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2014物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù):物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

更新時(shí)間:2014-03-07 10:12:32 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第六章物業(yè)入住與裝修管理,相關(guān)知識(shí)點(diǎn)已經(jīng)整理更新,供各位考友復(fù)習(xí)備考。

特別推薦:2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第六章知識(shí)點(diǎn)匯總

  物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

  裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,要真正達(dá)到科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù),不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程,還要對(duì)裝飾裝修過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上,科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則,使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言,物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。

  (一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理

  物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定,原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位;封閉陽臺(tái)不得超過陽臺(tái)頂部外邊緣垂直投影面,封閉款式、材料力求統(tǒng)―等。

  裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。

  (1)一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間,一般裝修時(shí)間因地域和季節(jié)的差異而有所不同,如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時(shí)間及拆打時(shí)間為:

  作業(yè)時(shí)間:8:00~12:00 14:00~18:00

  拆打時(shí)間:8:30~1l:30 14:30~17:30

  (2)特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序,原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修.應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時(shí)間。

  (3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定,但一般情況下不超過三個(gè)月。

  (二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求

  為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益,物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查:

  (1)有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

  (2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。

  (3)有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體。

  (4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果。

  (5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

  (6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為:

  1)搭建建筑物、構(gòu)筑物;

  2)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;

  3)拆改供暖管道和設(shè)施;

  4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施;

  5)超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的;

  6)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

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  同時(shí),還應(yīng)注意檢查以下方面:

  1)施工現(xiàn)場(chǎng)有無采取必要的安全防護(hù)和消防措施,有無擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等;

  2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等;

  3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等;

  4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)―要求、陽臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等);

  5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。

  (三)物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

  物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益,也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理,不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的,也應(yīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國物業(yè)管理實(shí)踐中,裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),因各地規(guī)定的不同,差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行,維護(hù)裝飾裝修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益,目前較為通常和相對(duì)合理的做法是:在物業(yè)裝飾裝修之前,由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》,約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi),并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言,《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。

  1.管理服務(wù)費(fèi)

  管理服務(wù)費(fèi)是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目,國家對(duì)于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定,一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定,該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取,也可向裝飾裝修工程單位收取。

  2.垃圾清運(yùn)費(fèi)

  垃圾清運(yùn)費(fèi)系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾,則該費(fèi)用可免予繳納;否則,裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用,裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。

  裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容,其對(duì)物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響,甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此,物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是:

  (1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理;

  (2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。

  (四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理

  1.嚴(yán)把出入關(guān),杜絕無序狀態(tài)

  由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因,在物業(yè)裝飾裝修期間,物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識(shí)的施工人員和其他閑雜人員,應(yīng)一律禁止入內(nèi),保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。

  裝飾裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個(gè)重要因素,應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理:

  (1)核對(duì)是否為審批同意的材料。

  (2)核對(duì)是否符合相關(guān)規(guī)定。

  對(duì)于有特別要求的材料或設(shè)備(如電焊機(jī)),應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù);施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的,必須辦理申報(bào)審批手續(xù);進(jìn)人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等,應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求,否則拒絕入場(chǎng)。通過加強(qiáng)裝飾裝修材料和設(shè)備的出入管理,杜絕不安全因素的出現(xiàn)。

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