《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第四章考點(diǎn):實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

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　　實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

　　實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

　　例如，一套建筑面積100m2、單價(jià)3000元/m2、總價(jià)30萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：

　　1.要求在成交日期時(shí)一次付清。

　　2.如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5%。

　　3.從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬(wàn)元。

　　4.約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。

　　5.以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。

　　在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元;不存在名義價(jià)格。在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000×(1-5%)=2850(元/m2)，實(shí)際總價(jià)為28.5萬(wàn)元;名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。

　　在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬(wàn)元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價(jià)為2928元/m2;名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。

　　在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為30÷(1+5%)=28.57(萬(wàn)元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價(jià)為2857元/m2;名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。

　　在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元;不存在名義價(jià)格。