2017年經(jīng)濟師考試初級房地產(chǎn)專業(yè)知識模擬題六

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　　1.下列各項不屬于收益性房地產(chǎn)的是( )。

　　A.商務(wù)辦公樓

　　B.廠房

　　C.政府辦公樓

　　D.農(nóng)地

　　正確答案:C

　　解析：非收益性房地產(chǎn)，是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，例如，未開發(fā)的土地、行政辦公大樓、教堂、寺廟等。ABD 三項屬于收益性房地產(chǎn)。

　　2.房地產(chǎn)業(yè)可以分為( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)

　　B.物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)

　　C.房地產(chǎn)咨詢業(yè)和房地產(chǎn)估價業(yè)

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)

　　正確答案:A

　　解析：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)又可分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)也又可分為房地產(chǎn)咨詢行業(yè)、房地產(chǎn)估價行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

　　3.( )屬于自物權(quán)。

　　A.地役權(quán)

　　B.典權(quán)

　　C.抵押權(quán)

　　D.所有權(quán)

　　正確答案:D

　　解析：在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對自己的物依法享有的權(quán)力。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)力，是對所有權(quán)的限制。

　　4.下列權(quán)利中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是( )。

　　A.所有權(quán)

　　B.抵押權(quán)

　　C.土地使用權(quán)

　　D.地役權(quán)

　　正確答案:B

　　解析：在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。A 項是自物權(quán)，BCD 三項屬于他物權(quán)。CD 兩項屬于用益物權(quán)，B 屬于擔(dān)保物權(quán)。

　　5.占有的意思是( )。

　　A.取得支配權(quán)

　　B.使用

　　C.實際控制

　　D.獲得收益

　　正確答案:C

　　解析：占有，是指對房地產(chǎn)的實際掌握和控制。擁有一宗房地產(chǎn)的一般前提就是占有，這是房地產(chǎn)所有權(quán)人直接行使所有權(quán)的表現(xiàn)。

　　6.下面不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的是( )。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.交換

　　D.贈與

　　正確答案:B

　　解析：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

　　7.首次采用招標(biāo)方式，出讓國有土地使用權(quán)的時間是( )。

　　A.1987 年 9 月 9 日

　　B.1987 年 9 月 26 日

　　C.1987 年 12 月 1 日

　　D.1987 年 11 月 29 日

　　正確答案:B

　　解析：1987 年 9 月 9 日，率先采取協(xié)議方式，成功出讓一宗面積為 5412cm 的國有土地的使用權(quán);1987 年 9 月 26 日又首次采取招標(biāo)方式，1987 年 12 月 1 日又首次采取拍賣方式，各出讓了一宗國有土地的使用權(quán);1987 年 11 月 29 日，上海市人民政府率先發(fā)布《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》。

　　8.以劃撥方式取得土地使用權(quán)除( )另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　　A.法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和部門規(guī)章

　　B.法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章

　　C.法律、行政法規(guī)

　　D.憲法和法律

　　正確答案:C

　　9.土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附屬物時;土地使用權(quán)( )。

　　A.隨之轉(zhuǎn)讓

　　B.不隨之轉(zhuǎn)讓

　　C.由雙方協(xié)商是否轉(zhuǎn)讓

　　D.由轉(zhuǎn)讓方確定是否轉(zhuǎn)讓

　　正確答案:A

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　　二、多項選擇題

　　1.舊的城鎮(zhèn)國有土地使用制度的弊端，主要有( )。

　　A.完全排斥地租規(guī)律、市場機制的調(diào)節(jié)作用

　　B.土地在經(jīng)濟發(fā)展中，不能更好地發(fā)揮應(yīng)有的作用

　　C.導(dǎo)致土地大量浪費

　　D.分配方式多種多樣，導(dǎo)致了市場混亂

　　E.導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌長期落后

　　正確答案:ABCE

　　解析：改革開放之前，中國采取行政劃撥方式，把城鎮(zhèn)國有土地?zé)o償、無限期地分配給單位和個人使用，不允許土地使用權(quán)作為一項財產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)。這種土地使用制度有許多弊病，完全排斥地租規(guī)律、市場機制對土地利用的調(diào)節(jié)作用，致使土地在經(jīng)濟發(fā)展中不能更好地發(fā)揮應(yīng)有的作用，特別是人們都想占好地、多占地，導(dǎo)致土地大量浪費，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資不能通過其帶來的土地增值得到回收，政府被戲稱為"捧著金飯碗討飯吃"，導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌長期落后。

　　2.現(xiàn)階段，取得土地使用權(quán)的途徑有( )。

　　A.劃撥取得

　　B.出讓取得

　　C.租賃取得

　　D.征收取得

　　E.轉(zhuǎn)讓取得

　　正確答案:ABCE

　　解析：按照國家有關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑主要有四種：(1)通過行政劃拔方式取得(2)通過國家出讓方式取得;(3)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得;(4)通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得

　　3.須報國務(wù)院批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃包括( )。

　　A.省級行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃

　　B.省級人民政府所在地的市

　　C.人口在 100 萬人以上的市

　　D.國家經(jīng)濟特區(qū)

　　E.人口在 200 萬以上的地級市

　　正確答案:ABC

　　解析：報國務(wù)院批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃包括：①省級行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃;②省級人民政府所在地的市;③人口在 100 萬人以上的市;④國務(wù)院指定的城市。設(shè)區(qū)的市政府經(jīng)授權(quán)可審批鄉(xiāng)級土地總體規(guī)劃。此外的土地利用總體規(guī)劃的審批權(quán)在省級人民政府。

　　4.土地使用權(quán)的特征有( )。

　　A.權(quán)利主體十分廣泛

　　B.土地使用權(quán)可以隨意改變

　　C.土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一項債權(quán)

　　D.土地使用權(quán)來源于土地所有權(quán)

　　E.土地使用權(quán)的權(quán)能有限

　　正確答案:ADE

　　解析：我國現(xiàn)行土地使用權(quán)有以下 6 個特征：①土地使用權(quán)的權(quán)利主體十分廣泛;②土地使用權(quán)不得隨意改變;③土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一項物權(quán);④土地使用權(quán)來源于土地所有權(quán);⑤土地使用權(quán)的權(quán)能有限;⑥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押，這是與土地所有權(quán)的重要區(qū)別之一。

　　5.建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高限為 40 年的有( )。

　　A.居住用地

　　B.綜合用地

　　C.科教用地

　　D.商業(yè)用地

　　E.娛樂用地

　　正確答案:DE

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限是由國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定的，最高年限為：①居住用地 70 年;②工業(yè)用地 50 年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;⑤綜合或者其他用地 50 年。

　　6.房地產(chǎn)市場衰退期的主要特征有( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)項目開工率低

　　B.二手房屋的價格上漲

　　C.新房銷售困難

　　D.房屋空置率上升

　　E.舊房交易量大

　　正確答案:CDE

　　解析：衰退期的主要特征有：新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;售價以比租金快得多的速度下降;房屋空置率上升。

　　7.房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括( )。

　　A.房地產(chǎn)估價

　　B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

　　C.規(guī)劃設(shè)計

　　D.建筑施工

　　E.物業(yè)管理

　　正確答案:ABE

　　解析：目前普遍認為，房地產(chǎn)業(yè)主要有：①房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;②物業(yè)管理;③房地產(chǎn)中介服務(wù);④其他房地產(chǎn)活動。其中，物業(yè)管理行業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)合稱房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè);房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢行業(yè)、房地產(chǎn)估價行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

　　8.獨一無二性又稱( )。

　　A.競爭性

　　B.異質(zhì)性

　　C.個別性

　　D.獨特性

　　E.特殊性

　　正確答案:BCD

　　解析：獨一無二性，也稱為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。房地產(chǎn)不像工廠制造出來的產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨特之處，沒有完全相同的兩宗房地產(chǎn)。

　　9.下列房地產(chǎn)屬于收益性房地產(chǎn)的是( )。

　　A.寫字樓

　　B.政府辦公樓

　　C.商場

　　D.農(nóng)地

　　E.部隊營房

　　正確答案:ACD

　　解析：收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。BE 屬于非收益性房地產(chǎn)。

　　10.按用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為( )。

　　A.在建工程

　　B.普通住宅市場

　　C.寫字樓市場

　　D.現(xiàn)房市場

　　E.工業(yè)用房市場

　　正確答案:BC

　　解析：按照房地產(chǎn)的用途(功能)，房地產(chǎn)市場可分為兩類：①居住房地產(chǎn)市場;居住房地產(chǎn)市場可進一步分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。②非居住房地 E 產(chǎn)市場;非居住房地產(chǎn)市場可進一步分為商業(yè)用房市場、寫字樓市場、工業(yè)用房市場等。

　　三、案例分析題

　　(1-3題共用題干)

　　某市一小區(qū)將被征收建造多層住宅。在征收范圍內(nèi)有王姓、趙姓、周姓三戶居民。王一姓居民有正式戶口，但無住房;趙姓和周姓居民均有正式戶口和居住房屋。其中趙姓居民的房屋為私有平房，原始價格為 300 元/平方米，有七成新，私房產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的住房面積為 50 平方米，自用 30 平方米，趙姓常住人口有 3 人;周姓居民租用公有平房，承租數(shù)量為 25 平方米，另建有違章房屋 5 平方米，周姓有常住人口 5 人。該市計劃在 5 年內(nèi)使居民住房面積達到 8 平方米/人。該市新建樓房的價格為 1000 元/平方米，平房的重置價值為 700 元/平方米。三戶居民均要求在原地居住。根據(jù)上述資料，試回答下述問題：

　　1.在三戶居民中，應(yīng)作為被征收對象，由建設(shè)單位安置的有( )。

　　A.王姓、趙姓、周姓

　　B.趙姓和周姓

　　C.王姓

　　D.王姓、周姓

　　2.趙姓居民征收安置的房屋面積為( )平方米。

　　A.50

　　B.30

　　C.20

　　D.10

　　3.在對被征收房屋估價時，不包括的費用有( )。

　　A.被征收房屋的現(xiàn)價

　　B.征收補助費、臨時安置補助費

　　C.被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額

　　D.對被征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費

　　正確答案:1.B;2.B;3.BCD

　　解析：1.征收補償?shù)膶ο笫潜徽魇辗课莸乃袡?quán)人，而不是使用人，本案例中王姓居民并沒有住房，即沒有房屋的所有權(quán)，所以建設(shè)單位不安置。

　　2.趙姓居民房產(chǎn)權(quán)證上的自用面積為 30 平方米，所以安置的房屋面積也應(yīng)該為30 平方米。

　　3.被征收房屋的價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。包括：因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，以及被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額。

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