2017年經(jīng)濟師考試初級房地產(chǎn)考點房地產(chǎn)征收征用

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　　房地產(chǎn)征收征用概述

　　一、房地產(chǎn)征收概述

　　(一)概念：指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產(chǎn)行為。

　　(二)房地產(chǎn)征收的類型

　　集體所有的土地征收

　　單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)征收

　　(三)房地產(chǎn)征收的限制條件

　　1、只能以發(fā)展公共利益、提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的

　　2、征收必需依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序

　　3、政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價值對被征受人的損失予以公正賠償。

　　二、房地產(chǎn)征用概述

　　(一)征用指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人的財產(chǎn)行為。

　　征用的限制條件

　　1、前提條件是發(fā)生搶險、救災(zāi)等緊急情況，因此，征用僅適用于出現(xiàn)緊急情況時，平時不得采用。

　　2.征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序。

　　3、征用后應(yīng)當將征用財產(chǎn)返還被征用人，并且給與補償，但通常不及于可得利益的損失。

　　(二)征用的特征

　　1、征用必須是因緊急需要

　　2、國家必需依法行使使用權(quán)

　　3、不轉(zhuǎn)移所有權(quán)

　　4、既適用于不動產(chǎn)也適用于不動產(chǎn)

　　三、征收與征用的異同

　　1、前提條件不同

　　2、適用對象不同

　　3、所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同

　　房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序

　　一、集體土地征收的程序及審批

　　(一)集體土地征收的程序

　　1、集體土地征收的申請

　　2、集體土地征收的審查

　　3、集體土地征收的批準

　　4、集體土地征收的公告

　　5、集體土地征收的補償

　　(二)集體土地征收的審批

　　1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批

　　2、土地征收的審批

　　3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收的審批的關(guān)系

　　二、城市房屋拆遷的管理體制和程序

　　(一)城市房屋拆遷的管理體制

　　國家一級，地方一級，縣級以上地方人民政府有關(guān)部門

　　(二)城市房屋拆遷的程序

　　1、城市房屋拆遷的管理體制的申請

　　2、城市房屋拆遷的審批和拆遷許可證的取得

　　3、城市房屋拆遷補償安置協(xié)議的簽訂

　　4、城市房屋拆遷的實施

　　房地產(chǎn)征收的前提條件

　　一、公共利益的界定

　　必須保證公共利益的正當性以及征收權(quán)行使的公共目的性，這是評判征收行為是否合法的根本標準和防止征收權(quán)濫用的重要措施。

　　二、公共利益的特點

　　1、公共利益是客觀的

　　2、公共利益是共享的

　　3、公共利益是不確定的

　　4、公共利益不同于國家利益或政府利益

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　　三、商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系

　　房地產(chǎn)征收的補償和安置

　　一、集體土地征收補償和安置

　　(一)征地補償費用的含義和構(gòu)成

　　(二)征地補償?shù)牟襟E

　　1、辦理征地補償?shù)怯?/p>

　　2、確定征地補償標準

　　3、擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見

　　4、征地補償

　　5、征地補償費用的使用

　　(三)征地補償標準

　　1、征收更低的補償標準

　　(1)土地補償費的標準

　　(2)、安置補助費標準

　　(3)、地上附著物補償費

　　(4)、青苗補償費標準

　　(5)、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用

　　2、征收其他土地的補償標準

　　3、征收城市郊區(qū)菜地的補償標準

　　4、大中型水利水電工程建設(shè)征地補償標準

　　(四)被征地農(nóng)民的安置

　　1、貨幣安置

　　2、保障安置

　　3、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置

　　4、重新?lián)駱I(yè)安置

　　5、入股分紅安置

　　6、異地移民安置

　　二、房屋拆遷補償和安置

　　(一)房屋拆遷補償?shù)膶ο?/p>

　　(二)房屋拆遷補償?shù)姆绞?/p>

　　1、貨幣補償

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　(三)特殊情況的房屋拆遷補償

　　1、出租房屋的拆遷補償

　　2、產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償

　　3、設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償

　　4、拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償

　　5、臨時建筑、違章建筑的拆遷補償

　　(四)貨幣補償?shù)难a償費用和標準

　　1、房地產(chǎn)補償費

　　2、搬遷補償費

　　3、過度補償費

　　3、停產(chǎn)停業(yè)補償費

　　4、安置補償費

　　(五)、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　(六)拆遷補償費用確定的程序

　　1、被拆遷房屋的調(diào)查登記

　　2、被拆遷房屋的評價

　　3、拆遷補償協(xié)議的簽訂

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