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2017年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》章節(jié)練習(xí)第五章

更新時間:2017-06-13 13:12:26 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽141收藏14
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  第五章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價

  一、單項(xiàng)選擇題

  1.()是投資活動的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)。

  A.投資

  B.利潤

  C.收益

  D.以上答案都不對

  2.()是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目,形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。

  A.直接投資

  B.間接投資

  C.項(xiàng)目投資

  D.證券投資

  3.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資額為400萬元,經(jīng)營期為5年,基準(zhǔn)收益率為10%,凈現(xiàn)值為168.62萬元,若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等,則每年年末的凈現(xiàn)金流量為()萬元。(P/A,10%,5)=3.7908

  A.250

  B.200

  C.175

  D.150

  4.年利率為6%,設(shè)每季度復(fù)利一次,若10年內(nèi)每季度都能得到500元,則現(xiàn)在應(yīng)存款()元。

  A.12786

  B.15697

  C.14958

  D.13469

  5.將1000元存入銀行,年利率為6%,如果按復(fù)利計(jì)算,則三年后的本利和為多少?

  A.1180

  B.1191.02

  C.1080

  D.1000

  6.將一筆資金按年利率6%存入銀行,以復(fù)利計(jì)息,要在5年后本利和為100萬元,則現(xiàn)在應(yīng)存款()萬元。

  A.60

  B.74.73

  C.65.25

  D.55.65

  7.已知某筆貸款的年利率為15%,按季度計(jì)息,則該筆貸款的實(shí)際年利率為()。

  A.13.35%

  B.14.55%

  C.15.87%

  D.12.93%

  8.如現(xiàn)在投資10萬元,預(yù)計(jì)年利率為10%,分5年等額回收,每年可回收()萬元。已知:(A/P,10%,5)=0.26380

  A.2.638

  B.2.138

  C.2.100

  D.2.771

  9.某方案初期投資額為300萬元,此后每年年末的運(yùn)營費(fèi)用為40萬元,方案的壽命期為10年,10年后的殘值為零。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為10%,已知:(P/A,10%,10)=6.144,則該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值是()萬元。

  A.245.76

  B.545.76

  C.1356.86

  D.1843.20

  10.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和()兩大部分組成。

  A.經(jīng)營成本

  B.土地取得成本

  C.開發(fā)成本

  D.開發(fā)費(fèi)用

  11.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表也稱為全部投資現(xiàn)金流量表,以()作為計(jì)算基礎(chǔ)。

  A.投資者的出資額

  B.全部投資

  C.現(xiàn)金收支

  D.以上都不對

  12.某建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為15%時,求得的財務(wù)凈現(xiàn)值為186萬元;當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為18%時,求得的財務(wù)凈現(xiàn)值為-125萬元,則該建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)是()。

  A.16.79%

  B.17.28%

  C.18.64%

  D.19.79%

  13.某建設(shè)項(xiàng)目投資1000萬元,項(xiàng)目投資建設(shè)期為1年,此后從第二年年末開始每年將有200萬元的凈收益,方案的經(jīng)營期為10年,壽命期結(jié)束時的凈殘值為零。若基準(zhǔn)收益率為12%,則該項(xiàng)目的年凈收益為()時,凈現(xiàn)值為零。已知:(P/A,12%,10)=5.650,(P/F,12%,1)=0.8929。

  A.185萬元

  B.198萬元

  C.169萬元

  D.168萬元

  14.方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零時的利率是()。

  A.投資利潤率

  B.市場利率

  C.基準(zhǔn)收益率

  D.財務(wù)內(nèi)部收益率

  15.某建設(shè)項(xiàng)目的總投資為5600萬元,年平均利潤總額為1200萬元,則該建設(shè)項(xiàng)目的投資利潤率為()。

  A.23.43%

  B.21.43%

  C.17.65%

  D.18.46%

  二、多項(xiàng)選擇題

  1.房地產(chǎn)置業(yè)投資主要形式有()。

  A.購買型房地產(chǎn)投資

  B.租賃型房地產(chǎn)投資

  C.房地產(chǎn)投資信托資金

  D.住房抵押貸款支持證券

  E.自營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

  2.與其他類型的投資相比,下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的有()。

  A.投資品種的多樣性

  B.投資變現(xiàn)的復(fù)雜性

  C.投資價值的附加性

  D.投資區(qū)域的差異性

  E.投資收益的確保性

  3.房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成包括()。

  A.國家

  B.企業(yè)

  C.個人

  D.社會

  E.集體

  4.下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中,正確的有()。

  A.當(dāng)計(jì)息周期為一年時,年名義利率等于年實(shí)際利率

  B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時間價值

  C.通常采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息法計(jì)算利息

  D.名義利率相同時,計(jì)息周期越短,名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

  E.當(dāng)計(jì)息周期的時間無限小,就屬于連續(xù)復(fù)利的一次性支付計(jì)算公式

  5.出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由()構(gòu)成。

  A.經(jīng)營成本

  B.開發(fā)成本

  C.土地取得成本

  D.開發(fā)費(fèi)用

  E.銷售稅費(fèi)

  6.對于一般的建設(shè)項(xiàng)目,其總投資包括()。

  A.債券投資

  B.建設(shè)投資

  C.建設(shè)期利息

  D.流動資金

  E.企業(yè)所得稅

  7.房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目財務(wù)評價的基本報表包括()。

  A.資產(chǎn)負(fù)債表

  B.現(xiàn)金流量表

  C.損益表

  D.開發(fā)建設(shè)投資估算表

  E.資金來源于運(yùn)用表

  8.在資產(chǎn)負(fù)債表中,負(fù)債分為()。

  A.流動負(fù)債

  B.建設(shè)投資借款

  C.應(yīng)收賬款

  D.流動資金借款

  E.在建工程

  9.下列指標(biāo)中,用以反映出售型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)有()。

  A.速動比率

  B.利息備付率

  C.財務(wù)凈現(xiàn)值

  D.投資回收期

  E.資產(chǎn)負(fù)債率

  10.某建設(shè)項(xiàng)目,當(dāng)基準(zhǔn)收益率i1=12%時,凈現(xiàn)值為760萬元;當(dāng)i2=15%時,凈現(xiàn)值為一500萬元,平均資金成本率為12.2%,則該項(xiàng)目()。

  A.內(nèi)部收益率在12%一15%之間

  B.可行

  C.不可行

  D.內(nèi)部收益率>15%

  E.內(nèi)部收益率<12

  11.采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資評估的指標(biāo),其主要優(yōu)點(diǎn)是()。

  A.考慮了基準(zhǔn)收益率

  B.能顯示投資回收期的長短

  C.計(jì)算時無須事先確定基準(zhǔn)收益率

  D.考慮了資金時間價值

  E.考慮了項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況

  12.下列關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的說法中,正確的有()。

  A.當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時,投資項(xiàng)目是可行的

  B.財務(wù)內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率

  C.同一項(xiàng)目的全投資財務(wù)內(nèi)部收益率一定高于資本金財務(wù)內(nèi)部收益率

  D.財務(wù)內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

  E.財務(wù)內(nèi)部收益率越高,投資風(fēng)險就越小

  13.在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時,可用于還本付息的資金包括()。

  A.投資回報

  B.投資回收

  C.折舊和攤銷

  D.在成本中列支的利息

  E.可用于還款的利潤

  14.反映房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目清償性的指標(biāo)是()。

  A.成本利潤率

  B.財務(wù)比率

  C.利息備付率

  D.借款償還期

  E.資本金凈利潤率

  15.基準(zhǔn)收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ),同時綜合考慮()等影響因素。

  A.資金成本

  B.投資風(fēng)險

  C.投資回報

  D.通貨膨脹

  E.資金限制

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  一、單項(xiàng)選擇題

  1、[答案]:C

  [解析]:收益是投資活動的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)。

  2、[答案]:A

  [解析]:直接投資是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目,形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。

  3、[答案]:D

  [解析]:由題干可知,初始投資P0=400萬,若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等,把年值A(chǔ)轉(zhuǎn)化為P,P-P0就是凈現(xiàn)值,計(jì)算公式如下:

  P-P0=A×(P/A,10%,5)-400=168.62

  解得A=150

  4、[答案]:C

  [解析]:500×[(1+6%/4)^40-1]/ [1.5%×(1+6%/4)^40]=14958

  5、[答案]:B

  [解析]:本利和=1000×(1+6%)^3=1191.02(元),利息=1191.02-1000=191.02(元)。

  6、[答案]:B

  [解析]:F~P,P=F(P/F,i,n)=F(1+i)n=100÷(1+6%)5=74.73(萬元)。

  7、[答案]:C

  [解析]:實(shí)際年利率i=(1+rn)n=(1+15%4)4-1=15.87%。

  8、[答案]:A

  [解析]:10×(A/P,10%,5)=2.638

  9、[答案]:B

  [解析]:A~P,P=A(P/A,10%,10)=40×6.144=245.76(萬元),因此該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值=245.76+300=545.76(萬元)。

  10、[答案]:A

  [解析]:本題考查經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出。

  11、[答案]:B

  [解析]:本題考查項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的概念理解。

  12、[答案]:A

  [解析]:財務(wù)內(nèi)部收益率=15%+(18%-15%)×186/(186+125)=16.79%。另一方法,F(xiàn)IRR一定小于18%,因此C.D首先被排除,再在A.B之間做比較。

  13、[答案]:B

  [解析]:A×(P/A,12%,10)×(P/F,12%,1)=A×5.65×0.8929=1000

  14、[答案]:D

  [解析]:本題考查財務(wù)內(nèi)部收益率概念的理解。

  15、[答案]:B

  [解析]:投資利潤率=1200/5600×100%=21.43%。

  二、多項(xiàng)選擇題

  1、[答案]:AB

  [解析]:房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種類型。

  2、[答案]:ABCD

  [解析]:房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括選項(xiàng)ABCD在內(nèi)的8項(xiàng)內(nèi)容。

  3、[答案]:ABC

  [解析]:房地產(chǎn)投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動的投資者,主要包括國家、企業(yè)和個人三種類型。

  4、[答案]:ABDE

  [解析]:本題考查名義利率和實(shí)際利率的表述。通常采用間斷復(fù)利計(jì)息法計(jì)算利息,選項(xiàng)C有誤。

  5、[答案]:BCDE

  6、[答案]:BCD

  [解析]:對于一般的建設(shè)項(xiàng)目,其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。

  7、[答案]:ABCE

  8、[答案]:ABD

  [解析]:本題考查資產(chǎn)負(fù)債表的概念。

  9、[答案]:CD

  10、[答案]:AB

  11、[答案]:CDE

  12、[答案]:ABD

  [解析]:全投資不一定高于資本金財務(wù)內(nèi)部收益率,選項(xiàng)C有誤;財務(wù)內(nèi)部收益率與投資風(fēng)險無直接關(guān)系,選項(xiàng)E有誤。

  13、[答案]:CDE

  14、[答案]:BCD

  15、[答案]:ABDE

  [解析]:基準(zhǔn)收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ),同時綜合考慮選項(xiàng)ABDE四項(xiàng)內(nèi)容。

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