2017年經(jīng)濟(jì)師考試初級(jí)房地產(chǎn)考點(diǎn)房地產(chǎn)征收征用

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　　房地產(chǎn)征收征用概述

　　一、房地產(chǎn)征收概述

　　(一)概念：指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)行為。

　　(二)房地產(chǎn)征收的類(lèi)型

　　集體所有的土地征收

　　單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收

　　(三)房地產(chǎn)征收的限制條件

　　1、只能以發(fā)展公共利益、提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的

　　2、征收必需依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序

　　3、政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，，以被征收房地產(chǎn)的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征受人的損失予以公正賠償。

　　二、房地產(chǎn)征用概述

　　(一)征用指國(guó)家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)行為。

　　征用的限制條件

　　1、前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況，因此，征用僅適用于出現(xiàn)緊急情況時(shí)，平時(shí)不得采用。

　　2.征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序。

　　3、征用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給與補(bǔ)償，但通常不及于可得利益的損失。

　　(二)征用的特征

　　1、征用必須是因緊急需要

　　2、國(guó)家必需依法行使使用權(quán)

　　3、不轉(zhuǎn)移所有權(quán)

　　4、既適用于不動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)

　　三、征收與征用的異同

　　1、前提條件不同

　　2、適用對(duì)象不同

　　3、所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同

　　房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序

　　一、集體土地征收的程序及審批

　　(一)集體土地征收的程序

　　1、集體土地征收的申請(qǐng)

　　2、集體土地征收的審查

　　3、集體土地征收的批準(zhǔn)

　　4、集體土地征收的公告

　　5、集體土地征收的補(bǔ)償

　　(二)集體土地征收的審批

　　1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批

　　2、土地征收的審批

　　3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收的審批的關(guān)系

　　二、城市房屋拆遷的管理體制和程序

　　(一)城市房屋拆遷的管理體制

　　國(guó)家一級(jí)，地方一級(jí)，縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)

　　(二)城市房屋拆遷的程序

　　1、城市房屋拆遷的管理體制的申請(qǐng)

　　2、城市房屋拆遷的審批和拆遷許可證的取得

　　3、城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂

　　4、城市房屋拆遷的實(shí)施

　　房地產(chǎn)征收的前提條件

　　一、公共利益的界定

　　必須保證公共利益的正當(dāng)性以及征收權(quán)行使的公共目的性，這是評(píng)判征收行為是否合法的根本標(biāo)準(zhǔn)和防止征收權(quán)濫用的重要措施。

　　二、公共利益的特點(diǎn)

　　1、公共利益是客觀(guān)的

　　2、公共利益是共享的

　　3、公共利益是不確定的

　　4、公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益

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　　三、商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系

　　房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置

　　一、集體土地征收補(bǔ)償和安置

　　(一)征地補(bǔ)償費(fèi)用的含義和構(gòu)成

　　(二)征地補(bǔ)償?shù)牟襟E

　　1、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?/p>

　　2、確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　3、擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見(jiàn)

　　4、征地補(bǔ)償

　　5、征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用

　　(三)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　1、征收更低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

　　(2)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　(3)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

　　(4)、青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　(5)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用

　　2、征收其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　3、征收城市郊區(qū)菜地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　4、大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　(四)被征地農(nóng)民的安置

　　1、貨幣安置

　　2、保障安置

　　3、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置

　　4、重新?lián)駱I(yè)安置

　　5、入股分紅安置

　　6、異地移民安置

　　二、房屋拆遷補(bǔ)償和安置

　　(一)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象

　　(二)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

　　1、貨幣補(bǔ)償

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　(三)特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償

　　1、出租房屋的拆遷補(bǔ)償

　　2、產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償

　　3、設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償

　　4、拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償

　　5、臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償

　　(四)貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)

　　2、搬遷補(bǔ)償費(fèi)

　　3、過(guò)度補(bǔ)償費(fèi)

　　3、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)

　　4、安置補(bǔ)償費(fèi)

　　(五)、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　(六)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確定的程序

　　1、被拆遷房屋的調(diào)查登記

　　2、被拆遷房屋的評(píng)價(jià)

　　3、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂

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