物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選：人員的配備

　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　3.人員的配備、培訓(xùn)與管理

　　(1)人員配備

　　人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點(diǎn)來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。

　　(2)人員培訓(xùn)

　　人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)進(jìn)行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。

　　(3)人員管理

　　人員管理包括錄用與考核、競爭機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、綠化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行描述。

　　4.管理指標(biāo)與措施

　　(1)管理指標(biāo)

　　管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成。在招標(biāo)文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對招標(biāo)人提出的各項(xiàng)管理指標(biāo)進(jìn)行明確的響應(yīng)。

　　(2)管理措施

　　管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用表格形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對應(yīng)，進(jìn)行詳細(xì)的闡述。

　　如某高層商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項(xiàng)目機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為：

　　1)強(qiáng)化內(nèi)部管理，堅(jiān)持量入為出，在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。

　　2)對項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按明細(xì)制訂預(yù)算，實(shí)行對項(xiàng)目機(jī)構(gòu)各部門的目標(biāo)成本考核管理。

　　3)從采購、運(yùn)輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手，控制給類物質(zhì)的質(zhì)量、數(shù)量以及采購的價格。對節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵。

　　4)對房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)自有設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)行作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工率和臺班費(fèi)用成本，提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗。

　　5.管理制度的制訂

　　管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗(yàn)收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時用水用電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容;內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財(cái)務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的目錄即可，招標(biāo)文件有具體要求的除外。

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　　6.檔案資料的建立與管理

　　檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)行收集、分類、儲存和利用。分類應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部 《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈以及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)行闡述，具體的管理可以用流程圖與文字描述相結(jié)合的方式。對于政府類型的物業(yè)，在檔案的管理方案中應(yīng)重點(diǎn)突出保密性的管理措施。

　　7.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

　　早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時。需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對工作計(jì)劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。

　　如在物業(yè)項(xiàng)目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介入工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、入駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計(jì)劃、后續(xù)工程的前期介入管理等。

　　8.常規(guī)物業(yè)管理概述

　　在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計(jì)劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要求進(jìn)行突出的描述。

　　如某物業(yè)項(xiàng)目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項(xiàng)闡述，并對重大活動等項(xiàng)目列出詳細(xì)的實(shí)施方案。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施設(shè)備管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容;機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容;安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容;重大活動的實(shí)施方案等內(nèi)容。

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