2012年銀行從業(yè)個人貸款輔導：貸款流程(1)

　　2012年銀行從業(yè)個人貸款輔導：貸款流程(1)

　　一、貸款的受理和調(diào)查

　　(一)貸款的受理

　　1.貸前咨詢

　　貸前咨詢的主要內(nèi)容包括：

　　(1)個人住房貸款品種介紹;(2)申請個人住房貸款應(yīng)具備的條件;(3)申請個人住房貸款需提供的資料;(4)辦理個人住房貸款的程序;(5)個人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等;(6)獲取個人住房貸款申請書、申請表格及有關(guān)信息的渠道;(7)個人住房貸款經(jīng)辦機構(gòu)的地址及聯(lián)系電話;(8)其他相關(guān)內(nèi)容。

　　2.貸款的受理程序

　　(1)接受申請。申請材料清單如下：

　?、俸戏ㄓ行У纳矸葑C件;②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等;③合法有效的購房合同;④涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書面證明;⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料;⑥購房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關(guān)證明;⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　(2)初審。主要審查借款申請人的主體資格及所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　如果借款申請人提交的材料不完整或不符合材料規(guī)范要求，應(yīng)要求申請人補齊材料或重新提供有關(guān)材料。如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請并向申請人說明原因。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請書及申請材料交由貸前調(diào)查人進行貸前調(diào)查。

　　(二)貸前調(diào)查

　　貸前調(diào)查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調(diào)查和評估。

　　1.對開發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查

　　對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發(fā)商資信的審查、對項目本身的審查以及對項目的實地考察，最后寫出調(diào)查報告。

　　(1)開發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查;企業(yè)資信等級或信用程度;經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;稅務(wù)登記證明;會計報表;開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔保的情況;企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項目審查。具體包括：項目資料的完整性、真實性和有效性審查;項目的合法性審查;項目工程進度審查;項目資金到位情況審查。

　　(3)項目實地考察。銀行除對項目有關(guān)資料進行審查外，還需對項目進行實地調(diào)查，其主要目的：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否屬實，是否經(jīng)過政府部門批準，從而保證項目資料的真實性、合法性。二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認定。檢查項目的工程進度是否達到政府部門規(guī)定預(yù)售的進度。三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。

　　(4)撰寫調(diào)查報告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過對開發(fā)商資信調(diào)查、項目有關(guān)資料審查以及

　　實地考察后撰寫出項目調(diào)查報告。報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　?、匍_發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況;

　?、陂_發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景;

　　③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風險;

　?、茼椖亢献鞯目尚行越Y(jié)論以及可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)的相關(guān)建議。

　　項目調(diào)查報告經(jīng)審核人員審核，交有關(guān)審批部門審查核準。

　　2.對借款人的調(diào)查

　　(1)調(diào)查的方式和要求。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、電話調(diào)查、實地調(diào)查等多種方式進行。

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購(建)房屋情況、貸款擔保等情況時，應(yīng)重點調(diào)查以下內(nèi)容：

　?、俨牧弦恢滦?

　　②審核借款申請人(包括代理人)身份證明;

　?、圪J前調(diào)查人應(yīng)對借款申請人的信用情況進行調(diào)查;

　?、軐徍私杩钌暾埲藘斶€能力證明;

　?、輰徍耸赘犊钭C明;

　　⑥審核購房合同或協(xié)議;

　?、邔徍藫２牧?

　　采取抵押擔保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：抵押物的合法性;抵押人對抵押物占有的合法性;抵押物價值與存續(xù)狀況。對抵押物交易價格或評估價格明顯高于當?shù)仄骄课輧r值或明顯高于當?shù)赝愇飿I(yè)價值的，調(diào)查人可要求經(jīng)貸款銀行認可的評估機構(gòu)重新評估。

　　采取質(zhì)押擔保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：質(zhì)押權(quán)利的合法性。包括調(diào)查出質(zhì)人出具的質(zhì)物是否在銀行貸款規(guī)定的范圍之內(nèi)，是否有偽造跡象。

　　采取保證擔保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：擔保人是否符合《擔保法》及其司法解釋的規(guī)定，具備保證資格;保證人為法人的，要調(diào)查保證人是否具備保證資格、是否有代償能力;保證人與借款人的關(guān)系;核實證人保證責任的落實，查驗保證人是否有保證意愿并確定知道其保證責任;對開發(fā)商提供階段性保證的要對開發(fā)商的經(jīng)營情況、信用情況、財務(wù)狀況、高級領(lǐng)導層變動情況、是否卷入糾紛、與銀行合作情況等進行調(diào)查;對住房置業(yè)擔保公司提供擔保的，要對住房置業(yè)擔保公司的營業(yè)期限、實有資本、經(jīng)營狀況、或負債和是否按貸款銀行要求存入足額保證金等進行全面調(diào)查，核實其擔保能力。

　　⑧審核貸款真實性。貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查借款申請人的購房真實性，對存在虛假購房行為套貸的，不予貸款。

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