2014物業(yè)管理實務考點:物業(yè)管理工作的移交

　　物業(yè)管理工作的移交

　　物業(yè)管理工作的移交既涉及國家政策法規(guī)，又涉及物業(yè)管理各方的權益，還直接影響到物業(yè)管理活動能否正常運行，因此，物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下，在不同的主體之間進行。移交工作分為三種情況;一是由建設單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產權單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產權單位終止物業(yè)服務合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產權單位移交或交接物業(yè)。

　　一、新建物業(yè)的移交

　　(一)移交雙方

　　在新建物業(yè)的移交過程中，移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方應簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位應按照國家相關規(guī)定的要求，及時完整地提供物業(yè)有關資料并做好移交工作;物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴肅認真地做好承接工作。

　　(二)移交內容

　　移交的物業(yè)資料包括：產權資料，竣工驗收資料，設計、施工資料，機電設備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關清單(如房屋建筑清單、共用設施設備清單、園林綠化工程清單、公共配套設施清單等)。建設單位應按照有關法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

　　二、物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交

　　物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同的終止，將導致提供物業(yè)管理服務的主體發(fā)生變化，物業(yè)管理機構發(fā)生更迭，與此同時，在相關方之間會發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。

　　(一)移交雙方

　　物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機構向業(yè)主大會或物業(yè)產權單位移交;業(yè)主大會或物業(yè)產權單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構，承接方為業(yè)主大會或物業(yè)產權單位;后者的移交方為業(yè)主大會或物業(yè)產權單位，承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(二)移交內容

　　1.物業(yè)資料

　　(1)物業(yè)產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

　　(2)業(yè)主資料包括：

　　1)業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片;

　　2)房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。

　　(3)管理資料包括：各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等給類服務質量的原始記錄。

　　(4)財務資料包括：固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代手代繳明細表、物業(yè)服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

　　(5)合同協(xié)議書，指對內對外簽訂的合同、協(xié)議原件。

　　(6)人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。

　　(7)其他需要移交的資料。

　　資料移交應按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

　　2.物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的交接

　　(1)房屋建筑工程共用部位及共用設施設備，包括消防、電梯、空調、給水排水、供配電等機電設備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等;

　　(2)共用配套設施，包括環(huán)境衛(wèi)生設施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設施、公共秩序與消防安全的管理設施(值班室、崗亭、監(jiān)控設施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動設施(會所、游泳池、各類球場等);

　　(3)物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂(包括設施)、倉庫等。

　　停車場、會所等需要經營許可證和資質的，移交單位應協(xié)助辦理變更手續(xù)。

　　3.人、財、物的移交或交接

　　(1)人員。在進行物業(yè)管理移交時，有可能會有原物業(yè)管理機構在本項目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應與移交方進行友好協(xié)商，雙方達成共識，。

　　(2)財務。移交雙方應做好財務清結、資產盤點等相關移交準備工作。移交的主要內容包括物業(yè)服務費、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。

　　(3)物質資產。物質資產包括建設單位提供和以物業(yè)服務費購置的物質資產等，主要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具、物業(yè)管理軟件、財務軟件等。

　　(三)辦理交接手續(xù)

　　同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣，原物業(yè)管理企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交也應該辦理交接手續(xù)。交接手續(xù)涉及建設單位、原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、行業(yè)主管部門、新進入的物業(yè)管理企業(yè)等。在辦理交接手續(xù)時應該注意以下幾個主要方面：

　　(1)對物業(yè)及共用配套設施設備的使用現(xiàn)狀作出評價，真實客觀地反映房屋的完好程度;

　　(2)各類管理資產和各項費用應辦理移交，對未結請的費用(如業(yè)主拖欠物業(yè)服務費)應明確收取、支付方式;

　　(3)確認原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單;

　　(4)提出遺留問題的處理方案。

　　(四)注意事項

　　(1)明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產權單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產權單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進行，但要分清楚移交的主體及責任。

　　(2)各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全、以利交接和今后工作的開展。

　　(3)如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內，承接單位應與建筑單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

　　(4)在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關手續(xù)時應注意做出相關安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。

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