土地估價(jià)案例與報(bào)告計(jì)算題復(fù)習(xí)(一)

　　一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。

　　2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。

　　簡單計(jì)算題

　　簡單計(jì)算題旨在考察應(yīng)試者對幾種主要估價(jià)方法的掌握和應(yīng)用情況，每道試題著重考察某一種估價(jià)方法的具體運(yùn)用，有一定深度，但不強(qiáng)調(diào)綜合分析。

　　解答該類試題除需掌握答題技巧外，還要注意以下問題：

　　(1)數(shù)據(jù)選用。有時(shí)題目中給出的已知條件較多，應(yīng)試者需從中選取合理的數(shù)據(jù)用于計(jì)算，如收益還原法中，無論收益還是費(fèi)用均應(yīng)采用客觀值;成本逼近法中的成本亦應(yīng)采用客觀成本，除非實(shí)際情況與客觀標(biāo)準(zhǔn)一致或是評估帶租約的房地產(chǎn)。應(yīng)試者在審題過程中要能夠做出判斷，清楚什么情況下可以采用實(shí)際值，什么情況下不能采用。

　　(2)參數(shù)選用。利息率、利潤率、還原率、稅率等取值也要合理。

　　(3)計(jì)息期、收益年期取值等。如在收益還原法中確定收益年限時(shí)，需將土地的尚可(剩余)使用年限考慮進(jìn)去。

　　(一)審題

　　(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單位地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算出兩種形式的土地價(jià)格。

　　(2)梳理有關(guān)資料�？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對象資料。審查時(shí)需留意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地取得時(shí)間及使用年期，估價(jià)時(shí)點(diǎn)與土地取得時(shí)間是否一致等;二是市場調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對象情況是否一致，如土地使用年期等。

　　(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細(xì)審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評估。

　　2.解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。

　　基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評估方法;然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息和利潤;將以上各項(xiàng)相加得到無限年期土地成本價(jià)格;將無限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為49年期價(jià)格;將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。

　　(三)公式與計(jì)算步驟

　　1.適用于該宗地的計(jì)算公式土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：

　　2.計(jì)算步驟

　　(1)選擇計(jì)算方法根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法

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　　(2)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)土地開發(fā)費(fèi)8×10000÷666.67=120(元/平方米)

　　(4)利息(按單利計(jì)算)

　　150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

　　(5)利潤(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　(6)土地成本價(jià)格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

　　(7)49年期的土地成本價(jià)格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

　　(8)49年期的土地出讓金30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

　　(9)計(jì)算單位地價(jià)290.79+29.90=320.69(元/平方米)

　　(10)計(jì)算總地價(jià)總地價(jià)=320.69×3000=96.21(萬元)

　　(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析

　　1.試題難點(diǎn)

　　對于成本逼近法應(yīng)用的測試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對應(yīng)試者估價(jià)能力的考察，且在以下兩方面增加了難度：

　　(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應(yīng)試者能夠做出判斷。

　　(2)土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。在對土地成本價(jià)格和土地出讓金進(jìn)行年期修正時(shí)，要考慮成本價(jià)格(無限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。

　　2.常見錯(cuò)誤分析

　　(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對各項(xiàng)費(fèi)用及利息、利潤的計(jì)算只用一個(gè)算式表述，或前面缺少解題方法說明等。

　　(2)未統(tǒng)一價(jià)格單位或面積換算錯(cuò)誤。解題過程中各項(xiàng)費(fèi)用與價(jià)格單位要統(tǒng)一，中間過程既可使用“元/平方米”，也可使用“萬元/畝”，但最終單位地價(jià)要換算成“元/平方米”。面積換算是成本逼近法考題中的一個(gè)重要考點(diǎn)，歷次考試多有涉及，‘’畝“ 與”平方米“之間的換算，可采用”1畝=666.67平方米“或”1畝=1/0.0015平方米“。

　　(3)利息計(jì)算中計(jì)息期取值錯(cuò)誤。需計(jì)算利息的項(xiàng)目為土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費(fèi)在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其計(jì)息期為0.5年。應(yīng)試者往往不考慮土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息差異，計(jì)息期均按一年或半年計(jì)算。

　　本題土地開發(fā)周期未超過1年，在按年計(jì)息的前提下，可按單利計(jì)算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復(fù)利計(jì)算。

　　(4)利潤計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。利潤計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地開發(fā)費(fèi)與土地取得費(fèi)之和，利息一般不作為計(jì)算利潤的基數(shù)。

　　(5)未做年期修正或修正錯(cuò)誤。如：未考慮土地成本價(jià)格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價(jià)格;或僅對土地成本價(jià)格進(jìn)行年期修正;或錯(cuò)將土地剩余使用年期確定為50年。