管理費(fèi)的核算具體技巧介紹

　　(一)行政辦公費(fèi)的核算

　　此項(xiàng)費(fèi)用的核算可以用全年的費(fèi)用預(yù)算來(lái)折合出每月費(fèi)用(全年費(fèi)用/12)。物業(yè)管理公司根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)很容易就得到這一數(shù)值。

　　其構(gòu)成為：

　　1?行政辦公人員費(fèi)用，包括工資、福利津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等;

　　2?文具、辦公用品;

　　3?車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi);

　　4?節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi);

　　5?公共交際費(fèi);

　　6?宣傳廣告費(fèi);

　　7?一切雜項(xiàng)。

　　為所管物業(yè)之總面積，管理面積越大，則每單位面積分?jǐn)偟男姓�辦公費(fèi)越低。

　　(二)一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的核算

　　其構(gòu)成為：

　　1?人員費(fèi)用。分管理人員、技師、工人等各類人員，包括工資、福利、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)用等。

　　2?公共照明系統(tǒng)。此項(xiàng)又分為：

　　3?抽送風(fēng)分為以下二項(xiàng)：

　　4?給排水費(fèi)用

　　5?供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)。F8(元/月)

　　6?消防系統(tǒng)維修費(fèi)。F9(元/月)

　　7?公共建筑、道路維修費(fèi)。F?10?(元/月)

　　8?以上2～7項(xiàng)之不可預(yù)見費(fèi)用，按10%計(jì)。

　　9?更新儲(chǔ)備金。

　　(三)電梯費(fèi)的核算

　　1?電費(fèi) www.Exam8.CoM考試就到考試吧

　　n：電梯數(shù);

　　W：電梯功率;

　　a：電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會(huì)有差別，它可以通過(guò)統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算，a大致在0?3～0?6這樣的范圍。

　　2?維修費(fèi)，包括材料和專門人工費(fèi)。

　　3?第一、二項(xiàng)之不可預(yù)見費(fèi)用，按10%計(jì)。

　　4?更新儲(chǔ)備金。

　　(四)空調(diào)費(fèi)的核算

　　1?電費(fèi)

　　中央空調(diào)之公共用電有主機(jī)和輔機(jī)(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

　　2?水費(fèi)。

　　3?維修費(fèi)(僅指公共部分，各業(yè)主戶內(nèi)風(fēng)機(jī)由業(yè)主負(fù)責(zé)費(fèi)用)，包括材料和人工費(fèi)用。

　　4?1～3項(xiàng)之不可預(yù)見費(fèi)用，按10%計(jì)算。

　　注意：由于辦公樓、商場(chǎng)的人流量不同，所以制冷量在設(shè)計(jì)時(shí)也不一樣。在提出上述之后，各類型物業(yè)要根據(jù)其設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)調(diào)整價(jià)格。如商場(chǎng)一般制冷量是寫字樓的2倍，所以，對(duì)于商場(chǎng)的空調(diào)費(fèi)分?jǐn)偩蛻?yīng)是(元/月平方米)。

　　5?更新儲(chǔ)備金。

　　(五)環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)的核算

　　1?人工費(fèi)。包括管理人員及工人的工資、福利津貼、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)、制服等。F1(元/月)

　　2?清潔機(jī)械材料費(fèi)。其中大型清潔機(jī)械，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)等，按價(jià)值和使用年限折算出每月的值;日常易耗品及工具，每月作預(yù)算。F2(元/月)

　　3?垃圾桶購(gòu)置費(fèi)。

　　4?垃圾清倒費(fèi)。

　　5?化糞池清理費(fèi)。

　　6?水池清潔費(fèi)。

　　7?清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。

　　(六)綠化費(fèi)的核算

　　1?人員費(fèi)用。包括管理人員、技師、工人等。

　　2?綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費(fèi)。

　　3?綠化用水費(fèi)。

　　4?園林景觀之再造費(fèi)用。

　　(七)保安費(fèi)的核算

　　1?人員費(fèi)用。包括工資、福利津貼、人身保險(xiǎn)、服裝床鋪等。

　　2?保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備，包括：

　　(1)電費(fèi)

　　(2)維修費(fèi)

　　3?日常保衛(wèi)器材費(fèi)(如警棍、電池等)。

　　4?更新儲(chǔ)備金

　　(八)電視系統(tǒng)費(fèi)用的核算(非有線電視公司提供)

　　1?電費(fèi)，W×30×P電。

　　2?維修費(fèi)。

　　3?節(jié)目租用費(fèi)

　　4?更新儲(chǔ)備金。

　　(九)保險(xiǎn)費(fèi)的核算

　　及時(shí)投購(gòu)保險(xiǎn)是物業(yè)管理中一個(gè)不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災(zāi)害造成了物業(yè)總體的破壞，而無(wú)資金及時(shí)修復(fù)，那將是物業(yè)管理公司的嚴(yán)重失職，它會(huì)因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無(wú)法彌補(bǔ)的，所以必須加倍重視。

　　1?險(xiǎn)種選擇

　　險(xiǎn)種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和使用性質(zhì)來(lái)決定的。同時(shí)要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經(jīng)過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論決定，形成有關(guān)文件。

　　(1)一般對(duì)于多層公寓、別墅小區(qū)，只對(duì)配套的水電設(shè)施投保，以便萬(wàn)一受到地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等破壞時(shí)能及時(shí)修復(fù)。

　　(2)對(duì)于高層寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購(gòu)大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備，一般可按樓宇的總造價(jià)來(lái)投保。

　　(3)對(duì)于商廈、酒店的管理，還需投購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)。 考試吧-全國(guó)最大教育類網(wǎng)站

　　(4)對(duì)一些特殊設(shè)備(如高層公寓的電梯)投保。

　　總之，綜合考慮安全、經(jīng)濟(jì)、地區(qū)特點(diǎn)、業(yè)主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保，是搞好物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

　　2?保險(xiǎn)費(fèi)分?jǐn)?/P>

　　M：投�？偨痤~;

　　X：保險(xiǎn)費(fèi)率;

　　S：保險(xiǎn)受惠物業(yè)之總面積

　　(十)更新儲(chǔ)備金的核算

　　物業(yè)的配套設(shè)備都有一定的安全使用壽命，到時(shí)候就得更換(否則可能會(huì)釀成災(zāi)害)。一下子向業(yè)主籌集這筆費(fèi)用，業(yè)主肯定難以承擔(dān)，所以物業(yè)管理公司有責(zé)任從物業(yè)投入使用開始就逐年積存這部分費(fèi)用，以備不時(shí)之需，這是物業(yè)管理費(fèi)重要的構(gòu)成部分。從所有權(quán)關(guān)系上講，這筆款項(xiàng)是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，所以要在銀行單獨(dú)立賬，由業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同管理。當(dāng)物業(yè)管理公司更換時(shí)，此筆款項(xiàng)必須移交給新的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司使用這筆款項(xiàng)，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)的審批。

　　關(guān)于更新儲(chǔ)備金的幾點(diǎn)爭(zhēng)議及說(shuō)明：

　　1?業(yè)主費(fèi)用負(fù)擔(dān)過(guò)重的疑慮

　　目前，很多物業(yè)管理公司在核算管理費(fèi)用時(shí)，總覺(jué)得更新儲(chǔ)備金是一個(gè)較大的費(fèi)用項(xiàng)目，總顧忌于業(yè)主的承受力而不予核算或人為地減少其數(shù)額。實(shí)際上，這里有一個(gè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系需要澄清：表面上看，儲(chǔ)備金是業(yè)主的一項(xiàng)費(fèi)用支出，但實(shí)質(zhì)上這筆支出卻是業(yè)主財(cái)產(chǎn)的積累，就好像業(yè)主每月在銀行存了一筆錢一樣。不考慮物價(jià)上漲因素，物業(yè)隨著使用年限的增長(zhǎng)，設(shè)備逐漸老化，物業(yè)的價(jià)值在貶低，但儲(chǔ)備金的逐年積存，將正好抵消了這一貶值的部分，這恰恰是使物業(yè)保值的一種管理舉措。加之儲(chǔ)備金的核收考慮了物價(jià)上漲因素(即每年要根據(jù)物價(jià)上漲指數(shù)進(jìn)行調(diào)整)，因而物業(yè)的升值因儲(chǔ)備金的存在才真正得以實(shí)現(xiàn)。

　　再者，儲(chǔ)備金的核收完全是出于業(yè)主的利益考慮。管理者不僅要考慮業(yè)主的現(xiàn)時(shí)利益(所謂“費(fèi)用負(fù)擔(dān)”)。更應(yīng)當(dāng)為業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，二三十年之后，如果由于缺少更新資金而使空調(diào)停機(jī)，十幾層以上的大廈電梯停運(yùn)，水電設(shè)施帶險(xiǎn)運(yùn)行，那將是管理者的失敗。

　　對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，交納儲(chǔ)備金等于在為后人積累財(cái)富，因?yàn)檫@筆金融資產(chǎn)是歸業(yè)主自己所有的。

　　2?重復(fù)折舊的爭(zhēng)議及其平息

　　由于在核算設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)采用了與設(shè)備折舊類似的算法，不少業(yè)主認(rèn)為這樣出現(xiàn)了設(shè)備的重復(fù)折舊，因此而不愿意承擔(dān)這部分費(fèi)用;不少管理者由于對(duì)這其中的財(cái)務(wù)關(guān)系也未透徹了解，在說(shuō)服業(yè)主時(shí)也感到不少困難，所以非常有必要從財(cái)務(wù)角度徹底闡明其中的資產(chǎn)關(guān)系。業(yè)主在購(gòu)買了物業(yè)之后，應(yīng)將購(gòu)置費(fèi)用按不同設(shè)施的使用年限，以折舊的形式，作為固定成本，參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)核算。但儲(chǔ)備金只是將幾十年后更新設(shè)備所需的資金交由物業(yè)管理公司代為儲(chǔ)存積累，應(yīng)作為企業(yè)往來(lái)賬目，記在應(yīng)收款賬下，表現(xiàn)為該企業(yè)銀行存款減少，企業(yè)應(yīng)收款的增加，企業(yè)的資產(chǎn)并未減少。在賬務(wù)處理上，儲(chǔ)備金不應(yīng)記入成本，只是到了幾十年后設(shè)備更新時(shí)，積累的這部分儲(chǔ)備金才轉(zhuǎn)為該企業(yè)更新設(shè)備的成本，參與下一輪設(shè)備折舊和固定成本的攤銷。整個(gè)過(guò)程之中，設(shè)備隨著使用年限增長(zhǎng)而貶值，而儲(chǔ)備金卻在不斷增加，始終保持了設(shè)備百分之百的價(jià)值，即物業(yè)保值得以實(shí)現(xiàn)。儲(chǔ)備金的核收積存，對(duì)于保持物業(yè)長(zhǎng)久的完整性和正常使用意義重大，必不可少，對(duì)于多業(yè)主共有之物業(yè)來(lái)說(shuō)，更是如此。因?yàn)閹资�年之后，設(shè)備需要更新時(shí)，一下子向業(yè)主分?jǐn)傇S多費(fèi)用，業(yè)主必將不堪重負(fù)，如果由于收不足更新費(fèi)用而使設(shè)備得不到更新，使物業(yè)管理運(yùn)行癱瘓，物業(yè)的價(jià)值、業(yè)主的利益將大大受損。所以，現(xiàn)在就逐步積存更新儲(chǔ)備金，實(shí)際上是減輕了業(yè)主的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，真正維護(hù)了業(yè)主的利益，即使業(yè)主幾十年后要轉(zhuǎn)讓自己的物業(yè)，由于這筆儲(chǔ)備金的存在，也不會(huì)使轉(zhuǎn)讓價(jià)值受損。

　　3?儲(chǔ)備金的管理和增值動(dòng)作

　　(1)儲(chǔ)備金的管理。儲(chǔ)備金是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，雖然由物業(yè)管理公司核收，但必須由業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同管理，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，任何業(yè)主都有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備金的管理和使用情況進(jìn)行查詢;物業(yè)管理公司也有將儲(chǔ)備金收入、管理和使用情況向業(yè)主公布的責(zé)任和義務(wù)。作為一種安全、透明的操作程序，可以由業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同開設(shè)一個(gè)儲(chǔ)備金賬戶，業(yè)主可以將應(yīng)繳的儲(chǔ)備金直接劃入或存入該賬戶，待交款單或進(jìn)賬單到物業(yè)管理公司核銷該筆費(fèi)用，這樣就可以有效防止某些物業(yè)管理公司不負(fù)責(zé)任的短期行為而使業(yè)主蒙受財(cái)產(chǎn)損失。

　　(2)儲(chǔ)備金的增值動(dòng)作。儲(chǔ)備金(包括維修基金)存于銀行不動(dòng)，必然會(huì)隨著時(shí)間的推移和物價(jià)的上漲而貶值，所以在保證資金安全的前提下，通過(guò)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作使之增值也是很有必要的。當(dāng)然，該筆資金的使用必須經(jīng)由業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)。業(yè)主管理委員會(huì)可以接受全體業(yè)主的委托成為該筆資金產(chǎn)權(quán)的合法代表人，由它簽訂各種經(jīng)營(yíng)合同。它和物業(yè)管理公司可以將該筆基金的一部分委托給經(jīng)營(yíng)信譽(yù)良好的專業(yè)基金管理公司或企業(yè)，由其操作，獲取經(jīng)營(yíng)收益;物業(yè)管理公司也可以向業(yè)主管理委員會(huì)申請(qǐng)使用該筆基金。這當(dāng)中，安全、有效的抵押或擔(dān)保是必不可少的，且應(yīng)特別注意委托經(jīng)營(yíng)合同等法律文件的完備性和有效性。

　　(十一)物業(yè)管理公司酬金的核算

　　上述十項(xiàng)費(fèi)用(并未完全包括)都是管理所需的實(shí)際支出，是沒(méi)有利潤(rùn)的。物業(yè)管理公司作為一個(gè)企業(yè)實(shí)體，要有合理的利潤(rùn)，否則將會(huì)失去經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力。酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)商定。一般服務(wù)性行業(yè)的利潤(rùn)率在8～15之間。這筆費(fèi)用就是以以上十項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，乘上酬金比率即可。

　　(十二)稅項(xiàng)的核算 www.Exam8.CoM考試就到考試吧

　　這是一個(gè)目前尚未解決清楚的問(wèn)題。前述第一至第十項(xiàng)費(fèi)用是管理的實(shí)際需要，無(wú)利潤(rùn)可言;水費(fèi)、電費(fèi)、收視費(fèi)等只是由物業(yè)管理公司代收、代繳，對(duì)于這部分往來(lái)收入，不應(yīng)該向管理者征稅，否則就出現(xiàn)了重復(fù)征稅的問(wèn)題。但目前稅收部門仍對(duì)管理公司的全部收入征稅，這一方面增加了業(yè)主的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，同時(shí)也帶來(lái)了管理上的困難。這一問(wèn)題有待在物業(yè)管理的立法中予以明確。物業(yè)管理公司要認(rèn)識(shí)并盡可能妥善處理好這一問(wèn)題。

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