2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點剖析8

　　商品房銷售管理

　　這里提出的商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費者售賣的活動，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。

　　根據(jù)商品房銷售方式不同，商品房銷售可以分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購人，由商品房預(yù)購人支付購房定金或房價款的行為。

　　商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　一、商品房預(yù)售管理

　　我國房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資金不充沛，需要通過商品房預(yù)售彌補資金不足問題。盡管國家提倡商品房現(xiàn)房銷售，但目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。

　　由于商品房預(yù)售時房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護商品房市場秩序，必須加強對商品房的預(yù)售管理。

　　(一)商品房預(yù)售的條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售規(guī)定了三項條件：

　　1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

　　4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　(二)商品房預(yù)售管理程序

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有：

　　(1)商品房預(yù)售許可申請表;

　　(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

　　(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

　　(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

　　(5)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;

　　(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

　　3.經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準文號。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　5.商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，商品房預(yù)購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　典型試題：

　　保證實施物業(yè)管理服務(wù)所需費用，酬金制要求業(yè)主按照(　)的約定，先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。

　　A.經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同

　　B.經(jīng)過審議的概算和物業(yè)管理合同

　　C.經(jīng)過審議的預(yù)算和前期物業(yè)管理合同

　　D.經(jīng)過審議的概算和和前期物業(yè)管理合同

　　答案：A

　　解析：本題考核的是酬金制收費形式。為保證實施物業(yè)管理服務(wù)所需費用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，(　)頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

　　A.建設(shè)部

　　B.人事部

　　C.住宅小區(qū)管理機構(gòu)

　　D.建設(shè)部和人事部

　　答案：A

　　解析：本題考核的是我國物業(yè)管理的發(fā)展。建設(shè)部在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”，“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”，并對管委會、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。

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