2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點剖析7

　　商品房現(xiàn)售條件

　　《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?！蓖瑫r要求商品房現(xiàn)售應當符合以下條件：

　　1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　2.取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;

　　3.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　4.已通過竣工驗收;

　　5.拆遷安置已經(jīng)落實;

　　6.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

　　7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　《商品房銷售管理辦法》第四十二條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　　(一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的;

　　(二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的;

　　(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

　　(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

　　(五)分割拆零銷售商品住宅的;

　　六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的; (七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的; (八)委托沒有資格的機構(gòu)代理銷售商品房的?！?/P>

　　商品房銷售原則

　　無論商品房預售與現(xiàn)售，都必須遵守以下原則：

　　(1)商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　(2)商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。

　　《條例》對此亦作出相應規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。”“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。”

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人使用房屋一定年限后，如果購房人要求收回投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人以分期還款或一次性返還購房款方式回購房屋。售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人可以將所購商品房委托其出租經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾按時向購房人支付高額租金的商品房售商方式。

　　返本銷售和售后包租，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為擺脫資金短缺困境，以不合常理的利益引誘投資人投資購房。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾的利益難以實現(xiàn)或根本無法實現(xiàn)，因此給購房人造成很大投資風險，擾亂商品房市場秩序，是帶有欺詐性質(zhì)的商品房銷售方式，因此必須禁止。

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。同時，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

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