年的，按短期費率計收保費;

　　(3)保證期費率，是整個保證期一次性費率;

　　(4)各種附加保障增收費率，也是整個工期一次性費率;

　　(5)第三者責任險費率，按整個工期一次性費率計取。

　　6.賠償處理

　　(2)保險人可有三種賠償方式，即：以現(xiàn)金支付賠款;修復或重置;賠付修理費用。

　　(3)損失賠付后，保險金額應相應減少，并且不退還保險金額減少部分的保險費

　　(7)被保險人的索賠期限，從損失發(fā)生之日起，不得超過兩年。

　　(二)安裝工程一切險

　　安裝工程一切險是以設備的購貨合同價和安裝合同價加各種費用或以安裝工程的最后建成價格為保額的，以重置基礎進行賠償?shù)?，專門承保機器、設備或鋼結(jié)構建筑物在安裝、調(diào)試期間，由于保險責任范圍內(nèi)的風險造成的保險財產(chǎn)的物質(zhì)損失和列明的費用的保險。與建筑工程一切險相比，安裝工程一切險具有下列特點：

　　(1)建筑工程保險的標的從開工以后逐步增加，保險額也逐步提高，而安裝工程一切險的保險標的一開始就存放于工地，保險公司一開始就承擔著全部貨價的風險。在機器安裝好之后，試車、考核和保證階段風險最大。由于風險集中，試車期的安裝工程一切險的保險費通常占整個工期的保費的三分之一左右。

　　(2)在一般情況下，建筑工程一切險承擔的風險主要為自然災害，而安裝工程一切險承擔的風險主要為人為事故損失。

　　(3)安裝工程一切險的風險較大，保險費率也要高于建筑工程一切險。

　　1. 被保險人與投保人

　　安裝工程一切險的被保險人包括：①業(yè)主;②承包商(含分包商);③供貨商，即負責提供被安裝機器設備的一方;④制造商，即被安裝機器設備的制造商，但因制造商的過失引起的直接損失，即本身部分，不包括在安裝工程險責任范圍內(nèi);⑤技術顧問;⑥其他關系方。

　　2. 保險項目與保險金額

　　(1)安裝項目。這是安裝工程險承保的主要保險項目，包括被安裝的機器設備、裝置、物料、基礎工程以及工程所需的各種臨時設施如水、電、照明、通訊等設施。

　　(2)土木建筑工程項目。指新建、擴建廠礦必須有的工程項目。保險金額應為該工程項目建成的價格

　　(3)安裝施工用機器設備。保險金額按重置價值計算。

　　(4)業(yè)主或承包商在工地上的其他財產(chǎn)。保險金額可由保險人與被保險人商定，但最高不能超過其實際價值。

　　(5)清理費用。此項費用的保險金額由被保險人自定并單獨投保，不包括在工程合同價內(nèi)。保險金額對大工程一般不超過其工程總價值的5%;對小工程一般不超過工程總價值的10%。

　　3. 保險責任與除外責任

　　安裝工程一切險與建筑工程一切險的除外責任除以下兩條外基本相同：

　　(1)因設計錯誤、鑄造或原材料缺陷或工藝不善引起的保險財產(chǎn)本身的損失以及為換置、修理或矯正這些缺點錯誤所支付的費用，都屬于除外責任范圍。值得注意的是，安裝工程一切險只對設計錯誤等原因引起保險財產(chǎn)的直接損失及其有關費用不予賠償，而對由于設計錯誤等原因造成其他保險財產(chǎn)的損失仍予以負責。因為設計錯誤等原因造成保險財產(chǎn)的直接損失，被保險人可根據(jù)購貨合同向設計者或供貨方或制造商要求賠償。

　　建筑工程一切險不承保設計錯誤引起的保險財產(chǎn)本身的損失及費用，同時也不負責因此造成其他保險財產(chǎn)的損失和費用。

　　(1) 由于超負荷、超電壓、碰線等電氣原因造成電氣設備或電氣用具本身的損失，安裝工程一些險不予負責。安裝工程一切險只對由于電氣原因造成的其他保險財產(chǎn)的損失予以賠償。而建筑工程一切險對于此種原因造成的任何損失都不予賠償。

　　4. 保險期限

　　(1)安裝期。

　　1)保險責任的開始。在保險單列明的起始日期前提下，實際保險責任的開始有兩種情況：①投保工程動工之日;②保險財產(chǎn)運到施工地點。以先發(fā)生者為準，但不得超過保單列明的生效日。

　　2)保險責任的終止，也有兩種情況：①安裝完畢簽發(fā)驗收證書或驗收合格時終止;②工程所有人實際占有或使用或接受該部分或全部工程之時，最晚終止日不超過保險單中列明的終止日期。

　　(2)試車考核期。是指工程安裝完畢后的冷試、熱試和試生產(chǎn)。其長短由保險人與被保險人商定或根據(jù)工程合同上的規(guī)定來決定，并在保單上列明。試車考核期的保險責任一般不超過3個月，若超過3個月，應另行加費。對于試車考核期內(nèi)，因試車引起的損失、費用和責任，保險人負責賠償;若保險設備是使用過的，則自試車之時起，保險人的責任終止。

　　(3)保證期。保證期的保險期限一般與工程合同中規(guī)定的質(zhì)量保修期一致。保證期自工程驗收合格或工程所有人使用時開始，以先發(fā)生者為準。

　　5. 保險費率

　　安裝工程險的費率與建筑工程一切險基本相同，只是對試車期設定單獨費率，是一次性費率。

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