房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入條件

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    《企業(yè)會計準則第14號――收入》規(guī)定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。

    在實務(wù)工作中，有的認為，在收到預售房款或簽字正式銷售合同后便可確認收入實現(xiàn)。

    這種情況不符合上述標準第一條的規(guī)定，不應(yīng)確認。否則有提前確認收入之嫌。

    也有的認為，只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認收入實現(xiàn)。我們認為，產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現(xiàn)，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質(zhì)重于形式原則。正確、真實確認房地產(chǎn)企業(yè)的收入實現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項具體條件：（1）工程已經(jīng)竣工并驗收合格；（2）具有經(jīng)購買方認可的結(jié)算通知書；（3）履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；（4）成本能夠可靠地計量。

    房地產(chǎn)企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現(xiàn)？《企業(yè)會計制度》第95條規(guī)定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：（1）合同總收入能夠可靠地計量；（2）與合同相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（3）在資產(chǎn)負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；（4）為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。

    中國證監(jiān)會發(fā)行部也曾明確，除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認銷售收入實現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認。代建房產(chǎn)實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：（1）有建造合同，并且合同不可撤銷的；（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；（3）其余應(yīng)收款能夠收回；（4）開發(fā)項目的完成程度能夠可靠地確定。

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