2014年物業(yè)管理師考試講義:房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

　　反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。

　　(一)供給指標(biāo)

　　1.存量(Stock，St)，指報(bào)告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量(St=St-1+NCt-δt);可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

　　2.新竣工量(New　Completions，NCt)，指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

　　3.滅失量(δ)，指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

　　4.空置量(VCt)，指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積”。

　　5.空置率(VRt)，指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　6.可供租售量(Houses　for　Sale/Rental，HSRt)指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)�？晒┳馐哿�=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt);實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬�有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。

　　7.房屋施工面積 (Houses　Under　Construction，BUCt)，是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。

　　8.房屋新開工面積(Construction　Starts，CSt)，是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。

　　9.平均建設(shè)周期(Construction　Period，CPt)，指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(CPt=BUCt/NCt)。

　　10.竣工房屋價(jià)值(Value　of　Buildings　Completed，VBCt)，指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值�？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造;辦公和生活用家具的購置等費(fèi)用;購置土地的費(fèi)用;遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資�？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。

　　(二)需求指標(biāo)

　　1.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)：是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家(或地區(qū))所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。從價(jià)值形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額，即所有常住單位的增加值之和;從收入形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)創(chuàng)造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和;從產(chǎn)品形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)最終使用的貨物和服務(wù)價(jià)值減去貨物和服務(wù)進(jìn)口價(jià)值。在實(shí)際核算中，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計(jì)算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成。

　　2.人口數(shù)，是指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口。其中，常住人口是指經(jīng)常居住在這個(gè)地區(qū)的人口，現(xiàn)有人口是指在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)下，在這個(gè)地區(qū)居留的人口。常住人口與一個(gè)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系更為密切。

　　3.城市家庭人口，指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。凡計(jì)算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。

　　4.就業(yè)人員數(shù)量，指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量，包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、私營(yíng)和個(gè)體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員(包括民辦教師、宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人等)。這一指標(biāo)反映了一定時(shí)期內(nèi)全部勞動(dòng)力資源的實(shí)際利用情況，是研究國(guó)家基本國(guó)情國(guó)力的重要指標(biāo)。

　　5.就業(yè)分布。指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。

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　　6.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率，指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員(扣除使用的農(nóng)村勞動(dòng)力、聘用的離退休人員、港澳臺(tái)及外方人員)、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。

　　7.城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其他非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個(gè)人交納的社會(huì)保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。

　　8.城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出。

　　9.房屋空間使用數(shù)量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。

　　10.商品零售價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。商品零售物價(jià)的變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入，影響居民購買力和市場(chǎng)供求的平衡，影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系。

　　11.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。

　　(三)市場(chǎng)交易指標(biāo)

　　1.銷售量(Houses　Sold，HSt)，指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用是實(shí)際銷售面積，指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。

　　2.出租量(Houses　Rented，HRt)，指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積，是指在報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

　　3.吸納量(Absorption　Volume，AVt)，指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和(AVt=HSt+HRt)，單位為建筑面積或套數(shù)。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。

　　4.吸納率(Absorption　Rate，ARt)，指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例(ARt=AVt/HSRt)，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實(shí)際計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。

　　5.吸納周期(Absorption　Period，APt)，指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度(單位時(shí)間內(nèi)的吸納量)計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間(APt=HSRt/AVt)，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。

　　6.預(yù)售面積，指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。

　　7.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。理想的價(jià)格指數(shù)，應(yīng)該是基于同質(zhì)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)。我國(guó)目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通常基于平均價(jià)格。

　　8.房地產(chǎn)價(jià)格，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。

　　9.房地產(chǎn)租金，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。

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