2014物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總

　　財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

　　財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是指財(cái)務(wù)管理具體從事哪些方面的工作。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象和目標(biāo)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際情況，財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容可概括為如下方面：

　　(一)籌資決策

　　籌資決策是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所要籌集資金的數(shù)量、來源、方式和構(gòu)成等方面進(jìn)行的決策。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，物業(yè)管理企業(yè)要從事物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)，首先必須根據(jù)企業(yè)日常運(yùn)作及今后發(fā)展的需要，在開業(yè)前或開業(yè)后預(yù)測(cè)和計(jì)劃所需資金的數(shù)額，規(guī)劃可能取得資金數(shù)額的來源渠道，并預(yù)測(cè)資金使用效果。如果物業(yè)管理企業(yè)不能籌集到足夠的資金，則它的正常經(jīng)營管理活動(dòng)就會(huì)受到影響，或者不得不放棄一些可能的盈利項(xiàng)目。

　　物業(yè)管理企業(yè)成立時(shí)，必須有注冊(cè)資本30萬元，按“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”方針開展全方位、多層次經(jīng)營管理服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，也需要有相應(yīng)的資金。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)預(yù)測(cè)或發(fā)現(xiàn)自己的資金不足時(shí)，就需要考慮籌集資金。物業(yè)管理企業(yè)籌集資金可以有多種渠道和方式，比如通過向業(yè)主、租戶收取管理費(fèi)、房租等來籌集，也可以向銀行貸款，或者向社會(huì)公眾發(fā)行債券等。但不同來源、不同方式所籌集的資金通常都有不同的籌資成本和風(fēng)險(xiǎn)并各自具有不同的限制條件。為此，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行科學(xué)的籌資決策，合理選擇籌資方式、籌資規(guī)模和籌資結(jié)構(gòu)，并對(duì)籌資效益、籌資成本和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化選擇。

　　具體來講，企業(yè)籌資決策主要包括如下內(nèi)容：預(yù)測(cè)企業(yè)資金需要的數(shù)量;確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī);確定籌集資金的來源與比例;研究或評(píng)價(jià)最佳的籌資方式;確定資本成本，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu);研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。

　　(二)投資決策

　　投資決策，是指企業(yè)籌得資金之后，在確定投資方向、投資規(guī)模以及具體的投資方式等方面的決策，以便取得最佳的投資收益。而所謂的投資，一般是指把資金投入到將來可能盈利的經(jīng)營管理服務(wù)中去的行為。企業(yè)籌集資金的目的之一就是為了投資，并希望通過投資獲取利潤(rùn)。但是，企業(yè)的投資必須以財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，遵循國家相關(guān)的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，有效地配置資金，合理地使用資金，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)監(jiān)督，使資金的使用既合理又合法。比如，在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，要對(duì)房屋主體及其設(shè)備的維修保養(yǎng)、環(huán)境的維護(hù)、消防、保安、保潔、綠化、美化以及供暖管理等所需耗費(fèi)，制定物資采購、借支、審批、報(bào)銷等管理規(guī)定，并對(duì)已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，依照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，及時(shí)準(zhǔn)確地加以記錄、匯總和分析，通過認(rèn)真核算，不斷降低消耗，提高投資效益或資金使用效率。

　　物業(yè)管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種類型。直接投資是指把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中去，以便獲取利潤(rùn)。例如，購置企業(yè)辦公設(shè)備、作業(yè)工具以及開辦商店、餐飲店等進(jìn)行多種經(jīng)營。間接投資又稱證券投資，是指把資金投放于金融性資產(chǎn)，以便獲取股利或者利息收入的投資。例如購買政府公債、購買企業(yè)債券以及企業(yè)股票等。當(dāng)然，由于我國物業(yè)管理企業(yè)還處于成長(zhǎng)發(fā)展階段，多數(shù)企業(yè)沒有足夠的資金實(shí)力進(jìn)行證券投資，但這卻可能是未來物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)投資方向。

　　具體來看，物業(yè)管理企業(yè)投資決策的內(nèi)容主要包括以下方面：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資;預(yù)測(cè)投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī);確定投資結(jié)構(gòu);評(píng)價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)與收益;選擇符合財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案。

　　(三)利潤(rùn)分配決策

　　利潤(rùn)分配決策是指企業(yè)用利潤(rùn)給股東發(fā)放股息和作為留存利潤(rùn)等方面進(jìn)行分配的政策選擇，也就是考慮企業(yè)的利潤(rùn)怎樣進(jìn)行分配，既能提高企業(yè)的即期市場(chǎng)價(jià)值和財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性與安全性，又能使企業(yè)的未來收入和利潤(rùn)不斷增加，從而使企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值不斷上升。顯然，最好的利潤(rùn)分配政策是使企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化的政策。對(duì)企業(yè)的經(jīng)營成果應(yīng)選擇最佳的財(cái)務(wù)分配方案，既兼顧國家、集體和個(gè)人三者的利益，最大限度地調(diào)動(dòng)各方面的積極性，又保護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不受侵犯，確保企業(yè)的發(fā)展后勁和拓展能力。

　　具體來講，利潤(rùn)分配決策應(yīng)考慮的因素主要包括：利潤(rùn)分配與留存利潤(rùn)的關(guān)系;利潤(rùn)分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機(jī)會(huì)、各種資金來源及其成本、股東對(duì)當(dāng)期收入和未來收入的相對(duì)偏好等;利潤(rùn)分配的時(shí)間和方式;股票股息及股票回購問題。

　　現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的上述三項(xiàng)基本內(nèi)容并不是相互獨(dú)立的，而是有機(jī)地聯(lián)系在一起來共同實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的。其中，籌資決策是現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的最基本內(nèi)容，如果企業(yè)通過籌資決策能夠?qū)崿F(xiàn)籌資管理的目標(biāo)，那么企業(yè)就可能有較多的機(jī)會(huì)獲得更多的盈利，也就有較多的盈利分配給股東或所有者，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。否則，財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)就有可能難以實(shí)現(xiàn)。

　　不但籌資決策影響財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且投資決策也會(huì)影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，投資決策一直影響著企業(yè)的資金籌集和利潤(rùn)分配。比如，企業(yè)作出要求籌集較多資金的投資決策，就必然會(huì)影響企業(yè)的資金籌集，也可能會(huì)讓企業(yè)擴(kuò)大留存利潤(rùn)的比例，以實(shí)現(xiàn)投資方案的規(guī)模。而且，如果這個(gè)投資決策是正確的，企業(yè)就會(huì)因?yàn)檩^大規(guī)模的投資而獲得更多的利潤(rùn)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)。

　　此外，利潤(rùn)分配決策也和籌資決策與投資決策緊密相連。比如，企業(yè)利潤(rùn)分配時(shí)留存利潤(rùn)較多，在投資規(guī)模一定的情況下，企業(yè)就可以不籌資或少籌資，否則，企業(yè)就需要籌集較多的資金。當(dāng)企業(yè)留存利潤(rùn)數(shù)額過低，而又難以找到籌資的合適渠道和籌集足夠的資金時(shí)，投資規(guī)模就必然會(huì)受到限制，從而又影響到了企業(yè)的投資決策。

　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過程中，必須把籌資決策、投資決策和利潤(rùn)分配決策三大基本內(nèi)容有機(jī)聯(lián)系起來加以綜合考慮，統(tǒng)籌安排，合理調(diào)度，只有這樣，才能取得預(yù)期的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)與效果。

編輯推薦：

2014年物業(yè)管理師資格考試各科考試大綱匯總
2014物業(yè)管理師考試VIP套餐   兩年學(xué)習(xí)保障
2014物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
10-13年物業(yè)管理師考試歷年考試真題各科全
2014年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)遠(yuǎn)程招生簡(jiǎn)章