2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn):土地價(jià)格定義的界定

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　　2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn)匯總

    土地價(jià)格定義的界定

　　(1)土地價(jià)格對(duì)應(yīng)權(quán)利內(nèi)涵的設(shè)定

　　(2)土地利用條件的設(shè)定

　　(3)土地使用年限的設(shè)定

　　(4)土地估價(jià)期日的設(shè)定

　　內(nèi)容詳解：

　　土地價(jià)格定義的界定

　　一、土地價(jià)格對(duì)應(yīng)權(quán)利內(nèi)涵的設(shè)定

　　l.土地使用權(quán)價(jià)格

　　常見(jiàn)的土地使用權(quán)價(jià)格是對(duì)企業(yè)改制、出讓、轉(zhuǎn)讓等的評(píng)估。

　　2.土地抵押權(quán)價(jià)格

　　對(duì)于抵押貸款的評(píng)估，一般是評(píng)估土地使用權(quán)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，土地抵押權(quán)價(jià)格由金額機(jī)構(gòu)自行確定(如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費(fèi)等)。

　　3.土地租賃權(quán)價(jià)格

　　對(duì)于租賃目的的評(píng)估，一般是先評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，然后利用收益還原法，選擇合適的計(jì)算公式，計(jì)算土地租賃權(quán)價(jià)格。

　　二、土地利用條件及設(shè)定

　　利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

　　三、土地使用年限及設(shè)定

　　1.土地使用年限的概念

　　土地使用權(quán)年限是指土地使用者通過(guò)國(guó)家授權(quán)或以土地出讓方式所取得的國(guó)有土地的使用權(quán)期限。

　　2.土地使用年限的設(shè)定(記憶)

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院1990年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業(yè)用地50年;

　　(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;

　　(5)綜合或其他用地50年。

　　有效使用年限等于土地使用證或者相關(guān)土地權(quán)屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。

　　四、土地估價(jià)期日的設(shè)定

　　1.估價(jià)期日的概念：估價(jià)期日是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。(理解、記憶)

　　2.估價(jià)期日的設(shè)定：由委托人確定，或者由委托人與估價(jià)師商定。(確定人是誰(shuí)要記憶)

　　本章小結(jié)：

　　土地價(jià)格定義的界定是土地估價(jià)過(guò)程的重要內(nèi)容之一，是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作。本章給出了土地估價(jià)對(duì)象的主要內(nèi)容和方法，重點(diǎn)介紹了土地價(jià)格的定義。學(xué)習(xí)本章時(shí)應(yīng)注意思考并體會(huì)土地估價(jià)中需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)。

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