2014年物業(yè)管理師考試講義:房地產(chǎn)市場的功能

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第五章知識點(diǎn)匯總

　　房地產(chǎn)市場的功能

　　(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起：

　　1.建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變原來物業(yè)的使用方式。例如在圖5-6(b)中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至OR1，出租住宅的供給量從OL降到OL1，LL1，就可以轉(zhuǎn)換成出售住宅，因?yàn)槌鍪圩≌�的需求量增加了MM1。最后形成了均衡價格OP1，和均衡租金OR1。

　　2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r比例，例如一般情況下住宅的售價相當(dāng)于大約100個月的租金，如果售價太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達(dá)到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。

　　應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)市場供給的這些變化需要一定的時間才能完成，而且受房地產(chǎn)市場不完全特性的影響，這一變化所需要的時間相對較長。同時，對市場供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一些假設(shè)，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個完全的資本市場存在。但實(shí)際上這些假設(shè)條件是很難達(dá)到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機(jī)構(gòu)的支持;為了整個社會的利益，政府還會通過城市規(guī)劃、售價或租金控制等政策干預(yù)市場。房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等那樣在短時間內(nèi)達(dá)到市場供求均衡。

　　由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時間才能完成供求平衡的調(diào)節(jié)過程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡。所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當(dāng)不過的了。

　　(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃

　　在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強(qiáng)，又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計劃。

　　(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

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