2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:寫字樓租賃管理

　　特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第十章知識點(diǎn)匯總

　　第二節(jié) 寫字樓租賃管理

　　一、寫字樓的租戶選擇-熟悉

　　(一)租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況

　　(二)所需面積大小

　　常常要考慮以下三個方面的因素。

　　1.可能面積的組合

　　2.尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3.尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

　　(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

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　　二、寫字樓租金的確定與調(diào)整-掌握

　　租金常常以：每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修)可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶的電費(fèi)可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認(rèn)真考慮以下三個方面的因素。

　　(一)計(jì)算可出租或可使用面積

　　在量測寫字樓面積時有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。

　　(二)基礎(chǔ)租金與市場租金

　　租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況(即市場供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個階段)。在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還可根據(jù)市場競爭狀況來決定哪些經(jīng)營費(fèi)用可以計(jì)人租金，哪些經(jīng)營費(fèi)用可以單獨(dú)收取。

　　在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對高層建筑而言。在許多城市的寫字樓市場上，樓層高、視野或景觀好的寫字樓出租單元租金也較高。物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。

　　(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在市場狀況有利于租戶而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)用來作為吸引租戶的手段。

　　不論如何安排裝修費(fèi)用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)保留對整 棟寫字樓建筑進(jìn)行統(tǒng)一裝修或進(jìn)行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的人住按劃進(jìn)行。

　　(四)租金的調(diào)整-掌握

　　對于租期較短的租戶，可設(shè)定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶(例如3～5年以上)，為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場狀況相符。租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。在下一節(jié)中將對此進(jìn)行詳細(xì)分析。

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　　三、寫字樓的租約制定-熟悉

　　(一)租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　　具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外，設(shè)備使用費(fèi)和寫字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用，也常常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大經(jīng)營費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬元，而超過這個數(shù)額的經(jīng)營費(fèi)用就要由租戶分擔(dān)。

　　(二)折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新人住的租戶一個免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或?qū)ψ鈶羧俗∏暗难b修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過各種方式歸還業(yè)主。這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場所能承受的水平相當(dāng)。

　　另外的折讓優(yōu)惠，可能會體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租戶預(yù)計(jì)由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會在未來增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r為了滿足當(dāng)前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通常可以給租戶一個優(yōu)先權(quán)，即如果租戶想擴(kuò)大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時租戶還會要求在租約中加上原租約條件下續(xù)租的條款。

　　然而，業(yè)主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權(quán)利。這里主要有兩個方面的原因：首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場租金;另外，在租約期滿時賦予租戶一定的權(quán)利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時候，租約中還會包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場競爭力，有時不得不這樣做。

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