2015年土地估價(jià)師理論方法：收益還原法

　　考點(diǎn)1：收益還原法概念

　　1、 收益還原法是土地估價(jià)中最常用的方法之一，它也是對(duì)土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。用于土地估價(jià)時(shí)，把購買土地作為一種投資，地價(jià)款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。

　　2、 概念：收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的方法。

　　3、 收益還原法的原理：將此項(xiàng)隨時(shí)間延續(xù)而不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額時(shí)，它即表現(xiàn)為該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值。

　　4、 收益與地租的關(guān)系：土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。地租是土地所有者憑土地所有權(quán)而得到的收益，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，即土地所有者從土地上獲取收益的權(quán)利。土地收益與地租二者在量上具有一致性，土地的收益，相對(duì)于土地使用者而言，稱為土地收益;相對(duì)于土地所有者，為地租。

　　考點(diǎn)2：收益還原法估價(jià)的基本步驟

　　1、 估價(jià)程序：

　　(1) 計(jì)算總收益：總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計(jì)算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益

　　(2) 計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等：總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用與資本費(fèi)用。

　　(3) 計(jì)算土地純收益：從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，

　　(4) 確定合適的還原率：還原率是影響地價(jià)高低的重要因素

　　(5) 選擇公式求算地價(jià)。

　　考點(diǎn)3：土地年總收益的概念、測(cè)算方法，不同情況下總收益的測(cè)算

　　1、 土地收益的分類：實(shí)際收益和客觀收益(估價(jià))

　　2、 實(shí)際收益：是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。由于個(gè)人的經(jīng)營能力等因素對(duì)實(shí)際收益影響很大，根據(jù)土地估價(jià)的性質(zhì)和特點(diǎn)，不能用它作為評(píng)估的依據(jù)。

　　3、 客觀收益：是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要求后所能得到的一般正常收益，可以直接用于評(píng)估。

　　4、 土地收益的另一分類：有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益;無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。

　　5、 確定客觀收益一般要考慮以下條件：

　　(1) 從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。

　　(2) 收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。

　　(3) 收益是安全可靠的收益。

　　6、 總收益產(chǎn)生的形式：

　　(1) 土地租金：直接出租的租金，包括押金或擔(dān)保金的利息;

　　(2) 房地出租的租金：根據(jù)合同和租賃市場狀況，確定客觀收益水平

　　(3) 企業(yè)經(jīng)營收益：企業(yè)在正常經(jīng)營管理水平下每年獲得的客觀總收益

　　(4) 另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置，一般以出租率或空房損失率折算總收益。

　　考點(diǎn)4：總費(fèi)用的測(cè)算方法

　　1、 概念：總費(fèi)用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費(fèi)用。

　　2、 土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：

　　(1) 土地稅：因土地使用和租賃發(fā)生的，如城鎮(zhèn)土地使用稅;

　　(2) 管理費(fèi)：管理人員的薪水及其他費(fèi)用。年租金的3%計(jì)算。

　　(3) 維護(hù)費(fèi)：維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排水及道路和修繕費(fèi)等

　　3、 房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算：

　　(1) 管理費(fèi)：出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出;另一是管理人員工資的支出。管理費(fèi)的計(jì)算方法：管理面積平均計(jì)算;年租金的2%―5%計(jì)算。

　　(2) 維修費(fèi)：計(jì)算方法：造價(jià)比例法、定期輪修法、經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法。通?？砂唇ㄖ镏刂脙r(jià)的1.5%―2%計(jì)算。

　　(3) 保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重置價(jià)的1.5‰―2‰計(jì)算。

　　(4) 稅金：房產(chǎn)稅和營業(yè)費(fèi)、以及附加城建稅、教育稅等

　　(5) 計(jì)算房屋折舊費(fèi)。年折舊費(fèi)=(房屋重置價(jià)-殘值)/耐用年限

　　4、 企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算：

　　(1) 概念：企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費(fèi)用，通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。

　　(2) 根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，分為經(jīng)營性企業(yè)(賓館、飯店、商場等)和生產(chǎn)性企業(yè)(工廠、礦山等)

　　(3) 經(jīng)營性企業(yè)的總費(fèi)用：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營利潤;

　　(4) 生產(chǎn)性企業(yè)的總費(fèi)用：生產(chǎn)成本(原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi))、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用)

　　(5) 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算方法：一是根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整計(jì)算;另一是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或服務(wù)的項(xiàng)目計(jì)算企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用。

　　考點(diǎn)5：土地純收益的概念及測(cè)算方法

　　1、 土地租賃中的土地純收益求取：

　　土地純收益=年租金總收入―年總費(fèi)用

　　2、 房地出租中的土地純收益求?。?/P>

　　土地純收益=房地純收益―房屋純收益

　　房地純收益=房地出租總收入―房地出租年總費(fèi)用

　　房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新率=房屋重置價(jià)―房屋總折舊

　　房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限

　　3、 企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求?。?/P>

　　企業(yè)經(jīng)營純收益=年經(jīng)營總收入-年經(jīng)營總費(fèi)用

　　土地純收益=企業(yè)經(jīng)營純收益-非土地資產(chǎn)純收益

　　4、 自用土地或街開發(fā)土地的純收益求?。翰扇”容^法求取。

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