物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章:物業(yè)價格的特征

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　　物業(yè)價格的特征

　　物業(yè)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：①都是價格，用貨幣來表示;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。物業(yè)價格主要有下列五個特征：

　　(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。由于物業(yè)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)?！發(fā)ocation，location　and　location”是西方認(rèn)為的投資物業(yè)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，從其他地方到達(dá)該宗物業(yè)的可及性，從該宗物業(yè)去往其他地方的便捷性，以及該宗物業(yè)的周圍環(huán)境、景觀等。這里的可及性與便捷性，含義基本相同。但我們用 “可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”――“進(jìn)”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”到“外”――“出”的方便程度。因?yàn)槟承┪飿I(yè)受單行道、道路隔離帶、人行天橋、立交橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內(nèi)和由內(nèi)到外的方便程度是不相同的，甚至差異很大。最常見、最簡單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。

　　(二)物業(yè)價格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。物業(yè)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實(shí)物狀況相同的物業(yè)，權(quán)益狀況可能千差萬別，甚至實(shí)物狀況好的，由于權(quán)益過小，如土地使用年限很短或產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議，價格較低;相反，實(shí)物狀況差的，由于權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，物業(yè)價格是物業(yè)權(quán)益的價格。

　　(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。物業(yè)因?yàn)閮r值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。有些類型的物業(yè)，如公寓、寫字樓、旅館，租賃甚至是主流。因此，物業(yè)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格(以下簡稱價格);另一個是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金(以下簡稱租金)。一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。物業(yè)的價格與租金的關(guān)系，就如同本金與利息的關(guān)系。

　　(四)物業(yè)價格形成的時間較長。由于物業(yè)價值量大，加之獨(dú)一無二特性造成對影響物業(yè)價格的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解，所以人們在物業(yè)交易時一般是十分謹(jǐn)慎的，從而物業(yè)交易價格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。另外，一宗物業(yè)通常與其周圍物業(yè)構(gòu)成某一特定的地區(qū)，而該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在變化，因此，物業(yè)價格也是在考慮該物業(yè)過去如何使用，預(yù)計將來可以做何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成物業(yè)現(xiàn)在的價格。

　　(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。一般物品由于品質(zhì)相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者個別因素的左右。物業(yè)由于不能搬到同一處進(jìn)行比較，具有獨(dú)一無二的特性，要認(rèn)識物業(yè)，只有親自到實(shí)地查勘，而且由于物業(yè)價值量大，相似的物業(yè)一般只有少數(shù)的幾個買者和賣者，有的物業(yè)甚至只有一個買者和一個賣者，所以，物業(yè)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。