物業(yè)管理師考點(diǎn):影響收益性物業(yè)價(jià)格的物價(jià)因素

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　物價(jià)因素

　　物業(yè)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此將其區(qū)別開來，對(duì)它們之間的互動(dòng)關(guān)系作一分析。

　　物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，物業(yè)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

　　不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)，例如建筑材料價(jià)格(特別是水泥、鋼材、木材的價(jià)格)、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加物業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上漲。

　　從較長時(shí)期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長率。但在物業(yè)價(jià)格中，土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格，或者不同類型物業(yè)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。

　　就物業(yè)價(jià)格中房價(jià)(房地價(jià)格)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系來看，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。但在物業(yè)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲或者市場會(huì)以房價(jià)上漲來作出反應(yīng)的。