2014年土地估價師《案例與報告》考點:地估價事項確定的內(nèi)容

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　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    考點2：土地估價事項確定的內(nèi)容

　　一、土地估價目的確定

　　1.以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價格評估;

　　2.以集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價入股和轉(zhuǎn)讓等目的的土地估價;

　　3.以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價;

　　4.以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價;

　　5.以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為目的的土地估價;

　　6.以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價;

　　7.以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價;

　　8.以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收為目的的估價;

　　9.以司法鑒定為目的土地估價。

　　二.土地范圍的界定與描述內(nèi)容土地范圍的界定與描述內(nèi)容包括面積、四至、地籍圖號、宗地號、土地等級等。

　　三.土地類型的界定內(nèi)容

　　土地類型主要有：(1)居住用地;(2)工業(yè)用地;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地;(5)綜合或其他用地。

　　四.土地權(quán)利狀況的界定內(nèi)容

　　土地權(quán)利狀況，說明待估宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明。

　　包含內(nèi)容：

　　(1)估價基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有或集體所有，土地取得方式有劃撥土地(或出讓土地、租賃土地、以地作價入股、出資、授權(quán)經(jīng)營土地等);

　　(2)是否存在他項權(quán)利，若有需表述;

　　(3)出讓土地說明土地證證載使用年限(起止日)和剩余年限(估價基準(zhǔn)日至截止日);

　　(4)權(quán)屬來源描述包括首次用地批文、初始登記、變更登記的簡單過程，宗地多時需列國有土地使用權(quán)(劃撥、出讓)一覽表;

　　(5)土地證或權(quán)屬證明編號。

　　五、土地估價報告使用方向的規(guī)定

　　1.土地估價報告的使用前提有嚴格限制，土地估價報告的使用范圍應(yīng)在委托合同列明。委托方使用土地估價結(jié)果報告的限制條件如下：

　　(1)必須在有效期內(nèi)使用，超過有效期必須進行調(diào)整或重新評估，對于報告的有效期一般界定為半年;

　　(2)必須在估價的假設(shè)條件成立的情況下使用，假設(shè)條件不成立，估價報告的評估結(jié)果也無效;

　　(3)必須完整地使用，不能斷章取義，不能肢解報告;

　　(4)只供委托方本次的評估目的使用，不得用于其他目的，因為不同的評估目的，有不同的評估結(jié)果;

　　(5)只供委托方本次的評估目的使用和報送有關(guān)部門，不得公開發(fā)表或刊登。

　　2.土地估價報告的使用方向

　　(1)最基本的使用方向：保證稅賦的公平性，為稅收服務(wù)。

　　(2)為土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、企業(yè)以土地作價入股等交易提供依據(jù)。

　　(3)土地征用、征收、拆遷等補償?shù)忍峁┮罁?jù)。

　　(4)解決司法糾紛服務(wù)。

　　(5)對涉及土地的遺產(chǎn)、家產(chǎn)分割、贈與等提供依據(jù)。

　　由于土地估價機構(gòu)存檔和各級土地管理部門對土地估價結(jié)果確認或備案時，對宗地估價技術(shù)過程和處理方法、技術(shù)參數(shù)的選擇，等等，都要有詳盡的了解。而委托估價者往往只要了解估價結(jié)果和估價的大致過程，同時，估價機構(gòu)出具的宗地估價報告也應(yīng)適當(dāng)保守技術(shù)秘密。因此，為滿足上述多方面的需要，土地估價機構(gòu)應(yīng)在估價完成后，分別提交土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告。前者提交委托估價者，后者由土地估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認或備案。

　　六、土地估價中特別事項的內(nèi)容與界定

　　土地估價中特別事項有：

　　1.在計算土地價值時有無扣除相關(guān)費用，如拆遷補償費、安置費用等;

　　2.土地證登記面積與出讓合同不一致，登記面積與附圖面積不一致，登記面積中含市政待征地等情況的處理，評估時最終面積的確定在報告需要特殊說明的事項中說明依據(jù);

　　3.在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)資料中依據(jù)最有效的產(chǎn)權(quán)資料;

　　4.對產(chǎn)權(quán)不完善(未取得產(chǎn)權(quán)證，但有用地批準(zhǔn)文件或出讓合同，土地證未及時變更名稱)、土地利用條件(無規(guī)劃條件)等估價對象基本狀況不明確時的技術(shù)處理;

　　5.在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)資料中依據(jù)最有效的，增加相應(yīng)的證明文件說明產(chǎn)權(quán)關(guān)系;假設(shè)相應(yīng)的條件，并盡可能符合土地所在區(qū)域的有關(guān)規(guī)定;

　　6.特殊用途、特殊位置、特殊土地市場等因素對宗地地價評估影響按規(guī)范操作時的特殊處理，在報告需要特殊說明的事項中說明依據(jù)。

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