2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務試卷題3

　　案例一

　　某大型住宅小區(qū)2005年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理公司聘請了30位業(yè)主作為物業(yè)服務義務監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。

　　2010年，在義務監(jiān)督員會議上，義務監(jiān)督員提出建議：(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕損毀嚴重，應予更換;(2)由物業(yè)管理公司同義務監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時物業(yè)管理公司提出，基于物價上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務費收費標準。

　　問題：

　　16.經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定?費用如何解決?(10分)

　　更換鐵藝圍欄事項應由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上Y業(yè)主自籌或從住宅專項維修資金中列支。

　　17.義務監(jiān)督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。(10分)

　　義務監(jiān)督員提出的建議(2)不可行。

　　理由：業(yè)主代表大會籌備組應由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成義務監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權利。

　　18.物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務費收費標準是否合理?請說明理由，并說出應該采取什么樣合理步驟和方法?(10分)

　　物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務費收費標準合理。

　　理由：物業(yè)服務費收費標準既不能低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。

　　應該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業(yè)項目的服務等級標準和調(diào)整因素而調(diào)整。

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