銀行從業(yè)資格個人貸款重難點：公積金個人住房貸款
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第四節(jié) 公積金個人住房貸款
一、基礎知識
1.公積金個人住房貸款的概念
公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心運用個人機器所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行想購買、建造、翻建、大修自住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房消費貸款。
公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個人住房貸款實行“存貸結合、先存后貸、整借零還和貸款擔?！钡脑瓌t。
2.公積金個人住房貸款的特點論壇
(1)互助性
公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。
(2)普遍性
只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個人住房貸款。
(3)利率低
相對商業(yè)貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。
(4)期限長
目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。
3.公積金個人住房貸款的要素
(1)貸款對象
公積金個人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個人住房貸款。申請公積金個人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關公積金個人住房貸款的規(guī)定。
(2)貸款利率
公積金個人住房貸款的利率按人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行，中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個人住房貸款利率。其中，5年期以下(含5年)調(diào)整為4.05%，5年期以上調(diào)整為4.59%。
(3)貸款期限
公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。
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(4)還款方式
公積金個人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。
(5)擔保方式
目前，公積金個人住房貸款擔保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實踐中，住房置業(yè)擔保公司所提供的連帶責任擔保是常見的保證方式。
(6)貸款額度
公積金個人住房貸款的最高額度按當?shù)刈》抗e金管理部門的有關規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度。一般購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%;購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%;購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%;用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%;建造、翻建大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。
4、公積金個人住房貸款業(yè)務的職責分工和操作模式
(1)職責分工
①公積金管理中心基本職責。制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險。
②承辦銀行職責：
a.基本職責：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續(xù)操作。
b.可委托代理職責：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。
(2)操作模式
第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。
第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。
第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動”模式。
5.公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別
(1)承擔風險的主體不同
(2)資金來源不同
(3)貸款對象不同
(4)貸款利率不同
(5)審批主體不同
二、貸款流程
1、貸款的受理和調(diào)查
銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務委托協(xié)議書”，聯(lián)得公積金個人住房貸款業(yè)務的承辦權之后才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業(yè)務。
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2.貸款的審查和審批論壇
(1)貸前審查本文
管理中心收到申請材料后，先由業(yè)務部門經(jīng)辦人員對借款人的資信狀況.進行考察、測算、核實，簽署意見，經(jīng)業(yè)務部門負責人審查后，報管理中心分管負責人批準。
(2)貸款審批
①登記臺賬。
?、谫J款審批。
?、酆藢虻怯浥_賬。
3.貸款的簽約和發(fā)放
(1)貸款簽約
?、俸贤灱s。
?、趽Ｂ鋵崱?/P>
?、凵觐I和存撥基金。
(2)貸款的發(fā)放
4、貸后與檔案管理
(1)貸款檢查
(2)協(xié)助不良貸款催收
(3)對賬工作
(4)基金清退和利息劃回
(5)貸款手續(xù)費的結算
(6)擔保貸后管理
(7)貸款數(shù)據(jù)的報送
(8)委托協(xié)議終止
(9)檔案管理
練練手。
1.個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點( )。
A.貸款金額大，多數(shù)采取分期付款的方式
B.貸款期限長，最長可達30年
C.以抵押為前提建立的借貸關系
D.風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性特點
答案：ABCD
解析：以上都是個人住房貸款的特征。
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2.以下關于個人住房貸款利率規(guī)定正確的是( )。
A.個人住房貸款的利率按法定貸款利率執(zhí)行
B.2008年10月27日新的個人住房貸款利率的下限為相應期限檔次基準利率的0.7倍
C.個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協(xié)商確定
D.個人住房貸款的期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款，實行合同利率遇法定利率調(diào)整不分段計息
答案：BCD
解析：個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。
3.以下關于個人住房貸款擔保方式規(guī)定正確的是( )。
A.在個人住房貸款業(yè)務中，采取的擔保方式以抵押擔保為主
B.在未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式
C.在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔階段性保證責任
D.在二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任
答案：ABCD
解析：以上答案都是正確的。
4.采用質(zhì)押擔保方式的，質(zhì)物可以是( )。
A.國家財政部發(fā)行的憑證式國庫券
B.金融債券
C.單位活期存單
D.個人定期儲蓄存款存單
答案：ABCD
解析：單位活期存款不能作為質(zhì)押擔保貸款的質(zhì)物，而單位定期存款可以作
為質(zhì)蝴。
5.以下關于個人住房貸款額度規(guī)定正確的是( )。
A.購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以下的，貸款的發(fā)放額度為擬購住房價格的80%
B.購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的，貸款首付款比例不得低于30%
C.對以利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的、貸款首付比例不得低于40%
D.從控制風險的角度，個人住房貸款的首付比例應隨購買住房套數(shù)的增加而提高。
答案：ABCD
解析：以上答案都是正確的。
6.貸款的受理程序中，借款人要提交的申請材料包括( )。
A.合法有效的身份證件
B.借款人還款能力證明材料
C.合法有效的購房合同
D.購房首付款證明材料
答案：ABCD
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解析：以上答案都是正確的。
7.貸前調(diào)查報告的內(nèi)容應該包括( )。
A.開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況
B.開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景
C.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析
D.項目合作的可行性結論以及可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應年限及貸款成數(shù)提出建議
答案：ABCD
解析：以上答案都是正確的。
8.個人住房貸款的審批流程包括( )。
A.組織報批材料B.審批
C.提出審批意見D.審批意見落實
答案：ABCD
解析：個人住房貸款的審批流程包括組織報批材料，審批，提出審批意見，審批意見落實。
9.個人住房貸款劃付流程包括( )。
A.貸款發(fā)放崗位人員應填寫或打印相關文件，交信貸主管審核簽字
B.會計部門進行開立賬戶、劃款
C.貸款發(fā)放崗位人員將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶
D.個人住房貸款原則上采用專項提款方式
答案：ABCD
解析：以上都屬于個人住房貸款劃付流程。
10.個人住房貸款的貸后與檔案管理包括( )。
A.貸款本息回收
B.合同變更
C.貸后檢查
D.貸款風險的分類與不良貸款管理
答案：ABCD
解析：以上都屬于個人住房貸款的貸后與檔案管理的內(nèi)容
11.個人住房貸款中銀行的合作機構包括( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)商
B.房地產(chǎn)評估機構
C.擔保公司
D.律師事務所
答案：ABCD
解析：以上答案都屬于個人住房貸款中銀行的合作機構。
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12.合作機構風險的表現(xiàn)形式是( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險
B.“假個貸”
C.擔保公司的擔保風險
D.其他合作機構的風險
答案：ABCD
解析：以上答案都屬于合作機構風險的表現(xiàn)形式。其中“假個貸”就屬于房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險。
13.“假個貸”行為的共性有( )。
A.沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷或者樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高
B.開發(fā)企業(yè)員工或關聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套
C.借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內(nèi)集中申請辦理貸款
D.借款人首付款非自己交付或實際沒有交付
答案：ABCD
解析：以上答案都屬于“假個貸”行為的共性。
14.其他合作機構風險的防控措施包括( )。
A.深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構
B.業(yè)務合作中不過分依賴合作機構
C.嚴格執(zhí)行準入退出制度和回訪制度
D.有效利用保證金制度
答案：ABCD
解析：以上答案都屬于其他合作機構風險的防控措施。
15.貸后管理的風險主要包括( )。
A.未建立貸后監(jiān)控檢查制度
B.房屋他項權證辦理不及時
C.逾期貸款催收不及時，不良貸款處置不力
D.未按規(guī)定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料
答案：ABCD
解析：以上答案都屬于正確答案。
16.以下借款人主體資格說法正確的是( )。
A.未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護人作為法定代理人進行代理
B.未成年人可以申請個人住房貸款
C.銀行不辦理房屋唯一產(chǎn)權人為未成年人的住房貸款申請
D.銀行辦理由未成年人及其法定監(jiān)護人共同申請的住房貸款
答案：ACD
解析：未成年人不可以申請個人住房貸款。
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17.個人住房貸款業(yè)務中的法律和政策風險包括( )。
A.借款人主體資格
B.合同有效性風險
C.訴訟時效風險
D.擔保風險和政策風驗
答案：ACD
解析：以上答案都屬于正確答案。
18.公積金個人住房貸款的原則包括( )。
A.存貸結合
B.先存后貸
C.整借零還
D.貸款擔保
答案：ABCD
解析：以上答案都屬于正確答案。
19.下列關于公積金個人住房貸款額度描述正確的是( )。
A.購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%
B.購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%
C.購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%
D.用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的80%
答案：ABC
解析：用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度鶴90%。
20.公積金個人住房貸款審核的內(nèi)容主要有( )
A.借款人繳存住房公積金情況
B.借款用途
C.借款內(nèi)容
D.借款人資信審查
答案：ABCD
解析：以上答案都屬于公積金個人住房貸款審核的主要內(nèi)容。
21.承辦銀行協(xié)助公積金管理中心對不良貸款進行催收，一般采取的催收措施為( )。
A.逾期90天以內(nèi)的，選擇短信、電話和信函等方式催收
B.逾期超過90天，發(fā)出“提前還款通知書”，并支付逾期期間的罰息
C.“提前還款通知書”確定的還款期限屆滿時，仍未履行還款義務，就
抵押物的處置與借款人達成協(xié)議
D.逾期180天以上，對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置
答案：ABCD
解析：以上答案都屬于不良貸款的催收措施。
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