2008年土地估價(jià)師案例報(bào)告解析四

　　第四部分建筑物估價(jià)

　　一、估價(jià)原則

　　1.合法原則合法原則是指房地產(chǎn)估價(jià)的對象必須是由國家法律、法規(guī)確認(rèn)和保障的合法使用的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)必須依法進(jìn)行，即遵守國家和所在地區(qū)政府的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和城市土地利用規(guī)劃。

　　2.公正原則公正原則是指房地產(chǎn)估價(jià)人員必須站在公正的立場上，遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成理論及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律，并運(yùn)用科學(xué)方法，實(shí)事求是地對委估標(biāo)的物評估出一個(gè)客觀的科學(xué)的合理的價(jià)格。

　　3.最高最佳使用原則委估房地產(chǎn)，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進(jìn)行估價(jià)的原則。由于房屋是建筑在土地上，與土地結(jié)為一體構(gòu)成房地產(chǎn)這一有機(jī)整體，所以，也就成了房地產(chǎn)估價(jià)的原則。

　　4.替代原則委估房地產(chǎn)的價(jià)格可以通過市場上地域相近，類型相似，用途相同的交易實(shí)例，進(jìn)行比較和相異修正后替代委估標(biāo)的物的價(jià)格。

　　5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則必須把委估房地產(chǎn)置于市場某一時(shí)點(diǎn)(通常以年、月、日表示)進(jìn)行估價(jià)，或者說是對“靜止”于某一時(shí)點(diǎn)的委估房地產(chǎn)估價(jià)。

　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過程

　　1.估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際情況，選擇重置價(jià)格折舊法進(jìn)行評估，折舊方法采用平均年限折舊法。重置價(jià)格折舊法是按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價(jià)格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價(jià)值，得到建筑物在評估時(shí)日的價(jià)格。

　　計(jì)算公式為：(略)

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　　2.估價(jià)過程

　　(1)計(jì)算房屋重置價(jià)所評估房屋為一棟四層商業(yè)樓，框架結(jié)構(gòu)，1985年竣工。根據(jù)XXXX市房產(chǎn)管理局提供的資料，各類房屋的重置價(jià)格和耐用年限及殘值率見表4―11.

　　XXXX市各類房屋重置價(jià)格表表4-11

　　結(jié)構(gòu)種類 房屋重置價(jià) 耐用年限(年) 殘值率

　　框架結(jié)構(gòu) 700~1400元/┫ 60~80 0

　　則房屋重置價(jià)為14320×1100=15752000元

　　(2)計(jì)算房屋折舊

　　年折舊額：15752000×(1-2%)÷60=257283元折舊總額：257283×18=4631094元

　　(3)計(jì)算房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=重置價(jià)-折舊總額=15752000-4631094=1112.09萬元。

　　評估對象總價(jià)格=土地總價(jià)+房屋總價(jià)=2599.84萬元

　　第五部分附錄

　　附件一：《XXXX省XXXX市中級人民法院民事裁定書(XXXX號)》復(fù)印件;

　　附件二：《國有土地使用證(XXXX號)》復(fù)印件;

　　附件三：《土地評估機(jī)構(gòu)注冊證書》復(fù)印件;附件四：土地估價(jià)師身份證復(fù)印件。