營(yíng)改增試點(diǎn)企業(yè)納稅申報(bào)難點(diǎn)

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　　難點(diǎn)攻略一：混合銷(xiāo)售，視情按照銷(xiāo)售貨物或銷(xiāo)售服務(wù)確認(rèn)銷(xiāo)售額

　　一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售。對(duì)于混合銷(xiāo)售，無(wú)論企業(yè)在賬務(wù)上是否分開(kāi)核算，都按如下原則處理：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅;其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。對(duì)于混合銷(xiāo)售，按以下方法確定如何計(jì)稅：(一)該銷(xiāo)售行為必須是一項(xiàng)行為，這是與兼營(yíng)行為相區(qū)別的標(biāo)志。(二)按企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主業(yè)確定。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開(kāi)核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。(三)企業(yè)不能分別核算的，按如下原則：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅;其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。

　　難點(diǎn)攻略二：兼營(yíng)行為，分別核算適用不同稅率或征收率的銷(xiāo)售額

　　《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1)第三十九條規(guī)定，納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額;未分別核算的，從高適用稅率。兼營(yíng)，納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額;未分別核算的，從高適用稅率。納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷(xiāo)售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。試點(diǎn)納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額，未分別核算銷(xiāo)售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：(一)兼有不同稅率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。(二)兼有不同征收率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用征收率。(三)兼有不同稅率和征收率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。

　　難點(diǎn)攻略三：視同銷(xiāo)售，計(jì)稅行為按照三種方法確定銷(xiāo)售額

　　視同銷(xiāo)售是指在會(huì)計(jì)上不作為銷(xiāo)售核算，而在稅收上作為銷(xiāo)售，確認(rèn)收入計(jì)繳稅金的商品或勞務(wù)的轉(zhuǎn)移行為。財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件一《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條明確，下列情形視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：(一)單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。(三)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。納稅人發(fā)生以上業(yè)務(wù)，應(yīng)按照規(guī)定視同銷(xiāo)售。視同銷(xiāo)售行為無(wú)銷(xiāo)售額，按照下列順序確定銷(xiāo)售額。當(dāng)納稅人銷(xiāo)售的貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，也適用以下確定銷(xiāo)售額的順序。(1)當(dāng)月同類(lèi)貨物的平均銷(xiāo)售價(jià)格;(2)最近時(shí)期同類(lèi)貨物的平均銷(xiāo)售價(jià)格;(3)組成計(jì)稅價(jià)格：組成計(jì)稅價(jià)格=成本*(1+成本利潤(rùn)率)+消費(fèi)稅稅額

　　難點(diǎn)攻略四：預(yù)繳稅款，按照預(yù)收款的3%預(yù)征

　　(一)預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。包括：一、分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款);二、全款取得的預(yù)收款。但不含簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。

　　(二)應(yīng)預(yù)繳稅公式計(jì)算

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　(三)取得預(yù)售款的發(fā)票開(kāi)具

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，按照適用稅率或者征收率開(kāi)票，可以向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，多次收款的可以多次開(kāi)票，一套商品房可以開(kāi)具多張發(fā)票。在開(kāi)具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開(kāi)票，金額為實(shí)際收到的預(yù)收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價(jià)格、房屋全價(jià)，同時(shí)注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在開(kāi)具發(fā)票次月申報(bào)期內(nèi)，通過(guò)《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開(kāi)發(fā)票金額不在申報(bào)表附表(一)中反映。在交房時(shí)，按所售不動(dòng)產(chǎn)全款開(kāi)具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報(bào)納稅。

　　(四)預(yù)收款增值稅預(yù)繳

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))規(guī)定，按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，依據(jù)其適用的計(jì)稅方法計(jì)算申報(bào)應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。

　　難點(diǎn)攻略五：增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，14種情形不得抵扣

　　(一)會(huì)計(jì)核算不健全或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料

　　(二)應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理

　　(三)簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目、免征項(xiàng)目、集體福利、個(gè)人消費(fèi)四種情形

　　(四)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生六種變化

　　(五)涉嫌違規(guī)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票

　　(六)發(fā)生的非正常損失

　　(七)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的不動(dòng)產(chǎn)改變用途

　　(八)購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)

　　(九)兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目無(wú)法劃分

　　(十)因銷(xiāo)售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額

　　(十一)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額

　　(十二)與貸款直接相關(guān)的融資費(fèi)用

　　(十三)營(yíng)改增試點(diǎn)前的增值稅期末留抵稅額

　　(十四)銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目采用差額征稅方式允許扣減的款項(xiàng)

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　　難點(diǎn)攻略六：違規(guī)增值稅發(fā)票，六種情形可以補(bǔ)救抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

　　一般而言，涉嫌違規(guī)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，不得作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證?？鄱悜{證不符合規(guī)定，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人按照規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。從而使得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不確定性增大，增值稅相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。同時(shí)，相關(guān)增值稅政策法規(guī)還明確，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查確認(rèn)符合規(guī)定的，允許其作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證補(bǔ)救抵扣。涉嫌違規(guī)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，六種情形可以采取補(bǔ)救措施抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　(一)尚未申報(bào)抵扣的異常專(zhuān)用發(fā)票，經(jīng)核實(shí)符合規(guī)定允許繼續(xù)申報(bào)抵扣

　　(二)銷(xiāo)售方已納稅的失控專(zhuān)用發(fā)票，依據(jù)書(shū)面證明及協(xié)查回復(fù)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

　　(三)善意取得的虛開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票，重新開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票準(zhǔn)許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

　　(四)未認(rèn)證的遺失專(zhuān)用發(fā)票，認(rèn)證相符憑記賬聯(lián)復(fù)印件及《證明單》作為抵扣憑證

　　(五)因客觀原因造成的逾期專(zhuān)用發(fā)票，可按規(guī)定申請(qǐng)辦理逾期抵扣手續(xù)

　　(六)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)任及技術(shù)性錯(cuò)誤造成的涉嫌違規(guī)發(fā)票，允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額

　　難點(diǎn)攻略七：不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，第一年為60%，第二年為40%

　　(一)分2年抵扣，第一年為60%，第二年為40%

　　增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.

　　(二)新增不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的可以抵扣

　　納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照規(guī)定分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

　　(三)抵扣操作時(shí)點(diǎn)的確定

　　進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷(xiāo)售的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

　　(四)不動(dòng)產(chǎn)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算

　　已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專(zhuān)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=(已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額)×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

　　不動(dòng)產(chǎn)凈值率=(不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值)×100%

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：“營(yíng)改增試點(diǎn)企業(yè)納稅申報(bào)難點(diǎn)”，如果您在學(xué)習(xí)過(guò)程中遇到任何疑問(wèn) ，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校會(huì)計(jì)實(shí)訓(xùn)或會(huì)計(jì)實(shí)踐操作論壇，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流!

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　　難點(diǎn)攻略八：費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目，九項(xiàng)支出不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

　　(一)差旅費(fèi)，是指企業(yè)管理部門(mén)職工出差而實(shí)際發(fā)生的車(chē)、船、飛機(jī)、市內(nèi)交通費(fèi)、住宿費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、誤餐補(bǔ)助、司機(jī)出車(chē)補(bǔ)助和單位核定的差旅費(fèi)包干費(fèi)用等。其中只有住宿費(fèi)可以憑專(zhuān)票抵扣，員工因公出差，住宿費(fèi)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，其他項(xiàng)目一律不得抵扣。

　　(二)旅客運(yùn)輸服務(wù)，一般納稅人接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。包括火車(chē)票、飛機(jī)票、船票、出租車(chē)票、上下班班車(chē)服務(wù)等。

　　(三)貸款服務(wù)，貸款服務(wù)主要是利息和隨貸款發(fā)生的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)。

　　(四)餐飲服務(wù)，是指接受通過(guò)同時(shí)提供飲食和飲食場(chǎng)所的方式為消費(fèi)者提供飲食消費(fèi)服務(wù)的支出，如：餐費(fèi)，需要提醒的需要關(guān)注餐費(fèi)和住宿費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等區(qū)別，住宿費(fèi)和會(huì)議費(fèi)支出，可以按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

　　(五)居民日常服務(wù)，指主要為滿足居民個(gè)人及其家庭日常生活需求提供的服務(wù)，包括市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護(hù)理、救助救濟(jì)、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴(kuò)印等服務(wù)。

　　(六)娛樂(lè)服務(wù)，是指接受為娛樂(lè)活動(dòng)同時(shí)提供場(chǎng)所和服務(wù)的業(yè)務(wù)支出。具體包括：歌廳、舞廳、夜總會(huì)、酒吧、臺(tái)球、高爾夫球、保齡球、游藝(包括射擊、狩獵、跑馬、游戲機(jī)、蹦極、卡丁車(chē)、熱氣球、動(dòng)力傘、射箭、飛鏢)等支出。

　　(七)交際應(yīng)酬費(fèi)，不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的生產(chǎn)投入和支出，是一種生活性消費(fèi)活動(dòng)，而增值稅是對(duì)消費(fèi)行為征稅的，消費(fèi)者即是負(fù)稅者。因此，交際應(yīng)酬消費(fèi)需要負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　(八)職工福利費(fèi)，包括管理部員工工作餐，醫(yī)療用品，公司組織職工體檢費(fèi)，工傷醫(yī)療費(fèi)，注射疫苗費(fèi)，醫(yī)療室藥品費(fèi)，工作人員租房費(fèi)，液化氣，餐廳用廚具，司機(jī)保安餐費(fèi)補(bǔ)助及夜班補(bǔ)助，廚師工資，職工慰問(wèn)金，體育用品等。為作公司福利費(fèi)列支的費(fèi)用，就算取得了增值稅專(zhuān)用發(fā)票，也不得抵扣，需要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

　　(九)無(wú)法取得專(zhuān)用發(fā)票的管理費(fèi)，納稅人無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的自制內(nèi)部憑證，包括：1.工資2.職工福利費(fèi);3.工會(huì)經(jīng)費(fèi);4.職工教育經(jīng)費(fèi);5.住房公積金。而這些成本比重較大，由于無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因而不能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅。

　　難點(diǎn)攻略九：土地價(jià)款，六種情形不得扣除土地成本

　　(一)計(jì)算銷(xiāo)售額允許扣除土地價(jià)款

　　支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，并應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門(mén)監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)，在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。

　　(二)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額六種情形不得扣除土地成本

　　1.土地價(jià)款以外的其他土地成本項(xiàng)目

　　2.超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款

　　3.銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)老項(xiàng)目

　　4.預(yù)收款預(yù)繳增值稅土地價(jià)款

　　5.計(jì)算應(yīng)稅銷(xiāo)售額非當(dāng)期對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款

　　6.支付土地價(jià)款沒(méi)有取得行事業(yè)性收據(jù)

　　(三)一次購(gòu)地分期開(kāi)發(fā)土地成本攤銷(xiāo)

　　房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開(kāi)發(fā)，可供銷(xiāo)售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：

　　1.計(jì)算出已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金

　　已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×(已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開(kāi)發(fā)用地總面積)

　　2.計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款

　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積)×已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金

　　當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

　　3.按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過(guò)支付的土地出讓金總額。

　　4.從政府部門(mén)取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

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