2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》:合同的概念

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第八章知識點匯總

　　合同的概念

　　合同是雙方或多方當事人之間的協(xié)議。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。合同是當事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。

　　一、合同的要約

　　要約(Offer)，在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等，是指一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂�作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offer)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、 Acceptor)，或被稱為承諾人。簡單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受約人同意。合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。如果受要約人認為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以一個合同的簽訂往往要經(jīng)過要約、反要約的數(shù)個回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準。

　　(一)合同要約的構(gòu)成條件

　　作為合同成立的一個要素，要約的構(gòu)成要件為：

　　(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當事人。

　　(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實意圖。

　　(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發(fā)生任何效力。

　　要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。

　　(二)合同要約與邀請要約

　　要約不同于邀請要約。邀請要約(Invitation to treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約。邀請要約人無須承擔法律責任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區(qū)別：

　　1.拍賣(Auction)

　　拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。

　　2.廣告

　　原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標明及價格，也不認為廣告是要約，廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例如，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。

　　3.標價

　　標價是邀請要約，不是要約。任何商店或超級市場上商品的標價陳列，都僅僅是邀請要約。當顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。同樣，當顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構(gòu)成要約。

　　4.招標

　　招標投標也是現(xiàn)代社會常見的交易方式。招標是邀請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。一旦中標，合同即成立。因此往往在物業(yè)管理招標文件或投標文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

　　(三)合同要約的法律意義

　　要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴格法律規(guī)定中。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當在要約到達受約人之前或者要約同時到達受要約人。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;第二，受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準備工作。否則，要約人應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。

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