物業(yè)管理師基本制度教材考點：業(yè)主公約制度

　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據2015年物業(yè)管理師教材進行復習。

　　第三章物業(yè)管理的基本制度

　　第二節(jié)　業(yè)主公約制度

　　業(yè)主公約

　　(一)業(yè)主公約的概念

　　業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內一些重大事務的共同性約定和允諾，作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補充，是有效調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件，也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。要形成和諧有序的物業(yè)管理秩序，必須充分認識到業(yè)主公約起到的重要作用。

　　共同財產和共同利益是業(yè)主之間建立聯系的基礎，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主建立的共同契約。業(yè)主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要通過民主協商的機制來實現，業(yè)主公約集中體現了經民主協商所確立的全體業(yè)主均需遵守的規(guī)則。維護業(yè)主的財產權利是物業(yè)管理的主要內容，物業(yè)管理的落腳點就是要保護業(yè)主的財產權利，不僅要保護單個業(yè)主的權利，而且要保護全體業(yè)主關于房屋財產的共同權益。因此業(yè)主公約必須協調各個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照少數服從多數的原則解決存在的分歧。

　　業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就要將共同財產的管理職能授權物業(yè)管理企業(yè)實施，并將這項授權明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。

　　(二)業(yè)主公約的主要內容

　　業(yè)主公約的內容主要包括四個方面：

　　(1)有關物業(yè)的使用、維護、管理。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內共用部分、共用設備設施以及相關場地的約定;業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內公共建筑和共用設施使用的有關規(guī)程;業(yè)主對自有物進行裝飾裝修時應當遵守的規(guī)則等等。

　　(2)業(yè)主的共同利益。如對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用和保護，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配;對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等等。

　　(3)業(yè)主應當履行的義務。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;按時交納物業(yè)服務費用;不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。

　　(4)違反公約應當承擔的責任。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務要承擔民事責任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。在違約責任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)調解和處理等，業(yè)主不服調解和處理的，可通過訴訟渠道解決。

　　(三)業(yè)主公約的法律效力

　　業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主簽字承諾，因此，業(yè)主公約的效力范圍當然涉及全體業(yè)主。理解業(yè)主公約的法律效力應當注意以下兩點：

　　(1)業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。由于業(yè)主公約的一項核心內容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序，而物業(yè)使用人基于其實際物業(yè)的使用，不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理勢必要直接與物業(yè)使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。

　　(2)業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產生效力。在物業(yè)的轉讓和繼承中，物業(yè)的所有權要發(fā)生變動移轉給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時，對已經生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。

　　業(yè)主臨時公約

　　(一)業(yè)主臨時公約的概念

　　《條例》要求，建設單位在銷售物業(yè)之前，應當制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業(yè)主大會。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，業(yè)主大會并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經入住業(yè)主共同利益的考慮，卻有制定業(yè)主共同遵守準則的需要，如若不然，則物業(yè)的使用、維護、管理可能處于混亂無序的狀態(tài)，無法及時有效地建立和諧的生活秩序。因此，業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在，這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時公約。

　　(二)業(yè)主臨時公約的制定

　　1.業(yè)主臨時公約制定的主體

　　業(yè)主臨時公約一般由建設單位在出售物業(yè)之前預先制定，為什么規(guī)定由建設單位制定業(yè)主公約呢?這是因為建設單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且建設單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據。但是，建設單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不一定能完全體現全體業(yè)主的意志，所以這個“業(yè)主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質，因此稱為“業(yè)主臨時公約”。在業(yè)主成立業(yè)主大會后，業(yè)主通過業(yè)主大會會議表達自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時公約，當然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時公約，但此時的業(yè)主臨時公約經過業(yè)主大會的審議通過后，已經轉化為正式的業(yè)主公約了。

　　2.業(yè)主臨時公約制定的時間

　　《條例》規(guī)定建設單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。這是因為，一旦有業(yè)主入住，就會涉及業(yè)主之間有關物業(yè)使用、維護、管理等方面權利義務的行使，因此，業(yè)主需要提前知曉業(yè)主公約的內容，以便能從入住一開始就遵守公約的規(guī)范。另外，在實踐中，建設單位一般將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中有明確要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款，通過這種方式讓物業(yè)買受人作出遵守業(yè)主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業(yè)主臨時公約應當在物業(yè)銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業(yè)銷售也包括物業(yè)的預售和現售兩種形式。根據《商品房銷售管理辦法》第3條的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業(yè)的現售還是預售，建設單位都應預先制定業(yè)主臨時公約。

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　　(三)相關主體的法律義務

　　1.建設單位不得侵害物業(yè)買受人的義務

　　業(yè)主臨時公約由建設單位制定，但由于物業(yè)買受人在購房時與建設單位的實力對比中處于劣勢，對于業(yè)主臨時公約的制定缺乏主動參與的機會。建設單位基于對自己有利的動機，可能會利用制定業(yè)主臨時公約的機會，在公約中加入不公正的條款，從而損害物業(yè)買受人的利益。如規(guī)定長期保留對某些會所、學校、停車場、網球場等共用部位的所有權或使用權，而對物業(yè)管理費用不承擔義務;規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以利用物業(yè)的某些共有部位謀求自身利益等。為了消除這些業(yè)主臨時公約中可能存在的不公正內容，保障物業(yè)買受人的利益，《條例》對業(yè)主臨時公約的內容進行了原則上的限制，規(guī)定建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　2.建設單位對業(yè)主臨時公約的說明義務

　　《條例》明確規(guī)定，建設單位制定的業(yè)主臨時公約，應當在物業(yè)銷售之前向物業(yè)買受人明示，對業(yè)主臨時公約的主要內容，向物業(yè)買受人陳述，并就容易導致購房人混淆的地方進行解釋說明，以使物業(yè)買受人準確理解未來自己的權利與義務。這里的明示，應該理解為是以書面的形式向物業(yè)買受人明確無誤的告示，如直接將業(yè)主臨時公約文本交與物業(yè)買受人，或者以通告的方式，在顯眼的地方予以公示。

　　3.物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約承諾的義務

　　為了進一步強化和保護物業(yè)買受人的權益，本款規(guī)定，物業(yè)買受人應當對遵守業(yè)主臨時公約進行承諾。承諾是一個合同法上的概念，是相對于要約而言的，指受要約人作出的接受要約人發(fā)出的要約的意思表示。為了避免建設單位和物業(yè)買受人對是否已經明示和說明的事實發(fā)生爭議，減少糾紛，承諾應當采用書面的方式。實踐中，通常的做法是建設單位將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中明確規(guī)定要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款，讓物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同上簽字確認。物業(yè)買受人簽字確認后也就意味著業(yè)主臨時公約得到物業(yè)買受人的接受和認可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約提供了合理的依據。

　　(四)業(yè)主臨時公約的內容

　　為推動建立業(yè)主自我管理與自我約束的機制，維護全體業(yè)主的共同利益，方便建設單位的參照與使用，2004年9月建設部發(fā)布了《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，明確了業(yè)主臨時公約應當具備的主要內容：

　　1.物業(yè)的自然情況與權屬情況

　　(1)物業(yè)的自然情況

　　說明物業(yè)的名稱和坐落地址，物業(yè)的名稱應當以當地政府主管部門審定的名稱為準。

　　明確物業(yè)類型，物業(yè)類型應當以城市規(guī)劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)、商住樓、商廈、寫字樓、綜合樓等。

　　以城市規(guī)劃部門審定的數字為準，明確物業(yè)的建筑面積和用地面積。

　　以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準，明確物業(yè)管理區(qū)域的四至，說明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標。

　　(2)物業(yè)權屬情況

　　建設單位應在業(yè)主臨時公約中對業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備所有權，區(qū)分單幢建筑內容和物業(yè)管理區(qū)域內容分別列明。

　　由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等;由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施等。

　　由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備，包括圍墻、綠地、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業(yè)管理用房，等等。

　　物業(yè)管理區(qū)域內的有些建筑物或建筑部位，開發(fā)建設單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業(yè)所有權可以屬于開發(fā)建設單位所有。為將這部分物業(yè)與業(yè)主享有的共用部位、共用設施設備所有權明確界定區(qū)分，避免日后產生權屬爭議，應要求建設單位對自己享有的物業(yè)產權，也在業(yè)主臨時公約中明示，例如留作自行經營或出租的地下車庫、小區(qū)會所等。建設單位在行使保留部位和設施設備所有權時，不得影響和危害物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。

　　2.業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則

　　(1)遵守相鄰權規(guī)定

　　物業(yè)財產的所有權屬于不動產所有權范疇，與動產所有權比較，不動產所有權的行使與相臨不動產所有人和使用人的權益關系密切。例如業(yè)主在家里存放大量易燃易爆物品，就會給鄰里的安全造成危害，業(yè)主將物品存放在公用通道，就會給鄰里的通行造成妨礙等。因此，法律要求不動產所有權人尊重相鄰權，不得因自身行使所有權而對他人合法權益造成妨礙或損害。我國《民法通則》對相鄰權原則有明確規(guī)定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

　　業(yè)主臨時公約應對以下事項作出約定：①業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè);②業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系;③業(yè)主應按設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定

　　總結房屋裝飾裝修中普遍存在的問題和管理經驗，業(yè)主臨時公約可在以下幾方面規(guī)范房屋裝飾裝修活動：

　?、贅I(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。業(yè)主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

　?、跒楸ＷC物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境秩序和維護業(yè)主裝修材料的安全，業(yè)主裝修房屋時，應當在物業(yè)管理企業(yè)指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。同時，由于業(yè)主裝修房屋會產生不良噪音，因此為不影響其他業(yè)主的正常生活或經營，物業(yè)管理企業(yè)應當規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋的施工時間，并要求業(yè)主在其他時間不得施工。如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用情況，或者發(fā)生業(yè)主裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權益的情況，裝修業(yè)主應當及時恢復原狀并向受害業(yè)主承擔相應的賠償責任。

　?、垡髽I(yè)主應當按照設計預留的位置安裝空調，沒有預留設計位置的，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)管理企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

　　(3)共用部位共用設施設備的使用規(guī)定

　　主要應包括以下內容：①業(yè)主應按有關規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改;②業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定;③在物業(yè)管理區(qū)域內行駛和停放車輛，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

　　(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定

　　針對物業(yè)管理中業(yè)主經常出現的違規(guī)行為，業(yè)主臨時公約應對業(yè)主使用物業(yè)的禁止性行為作出規(guī)定：

　?、贀p壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途;

　　②占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業(yè)共用設施設備;

　?、圻`章搭建、私設攤點;

　?、茉诜侵付ㄎ恢脙A倒或拋棄垃圾、雜物;

　　⑤違反有關規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發(fā)出超標噪聲;

　?、奚米栽谖飿I(yè)共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

　?、呃梦飿I(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

　?、噙`反物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)動物的有關約定。

　　3.維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則

　　(1)物業(yè)維修養(yǎng)護中業(yè)主應當相互配合與協助

　　業(yè)主對物業(yè)自用部位和自用設備設施的維修養(yǎng)護行為，不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)因維修養(yǎng)護物業(yè)，確需進入相關業(yè)主自用部位時，應當事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主應當給予必要的配合。如果相關業(yè)主阻撓業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護物業(yè)，相關業(yè)主對因此造成的物業(yè)損壞或其他損失，應當承擔修復責任及賠償責任。

　　對于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時進人相關業(yè)主房屋進行維修養(yǎng)護，但又無法通知相關業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說明情況，并協同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方，例如居委會、業(yè)主委員會、派出所、鄰居，進入相關業(yè)主室內進行維修養(yǎng)護，但事后應當及時向相關業(yè)主告知情況并做好善后工作。

　　(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護

　　業(yè)主的維修養(yǎng)護事項如果確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意，以便建設單位和物業(yè)管理企業(yè)采取必要措施，維護物業(yè)管理區(qū)域公共場所、道路的安全與正常使用，最大限度的減少給其他業(yè)主帶來的不便。業(yè)主還應當抓緊維修養(yǎng)護事項，在約定的期限內，恢復公共場所與道路的原狀。

　　物業(yè)使用中，如果出現安全隱患，例如可能出現的房屋與設備設施倒塌、脫落、爆炸等危及公共安全或其他業(yè)主合法權益的情況，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，責任人都應當及時報告并采取有效措施消除隱患。

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　　(3)保修責任與專項維修資金的繳存、使用和管理

　　業(yè)主臨時公約生效期間，物業(yè)大多處于保修期內，因此建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。如果建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復，業(yè)主可以自行修復或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設單位應當承擔。

　　專項維修資金是物業(yè)共用部位大中修和設備設施更新改造的資金來源，關系到全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主臨時公約中必須明確約定，物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主都應當按照政府規(guī)定數額與比例繳存、儲備專項維修資金，并按照政府規(guī)定管理和使用物業(yè)專項維修資金。

　　4.涉及業(yè)主共同利益的事項

　　(1)全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權利

　　以示范文本為例，業(yè)主可以在以下兩方面對物業(yè)管理企業(yè)授權：①配合建設單位制定物業(yè)共用部位共用設施設備的使用、維護和管理、共用秩序和環(huán)境的維護等方面規(guī)章制度;②以批評、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

　　(2)業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務費用

　　物業(yè)服務費用是物業(yè)服務活動正常開展的物質基礎，涉及全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主只有按照前期物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用，才能保證物業(yè)管理與服務的正常進行。這是業(yè)主臨時公約中業(yè)主必須承諾遵守的一項內容。

　　(3)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營的約定

　　因開展經營事項權益遭受損害的業(yè)主，應該得到合理的經濟補償，開展經營的投資主體應該得到合理回報，物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權人是全體業(yè)主，因此經營收益歸屬全體業(yè)主，應當主要用于補充專項維修資金。

　　5.違約責任

　　主要應規(guī)定以下內容：

　　(1)業(yè)主違反關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據臨時公約向人民法院提起訴訟。

　　(2)業(yè)主違反關于業(yè)主共同利益的約定，導致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據臨時公約向人民法院提起訴訟。

　　(3)建設單位未能履行臨時公約約定義務的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關行政主管部門投訴，也可根據臨時公約向人民法院提起訴訟。

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