2014物業(yè)管理師考試考點:房地產組合投資管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》第十二章知識點匯總

　　第一節(jié) 房地產組合投資管理

　　一、房地產組合投資管理的概念

　　(一)組合投資管理

　　管理是指對一個經濟單位所擁有的資源――人力資源、金融資源、物資資源和信息資源等以有效的方式進行計劃、組織、領導和控制，實現(xiàn)預定目標的行為過程

　　組合投資管理屬于后一種，是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎上，將投資資金用于購置多種資產，形成投資組合，并對投資組合進行動態(tài)監(jiān)控、調整，以期獲得預定收益的行為。

　　組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。

　　(二)房地產組合投資管理

　　房地產組合投資管理，即對房地產資產的集合進行優(yōu)化組合、協(xié)調、管理的過程。

　　S房地產組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設計和調整房地產資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產管理和再投資決策，評估組合投資績效，客戶報告與現(xiàn)金管理等。

　　二、組合投資管理的內容與步驟

　　組合投資管理是一項十分復雜的系統(tǒng)工程，這一過程涉及到計劃、分析、選擇、監(jiān)督與調整等方面，需要管理的內容眾多。通常，組合投資管理工作包括如下五個步驟：制訂投資方針和政策、投資分析、構建投資組合、投資組合的調整、投資組合績效評估

　　三、組合投資理論在房地產領域的應用

　　組合投資理論在房地產投資決策中的應用步驟是：

　　(1)投資者確定投資目標和準則，投資的計劃和措施。

　　(2)檢驗可供選擇的房地產項目是否符合基本的市場周期規(guī)律和其他隱含準則。

　　(3)用基本的財務可行性分析模型來分析每一個房地產項目。

　　(4)要進行合約的初步談判，商定所選資產的購置條件。

　　(5)詳細可行性研究，要在經濟周期和市場周期的背景中預測出租率、租金率、經營成本和資本成本。

　　(6)選擇合理的融資與稅收結構，以便做出更好的資金安排。

　　(7)將預測數(shù)據用于分析投資的折現(xiàn)后現(xiàn)金流，進而評估房地產項目的收益率、風險和對投資組合的影響。

　　(8)進行談判，安排物業(yè)的交接事宜。

　　(9)根據在房地產景氣循環(huán)基礎上得到的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預測結果，制定投資戰(zhàn)略，并據此對購置的房地產進行管理，如在預期市場將處于復蘇階段的時候，逐步上調租金或更新短期合約。

　　(10)在合適的市場時點做出處置物業(yè)的決策，同時安排下一步的投資事宜。這時，投資者就完成了一個完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

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