2014物業(yè)管理師考點:前期物業(yè)服務(wù)合同的時效

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　　前期物業(yè)服務(wù)合同的時效

　　由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權(quán)。《條例》第二十六條對此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止�！�

　　《條例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，可以從以下兩方面解釋：

　　一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。與一般的服務(wù)性行為不同，物業(yè)管理服務(wù)具有長期性的特點。物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)過程中，要進行添置設(shè)施設(shè)備等一些前期投入，這些前期投入作為企業(yè)的經(jīng)營成本，需要一定時間的經(jīng)營活動才能逐步得到回收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)之前，要進行成本測算和經(jīng)營風險預測，前期物業(yè)服務(wù)合同期限不確定，不利于物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)籌安排工作，降低交易成本費用，防范經(jīng)營風險，而且會導致物業(yè)管理市場秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。另外，物業(yè)管理企業(yè)也存在一個選擇物業(yè)管理服務(wù)項目的問題，在約定的期限結(jié)束以后，物業(yè)管理企業(yè)可以自動結(jié)束合同約定的物業(yè)服務(wù)項目，而不用承擔違約責任。同時，這也可以督促業(yè)主及時成立業(yè)主大會，實現(xiàn)自己的選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。

　　另一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿，但業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。也就是說，前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結(jié)束，只有在合同期內(nèi)沒有業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實現(xiàn)。這是由前期物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會，選聘了物業(yè)管理企業(yè)，進入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時為準。

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