2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:物業(yè)租賃管理模式

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　　物業(yè)租賃管理模式

　　物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同。

　　(一)包租轉(zhuǎn)租模式

　　1.具體做法

　　物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來;然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。

　　2.雙方責(zé)任及利弊

　　包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠。在租賃市場不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)既要承擔(dān)物業(yè)的租賃經(jīng)營，又要負(fù)責(zé)物業(yè)的管理服務(wù)工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費(fèi)用之外，還將從經(jīng)租活動中獲取一定的批零差價(jià)。但以固定的租金包租了物業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵時(shí)批零售價(jià)的確定，要充分考慮空置率的影響，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)出租代理模式

　　1.具體做法

　　業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動以及租賃中的管理和服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。

　　2.雙方責(zé)任與利弊

　　出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動以及租賃過程的管理和服務(wù)。并根據(jù)合同承擔(dān)一定的責(zé)任，如管理不善或經(jīng)租活動的失誤都將受到懲罰。但風(fēng)險(xiǎn)較少，尤其房屋空置對業(yè)主的影響大，對物業(yè)管理企業(yè)的影響小。

　　物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務(wù)費(fèi)用。在經(jīng)租活動中，物業(yè)管理企業(yè)所得到的只是傭金。雖然傭金多少與經(jīng)租獲利有關(guān)，但從性質(zhì)上分析它得到的仍然是傭金而不是租金。

　　(三)委托管理模式

　　1.具體做法

　　業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)所面對的不是諸多業(yè)主，而是一個(gè)業(yè)主和諸多承租人。

　　2.雙方責(zé)任及利弊

　　委托管理模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動，承擔(dān)全部市場風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)租中的風(fēng)險(xiǎn)完全由業(yè)主承擔(dān)。因此經(jīng)租所獲得的利潤與物業(yè)管理企業(yè)無關(guān)，它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)費(fèi)用。

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