2012年銀行從業(yè)個人貸款輔導(dǎo)：風(fēng)險管理(四)

　　2012年銀行從業(yè)個人貸款輔導(dǎo)：風(fēng)險管理(四)

　　(二)法律和政策風(fēng)險

　　從實(shí)踐中涉及的貸款糾紛來看，個人住房貸款的法律和政策風(fēng)險點(diǎn)最多，主要集中在以下幾個方面。

　　1.借款人主體資格

　　(1)未成年人能否申請個人住房貸款問題。實(shí)踐中，未成年人的監(jiān)護(hù)人以未成年人的名義申請貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應(yīng)對此類貸款謹(jǐn)慎處理。

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理。未成年人作為無民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購買房屋。銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請，而應(yīng)該由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請。

　　(2)外籍自然人能否辦理住房貸款問題。根據(jù)《貸款通則》第17條規(guī)定，外籍人被排除在個人住房貸款對象之外，貸款銀行與外籍自然人簽署的貸款協(xié)議可能被認(rèn)定為無效。在實(shí)踐中，我國境內(nèi)商業(yè)銀行(包括中資商業(yè)銀行和外資商業(yè)銀行)均將外籍自然人列為住房貸款對象。

　　2.合同有效性風(fēng)險

　　目前，個人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險。

　　(1)格式條款無效。個人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款(合同)肘，應(yīng)注意遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，既要維護(hù)銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶的利益，避免造成合同條款無效的法律風(fēng)險。

　　(2)未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險。依據(jù)《合同法》第39條第l款的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按照對方提出的要求，對該條款予以說明。

　　(3)格式條款解釋風(fēng)險。銀行在擬定合同書及相關(guān)資料時，應(yīng)盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義;在相對于客戶有爭議的條款解釋上盡可能按照條款最直接表述的意思進(jìn)行解釋。

　　(4)格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”?？梢姡a(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進(jìn)行修改時，應(yīng)當(dāng)更加慎重。

　　3.擔(dān)保風(fēng)險

　　個人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：

　　(1)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險

　?、俚盅何锏暮戏ㄓ行?。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位的公益財產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭議的以及宅基地的使用權(quán)不得設(shè)定抵押，共有財產(chǎn)的抵押須由共有人同意，公司董事、經(jīng)理不得以公司財產(chǎn)為個人提供抵押擔(dān)保等。

　　②抵押物重復(fù)抵押。

　?、鄣盅何飪r值高估、不足值或抵押率偏高。

　?、艿盅旱怯洿嬖阼Υ?，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險中。

　　(2)質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險點(diǎn)在于：

　?、儋|(zhì)押物的合法性;

　?、趯τ跓o處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　?、鄯菫楸槐O(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　?、芤苑欠ㄋ谩⒉划?dāng)所得的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。

　　(3)保證擔(dān)保的法律風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：

　?、傥疵鞔_連帶責(zé)任保證，追索的難度大;

　?、谖疵鞔_保證期間或保證期間不明;

　?、郾ＷC人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;

　?、芙杩钊嘶ハ嗵峁┍ＷC;

　　⑤公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個人提供保證;

　?、薰?、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等。

　　4.訴訟時效風(fēng)險

　　在個人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動的地位。

　　5.政策風(fēng)險

　　政策風(fēng)險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險。政策風(fēng)險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險之一，是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風(fēng)險如下：

　　(1)對境外人士購房的限制。實(shí)踐中，一些地方政府出于住房市場調(diào)控等目的，對境外人士購買我國境內(nèi)住房進(jìn)行一定的限制。

　　(2)對購房人資格的政策性限制。對于經(jīng)濟(jì)適用房等實(shí)行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格的限制，如對購房人的戶籍(居住地)、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對于以經(jīng)濟(jì)適用房等特殊種類住房為對象的住房貸款，銀行在審核購房人貸款申請的主體資格時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)政府的有關(guān)政策性規(guī)定。

　　(3)抵押品執(zhí)行的政策性限制。根據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中的司法解釋，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時，還規(guī)定對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋未能嚴(yán)格保護(hù)債權(quán)人一一銀行的權(quán)利，這可能影響到一部分債務(wù)人的還款意愿，甚至可能會導(dǎo)致一些債務(wù)人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務(wù)人帶來的保護(hù)權(quán)益，借故逃避還款義務(wù)。早在新的司法解釋出臺前，各商業(yè)銀行的住房貸款基本上都可以第一套住房作抵押，這樣的抵押實(shí)際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風(fēng)險。

　　(三)操作風(fēng)險的防范措施

　　1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　人員因素引起的操作風(fēng)險包括操作失誤、違法行為(員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié))等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強(qiáng)、業(yè)務(wù)流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風(fēng)險就成為銀行面臨的首要的操作風(fēng)險。因此，防范人員導(dǎo)致的操作風(fēng)險，首先需要個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德;其次要加強(qiáng)法制教育，加重違規(guī)違紀(jì)行為的處罰力度;最后要加強(qiáng)并完善銀行內(nèi)控制度。

　　2.掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　任何一筆貸款業(yè)務(wù)都涉及較復(fù)雜的法律關(guān)系或政策要求，為應(yīng)對個人住房貸款的法律和政策風(fēng)險，個人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識，具體包括借貸、簽訂合同、擔(dān)保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識。更重要的是，在實(shí)踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作。

　　3.嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

　　調(diào)查和檢查的工作重點(diǎn)如下：

　　(1)確保客戶信息真實(shí)性;

　　(2)與合作機(jī)構(gòu)合作前，要查看合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入文件、審批批復(fù)的合作機(jī)構(gòu)擔(dān)保金額及銀行與合作機(jī)構(gòu)簽訂的合作協(xié)議;

　　(3)貸款發(fā)放前，落實(shí)貸款有效擔(dān)保;

　　(4)貸款發(fā)放后要對客戶還款情況、擔(dān)保人或抵(質(zhì))物的變動情況進(jìn)行有效的監(jiān)控;

　　(5)加強(qiáng)貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報告。

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